售后包租调查：强化防范意识 售后包租五大圈套

资金紧张“包租套现”

“很多采取包租的项目是由于开发商资金紧张，才采用这种‘包租套现’的开发模式。”链家地产市场调研中心总监金育松分析说，不能排除开发商融资的目的。在这个过程中，一旦融资成功，不一定会真正用到促进物业升值上，而是挪作他用。他指出，在当前商业物业投资中，有一种“两少三多”的奇怪现象：真正用于经营的使用者过少，投资者过多；长期投资的人少，短期投资的人多，还有就是拿生存型创业资金投资的人多。这种投资心态更加大了商铺包租的商业风险。

“售后包租”、“承诺回报”、“零风险”只是个概念，业主虽然没有经营的风险，可是其投资回报源泉却来源于市场和消费者。而在产权楼盘项目的架构中存在三方利益的冲突：开发商关心的是售价；业主希望租金高一些，投资回报率高；而经营者则希望租金越低越好，同时有统一的商业经营管理。这样一来，支撑商铺最重要的生命线——市场和消费者这一最重要的问题被忽视了。因此，零风险其实意味着最大的风险。

５月２２日建设部新闻发言人也明确表示，“售后包租”、“承诺投资回报”等这些销售行为的实质，是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持。表现形式通常是，以提供固定年回报、原价?穴或增值?雪回购、承诺无?穴低?雪风险投资等方式，销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等。 具体宣传形式有：“统一经营、原价回购”、“提供每年８％的物业补贴”、“银行担保年收益９％”、“年均租金８．５％”、“至高保障下的零风险投资”、“解体风险”、“安全创富平台（商铺）”等。

羊毛出在羊身上难以持久

在采访中，也有业内人士对记者说，大多数承诺售后包租的开发商，在承诺时未必就想违背自己的承诺。但受开发周期的制约，许多项目在承诺时尚处于期房阶段，项目前景尚不明朗。而对于商铺或者写字楼市场而言，持续稳定的终端客户是支持其兑现投资回报的唯一资金来源。售后包租首先面临的风险是，对于未经过市场检验的商铺、写字楼，作为外行的中小投资者，往往无法判断其租赁前景。而事实上，如果没有终端客户，开发商承诺的投资回报率也就是无源之水，即使勉强兑付一些时日，也是羊毛出在羊身上，不可能持久。

更大的风险是，三五年内该项目销售完成，开发商“拍屁股走人”，承租商背着巨大的租金成本，是否能够保证经营１０年？又有谁来保证承担包租合同的承租商，有足够的支付能力和信誉？这其中的任何一个环节出现问题，投资者的美梦就将化为泡影。

【相关背景】

５月１３日，北京市工商部门开展全市房地产广告的专项整治。市工商局有关人士介绍，一些开发商常在广告中宣传购买楼盘“可获得××投资回报”，或“购买后保证代租”等类似夸大或虚构小区的环境，误导消费的宣传将被严查。

此次在全市范围内展开的房地产广告专项整治，范围包括今年以来利用电视、广播、报纸、期刊、互联网、印刷品、户外等发布的所有房地产广告。市广告监测中心提醒说，对于含有上述内容的房地产广告消费者不要轻信，一旦发现可向工商１２３１５进行举报。

５月２２日，建设部新闻发言人说，售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条等有关规定。 建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”第十二条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”　

国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。” 建设部要求，各级房地产管理部门要加强监管，对违背有关法律法规规定销售商品房的，一经发现要严肃查处。

【权威声音】

购房者要强化投资风险防范意识

希望广大消费者切勿瞄准高收益率，听信一些片面的误导性宣传，盲目跟风以售后包租方式投资房地产。要正确甄别相关的宣传信息，做深入细致的市场调查，对市场变化、所投资项目的收益能力及投资面临的潜在风险要有客观、理性的判断，建议最好借助房地产、法律等方面的专业咨询机构和专业人士的力量，作出正确的投资选择。

同时也提醒已经以售后包租等方式购房的业主，一旦发现开发商蓄意诈骗、携款逃匿，要及时向公安机关报案；当开发商不能按合同要求兑现回购或支付回报承诺时，要及时采取措施，通过协商、仲裁或诉讼等方式解决，切实维护自身的合法权益。

【特别提示】

售后包租存在五大圈套

一是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿；
二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂；
三是项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付；
四是所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证；
五是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。

【前车之鉴】

前车之鉴之一：秦皇岛维多利亚酒店　
纠纷起因：不能按期交房、工程烂尾。　
业主损失：钱财、房产两空。　
前车之鉴之二：北京金色假日酒店
纠纷起因：后期经营不善，不能兑现高额租金回报承诺。
业主损失：租金收益减少，虽有房产在手但高价买入升值潜力低，甚至保值都不易。
前车之鉴之三：巨库
纠纷起因：后期经营不善，不能兑现高额租金回报承诺。
业主损失：虽有房产在手但高价买入升值潜力低，甚至保值都不易。
前车之鉴之四：碧溪家居广场
纠纷起因：产权不清，开发商资金链断裂。
业主损失：虽有房产在手但高价买入升值潜力低，甚至保值都不易。

【名词解释】

售后包租

售后包租：售后包租是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。返本销售是指开发商定期向购房人返还购房款的销售方式。分割拆零销售是指开发商将成套的商品住宅分割为数部分出售给购房人的销售方式。