风险还是机遇 海内外“多空”方对决商业地产

随着国内针对住宅市场的新一轮宏观调控政策出台，商业地产的走势也变得引人注目。在日前召开的2006行销商业地产高峰论坛上，针对今年中国商业地产的走势，国内业内人士与海外基金的代表产生观点分歧，上演了一场国内、海外资本的多空博弈之战。

多方：海外资本心态更乐观

在国内楼市频频活动的海外资本无疑是市场关注点，摩根士丹利执行董事Garth Peterson认为，在中国的出手并不是“随便玩玩”。他以上海的广东路500号世界贸易大厦为例，该项目被摩根士丹利购买之前，宛如半个“烂尾楼”。Garth Peterson解释说：“我们将其购买下来，再进行租户、设计方面的调整，承担了风险解决问题，将项目从不成功转为成功。因此从这个意义上来说，摩根士丹利的专业是对项目作调整。”

他的言下之意非常明确：目前的中国商业地产在运作、经营及管理方面仍存在不少问题，这对于具备国外先进理念的企业而言，无疑是个很好的发展契机。他表示，从整体亚洲市场而言，摩根士丹利在中国的投资额还不及日本投资额的5%。因此从长远来看，投资发展空间仍然很大。

荷兰ING的中国区域投资总监蔡丽丽也认为，在中国的商业地产市场应该秉持长远投资策略。“刚刚出台的宏观调控对于我们ING而言，并没有带来太多疑惑。”蔡丽丽表示，“我们在中国一直钟意于满足内需的产品，宏观调控的主要目标是住宅，而且从长远来看，中国加入WTO之后市场的逐步开放，宏观环境决定了商业地产领域有很大的发展空间———作为长线投资者，我们对中国商业地产的未来非常乐观。”

空方：本土专家显露担忧

与海外资本代表的看法不同，中国本地的专家却表示出了审慎心态。易居中国房地产研究院副院长丁祖昱认为，中国商业地产从总体来看，属于风险机遇并存。首先，从土地供应量来看，5年之内的市场供求关系仍然表现失衡。而新出台的宏观调控对于土地供应更是产生结构性颠覆，导致整体商业用地供应产生问题；其次，参与主体将发生巨大变化，具备经营理念的开发商和投资者将介入市场；最后，违背商业规律的运营模式将会在5年内得到转变，将商业地产的短期价值演变成长期价值。“海外基金对于中国未来是长期看好的，但许多基金的运作时间局限在5年，考虑到以上几方面因素，短期之内中国商业地产的风险大于机遇。”丁祖昱强调。

上海社科院房地产研究中心主任张泓铭虽然对国内商业地产的发展趋势表示了谨慎乐观，但也强调指出，上海商业地产的总量已经达到相当水平，超过了国际公认的人均1平方米水准，市场空置面积还在稳步上升。而在品种结构上的分布仍不理想，整体商业布局仍显粗放有余、精细不足。“我们一直谈供应、谈融资，但是造好以后如何经营管理是个问题。需要从过去的小业主分散型管理模式转变为适度的集中管理。”

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