进入2006年，由于美国、澳洲、英国等房地产市场资金的转移，加上人民币升值预期吸引大量热钱，中国房地产业正经受外资的新一轮炒作
房价在几经调控之后，2006年春天突然又开始反弹，原因众说纷纭，但是不要忽视一支巨大的外来势力——外资。
北京CBD地区是中国内地房价最高的区域之一，高级公寓均价在2万元/平方米左右。这些高级公寓许多都是外资开发的高级楼盘，它们带动了整个北京CBD地区房价不断高涨。
“CBD地区房价一直在上涨，恰恰是北京市房地产市场的一个缩影。”北京金网络置业公司执行董事林金城认为，由于CBD地区发展越来越成熟、项目越来越少、可选择余地越来越有限，房价也自然不断上涨。而高端项目自然会对整个地区产生拉动作用，所谓“水涨船高”。
几年前，摩根士丹利、高盛、麦格理银行、美林集团、荷兰国际集团等诸多外资机构就已深度介入中国内地房地产市场。进入2006年，伴随着人民币强烈的升值预期，外资炒作中国房地产又掀起新的一轮波澜。
外资深度介入
外资对中国房地产形成了越来越大的需求。虽然尚无相关的直接数据，但通过比较分析一系列的宏观金融数据，就可以明显地看到他们巨大的身影。
中国现在成为全球外汇储备最多的国家，中国的外汇储备来源有贸易顺差、外商直接投资和短期资本的流入。然而，巨额的外汇储备增加额，用贸易顺差可以解释的不足50%；外商直接投资形成的外汇储备平均只占外汇储备增加额的20%多，剩余有20%-30%的外汇储备是由短期资本流入引起的。
这些资本进入中国后的资产选择可以是银行存款、购买债券、购买股票和投资于房地产。然而，中国金融机构的外汇存款余额不仅增长缓慢，有时还出现净额下降的情况；债券市场利率在上升，价格在下跌，说明并没有太多的增量资金进入债券市场；投入于股票主要是QFII，这部分资产受额度管理，相当有限。因此可以比较有把握地说，大量的外资进入了中国的房地产市场。
如弥漫京城的沙尘暴一样，外资在2006年的春天迅猛地扑向中国房地产市场。
“最近连续有三个中东国家的投资者来和我们洽谈合作，想投资中国的房地产。”北京首创集团投资银行部总经理汪洪公开说，“原先从来没有进入中国的欧美基金也开始大量出现。”
远在香港的摩根士丹利的著名分析师谢国忠也感受到同样的热度，“过去很多基金并不投资中国房地产，但是，最近他们所谈的业务越来越多地跟中国房地产有关”。
而且与上一波投资热潮相比，一个明显的变化是，外资正在由商业地产杀入中国住宅市场。
“国外基金已经在商业地产淘过一遍金，”汪洪说，“开始时，海外基金多是购买出租型物业，比如酒店、写字楼、商场等，不是他们喜欢商业地产，而是国外基金不愿进入具有高风险的领域，要寻找有现金流的项目，而商业地产正好满足现金流的要求。”
一位要求匿名的海外基金代理人披露，2005年全年，北京有8个大单成交，其中凯德置地、摩根士丹利、美林银行、三星集团等的出手主要集中于CBD区域的顶级商业项目。
目前，外资正全面出击杀入中国的住宅市场。今年年初的一个公开例子是，1月23日，瑞士瑞信房地产私人股本部出资6亿元与北京天鸿房地产公司合作，共同开发团结湖高档住宅项目。
上海的情形更有说服力。截至3月底，上海房贷余额2300亿元，2月份房贷下降36亿元，3月份下降38亿元，然而，平均房价却上升了5.5%，2月每天的销售面积2.8万平方米，3月每天的销售面积5.9万平方米，这说明房子不是老百姓买的，而是外资。根据深入的调查，市中心75%的住房都被外国人买走。
由于美国、澳洲、英国等房地产市场资金的转移，加上人民币升值预期吸引大量热钱，中国房地产业正经受外资的新一轮炒作。
炒作明显
究竟有多少外资进入中国房地产市场，相关政府部门没有人知道具体规模。最新数据显示，今年第一季度，中国FDI里大约有180亿美元的资金来历不明，由于人民币中长期看涨，所以这些资金会在中国持续等待2-3年，进入房地产市场是最好的方式。
在内地投资房地产的外资花的不是自己的钱，而是集合境外委托人的资金，代为投资并收取管理费，因此有强烈的资产增值和变现的冲动。它们最喜欢收购内地的房地产公司，然后将其打包上市，将前期的股权投资套现。
至于直接买下高档楼盘的外资机构，专家称它们正多方游说中国政府，寻求将楼盘的收益权证券化，做成REITs，拿到境外上市脱手。
同时，由于国外在不断地提高利率，那些进入中国的游资并不甘心获得人民币一年升值3%左右的汇差收益的，进入中国房地产市场推高资产价格，无疑是它们进入中国的既有的战略中的一步。
外资推动的资产价格上涨，一方面引导中国居民房地产价格还将进一步上涨的预期，在跟涨不跟跌的心理作用下，一旦国内的居民开始大量购买房地产时，外资便可全身而退，把房地产价格过快上涨的泡沫留给中国来承担。
现在有一种比较流行的说法是，自2006年开始，中国的房地产业将进入一个新的发展期，这个发展期将持续发展5年，对海外房地产投资人来说，最大的风险就是不到中国投资。其投机本性一览无余。
而在一位资深专家看来，外资大规模进入中国是国际游资转移的结果，目前全世界房地产金融化很严重，美国家庭住宅规模去年达到20万亿美元，英国6万亿美元、澳洲2万亿美元，其泡沫规模分别约为8万亿、2万亿、15万亿美元，正处于市场顶峰转折下降的阶段。他认为，在上述这些房地产市场赚了钱的基金正在向中国、印度、日本等亚洲国家转移。
这些来历复杂的基金涌入中国地产市场后，原先长线为主的基金，知晓风险很大，都转为短线。
国家发改委经济研究所经济形势研究室主任王小广则将外资分为短线和长线两类。前者包括新加坡、欧洲等地区的海外基金，后者更多是类似摩根士丹利、美林等投资巨头。王小广认为，投资巨头往往是直接投资，且投资重点是高级商业写字楼。“这类资金开发投资额大且项目销售价格高，但是却不会过多影响北京房地产市场的价格。”王小广表示，新加坡等地的基金则不同，而后者是造成北京房价上涨的主因之一，因为这类基金具有投机性，在炒北京房价。
如何抑制
从2002-2004年，地产业中外商投资了50%，去年达60亿美元，上海就达到6.5亿美元，60%-70%投资在实业方面。而进入2005年之后，受到规划助推，外资在地产中的投资显得更为汹涌。
相对房地产企业的欢迎态度，有专家持另一观点，他们认为，诸多海外基金的进入对内地的房地产企业起到一定“润喉或解渴”作用，但却需要付出非常大的代价。
国内《产业基金法》迟迟不能出台，在资金募集方面没有现行的政策进行规范和保护，房地产企业只能舍近求远，海外资本因此兴起，代价则是原本属于国内投资机构所得的利益，被外来者蚕食。
已经有部分专家质疑，国家一直努力堵截为博人民币升值而流入的国际游资，却对外资在房地产领域的投资大开门户，这种政策应该改变。
4月20日，国家统计局新闻发言人郑京平在国务院新闻办的新闻发布会上明确表态称，在房地产价格继续保持快速增长的态势下，对于外商作为直接投资进入国内房地产领域的政策，需要适当考虑，重新评估。
这是中国政府官员首次在公开场合表示要调整外商投资国内房地产的现行政策。
而目前的大背景是，中国的资金流向地产市场似乎不可避免。“中国商业银行有多达9.2万亿元资金释放不出来，政府先后发行国债和票据回笼5.6万亿元，还有3万多亿元过剩资金。”上海市政协一位长期关注地产行业的专家说，“这需要一个出口，地方政府似乎正在引导流向房地产市场，而中国房地产市场正处于需要调整结构的时期，这加深了危机。”
“中国政府对资金过剩非常担忧，为避免引起新的经济过热，可能以提高利率、准备金率等措施来预防，”一位官员表示，“作为火上浇油的外资进入中国房地产业，国家非常重视，正要求有关部门进行调查了解。”
外资涌入是导致中国在2005年5月份的房地产调控之后，房地产价格不跌反涨的重要原因之一。如此的房地产价格上涨率必将最终损害中国经济的健康成长和金融体系的稳定。采取措施抑制外资过度炒房应当是控制中国当前房地产价格的重要举措。
鉴于外资购买不需要申请国内贷款的特殊性，央行提高首付比率或贷款利率之类的办法是收不到成效的，唯一可行的办法就是对外资购买征收较高的物业税。中国外贸正在受到其他国家的关税惩罚或反倾销调查，为了稳定国内的房地产市场和促进国民经济的平稳增长，对外资开征更高比例的物业税，无疑是一石多鸟的举措。
