境内外热钱瞄向不良资产 再包装上市意在高回报

从大连希望大厦到北京华普中心，再到青岛的中成广场，无一例外，两强联手切入市场的方式，均是收购停工多年的烂尾楼。

有消息称，摩根大通第三次携手瑞安集团收购了位于青岛市崂山区的中成广场项目。记者随后致电瑞安集团企业传讯部负责人，对方并未对收购事实予以否认。

连日来，境内外热钱收购烂尾楼等不良资产的消息频频见诸报端。这其中包括凤凰卫视与北京棕榈泉房地产公司组成收购联盟，入主瑞城中心；首开集团、万科、城建、SOHO中国等10余家企业购买标书，旨在接下摩根中心；天津海贸集团旗下的SOMO公司在寻找项目时，更是将不良资产、低值建筑作为运营的主要对象，而该公司此前已经将烂尾10余年的天津港湾中心盘活。

值得注意的是，多家机构所关注的不良资产多是商业物业，“收购战略，是基于企业对项目重新包装再上市获取高额回报的预期。”戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏分析。

热钱追逐不良资产烂尾楼仅仅是不良资产的形式之一，很多外观很好或者正在使用的物业也可能成为不良房地产资产，而这些项目正成为海外基金和国内投资机构以及部分开发商瞄准的目标。

“参与任何投资行为的核心目的就是获取利润。”永安信（北京）资产管理有限公司地产金融总经理伊继明表示，“外资投行、开发商所关注的是哪些环节进入最快、获利最快、退出最快”。他认为，包括烂尾楼在内的不良资产，尤其是有潜力成为优质资产的项目恰恰符合这几项标准。

第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司商业楼宇部经理纪刚对此表示赞同，他认为备受关注的不良资产项目具备“先天优势”，“不管属性如何，项目的地理位置不可复制”。他说，从目前成功的收购案例来看，无一例外地具备地段优势。

而从资金运作层面，与开发项目需要支付大量的地价成本相比，接手不良资产“只需要拿出资产价值”。而从维护城市形象的角度来说，收购很容易在当地政府的欢迎下一拍即合。

另一个更重要的因素是，“不良资产和完全成熟的项目收益率差别很大，尽管购买烂尾楼风险大，但也与其收益成正比。”纪刚认为，如果能控制全程，产权清晰，不会再介入任何债务，收益率会相当可观。

“外资机构和中资机构评议资产的方法不同，外资主要以收益和现金流估值，而中资机构是按固定资产的价值进行评估。两种方法很可能造成同一资产，两种价格的情况。”世邦魏理仕估值及咨询服务部中国区总经理陈涛表示。

中资收购亟待突破融资瓶颈“寻找项目确实不容易，再包装则更需在资金运作上下功夫。”天津海贸集团副总裁尧洋表示。其旗下的SOMA运营公司盘活的天津港湾中心曾经是烂尾了10年的项目。

据了解，这家试图通过收购烂尾楼等不良或低值资产占有市场份额的企业，选择项目的标准“一定要在城市中心的黄金商业地段，而且不超过10万平方米”。其包装的烂尾楼属性则定位为公寓、写字楼和酒店的一体化商业载体。“通过对整个市场进行分析，在天津，酒店地产投资回报率最高，大概是28.2%。”海贸集团营销中心总经理孙媛如此解释项目设计的本质原因。“中资机构在资金上没有优势，为了规避风险并获取合理的投资回报，这样选择有其合理性。”纪刚认为。

而尧洋则坦言其运作过程中的难题，“由于是公建项目，最开始并不被看好，尽管收购得到了政府部门的支持，但盘活该烂尾楼的资金瓶颈，我们仍试图寻找一种新的模式来突破。”尧洋介绍，在收购过程中，一直试图与投资银行和外资基金接洽，但往往谈判周期比较长。

项目收购最终还是依靠几个投资人的力量解决了困局。“这种运营方式类似于私募的REITs”，他认为，在自有资金份额有限的情况下，需要通过更多投资人的参与来突破资金瓶颈。“为了确保投资人的回报，我们自己也持有项目的一部分。”尧洋的言外之意是与“投资人收益风险共同承担”。

据了解，天津港湾中心项目的总投资2.6亿。“规模不大，如果操盘更大的项目，通过私募的方式能否解决资金不足问题还有待商榷。”一位开发商表示。

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