集中试水京城地产 浙商资本遭开发商“冷处理”

尽管北京市商品住宅价格还在上扬，但这种上涨对浙江民间资本已经失去了吸引力。

北京市统计局的数据显示，一季度北京商品房价格整体上涨了6.6％，其中商品住宅销售价格上涨7.6％，特别是普通商品住宅上涨8.9％。

“住宅还是有升值空间，但也就这样了。”北京浙江商会副会长陈俊明确表示，继续投入住宅无法“再获得满意的回报”。

而在撤军住宅投资的同时，陈俊透露，浙江民间游资正在将更多的兴趣点转向商业地产。

一定不能错过《新闻联播》

“作为投资者，第一重要的就是要有政治头脑，把握政策方向。”对于转向商业地产的选择，陈俊如此概括。陈俊说，在浙江人中间流传甚广的所谓“浙商22条军规”的第一条便是：一定不能错过《新闻联播》。在浙商眼中，这是了解国家政策的真正窗口。今年国家出台系列宏观调控政策，抑制投机行为，但没有对浙江的炒房团产生多大的影响——因为关注政策的温州人早有准备。

把浙商投资方向的转移放到宏观调控的背景下便很好理解：“国六条”和“九部委意见”的出台，显示出国家对房地产市场的坚决调控态度，价格不断上涨的住宅正是调控重点指向。对杀入商业地产领域的选择颇为得意的陈俊说：“宣武区一个住宅大盘，开盘价4200（元每平方米），现在已经涨了近一半，你说，还能涨多少？”而商业物业的升值潜力却不可估量。“我们此次投资目标发生变化的原因之一，就是看到城市规模急剧扩大，人口迅速增加，单凭老字号的商业街，远远不满足现有的消费需求。加上北京的住宅地产已经很发达，住的问题解决后，就该解决消费问题了。”陈俊如是说。

陈俊认为，浙江民营资本介入商业地产领域具备一定优势。“很多住宅地产的开发商如今转向商业地产，但由于缺乏对商业的理解，对业态和业种的理解，更缺乏招商团队，往往经营不利。”他说,比起寻找主力店的方式，浙江投资团“能够在短时间内集中商源,不该被忽视”。而在经营策略上，浙江投资团尽管有多个投资主体，但文化相通，彼此更容易合作，“做整体，成系统，从前期定位、业态业种分布到招商及后期管理都由浙江商人负责。”陈俊透露，浙江投资团已经锁定了位于昌平的一个商业地产项目。由于正在洽谈之中，陈俊拒绝透露项目的具体名称，但他表示投资额将超过1亿元。而对该物业的未来规划，他也似乎成竹在胸：“我们想打造一个家具城，如果谈判成功，整栋楼有4万平方米，如果以每平方米1万元左右的价格把产权买下来，在后期运营的过程中，可以卖到非常可观的价位。”陈俊同时表示，地段好、周边消费能力强的物业是浙江投资团选择目标的标准：“我们也在看天津的项目，第一件事情就是找出地图，标出项目所在的位置。”

冷暖不一

一个无法回避的事实是，尽管头顶“中国第一商帮”的眩目光环，也自认为介入商业地产领域具备一定优势，但现实似乎并没有朝陈俊预料的方向发展。

陈俊代表浙江投资团发的第一枪是万年花城(论坛像册户型样板间)。在陈俊带领十多个浙江投资者考察过万年花城项目后，一致认定北京西南三环商圈的升值空间很大。随后，双方草签了一个框架性协议。据陈俊透露，当时浙江投资团已经调动了3亿多元资金，不过在这个协议中，并没有提到具体价格。但最终双方还是“擦肩而过”。

在接受记者采访中，万年花城项目的开发企业北京万年花城房地产开发有限责任公司副总经理黄玺庆明确表示，不会真正和陈俊合作。“浙商主要是做小商品和服装买卖的。由于它们有成本、规模优势，所以联手做大都能够做成。北京浙江商会和浙江投资团都有一定的影响力，但浙江投资团的投资主要应该是区域性、集中型的商用物业，并不适合做社区商业，因为浙江投资团的做法会把社区商业的业态搞乱。”黄玺庆进一步指出，万年花城商铺的业态是有所控制的，不能随意改变内容和性质，很大一部分商铺只会留给品牌商。“社区是要讲品质的，要都是（浙江投资团）这种运作模式，那社区就变成‘动物园’了。”无独有偶，SOHO中国某负责人也称，基本上不会考虑同投资团进行此类合作，选择品牌主力店仍然是主流。

曾在住宅地产方面同晋商、浙商等民间资本对接紧密的房地产开发商，对与浙江投资团在商业地产方面的合作态度冷淡，甚至“戒心颇重”。

尴尬的“第一商帮”

业内人士指出，开发商对与浙江投资团在商业地产方面的合作态度冷淡主要是由于浙江投资团自身的固有缺陷。正因如此，尽管浙江投资团不时传出在北京房地产市场有新动静，但实际上大都成为开发商对其地产项目借机进行新闻炒作的一种“工具”。

“当时并不反对和浙江投资团合作，主要是从营销角度考虑。”黄玺庆并不讳言，当时温州炒房团“名振江湖”，而北京浙江商会无疑是一块更闪亮的招牌，借用浙江投资团的影响力可以为营销做宣传。

这也正是万年花城和浙江投资团草签了协议的真正原因。“至于能不能成交并不重要，主要是释放一个信号，显示浙江投资资本看好万年花城。事实上，当陈俊要和我开始实质性地谈价格的时候，我就放弃了。”黄玺庆说。

戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏分析说，类似浙江投资团的这种“商户龙头”集资撬动项目一般选择三种模式：一是先支付定金，让开发商负责建设；二是在现楼的情况下，则可能支付部分启动资金，在拥有产权后，进行招商，通过招商的运转资金来支付余款；还有一种就是中途介入项目，支付定金对项目进行改造。

张家鹏和易铺网CEO陈建明都认为，同资金雄厚的投资机构相比，通过民间资本集结进行收购的运作模式存在一定风险。“民间游资的操作方式可能并不正规，开发商需要慎重选择。”张家鹏认为，开发商担心的是“空手套项目”所带来的风险。

“此外，浙江人商业敏感性很好，但他们的投资理念大都是快进快出。这就让许多开发商颇为忌惮。”一位业内人士指出。

“浙江投资团这种模式很难运作。不管是市场环境，还是民间资本拥有者的素质，都不具备长期投资的条件，而只可能是就某一项目临时性的一个组合，这是投资团模式本身的一个致命缺陷。”“温州购房团“组织者，中瑞财团发起人李海彦如是说。

更多商业地产资讯      更多商家动态资讯