上海商业面积饱和导致竞争激烈 8%回报成空谈

专家：8%回报率预期，远远达不到

“开发商将商铺隔成小空间，采取售后返租的销售方式，这是中国商业地产的一大特色。产权式商铺这种销售想法并没有不合理性，但在产权式商铺越来越多的时候，其可实现性大打折扣，同时这种销售方式存在监督与管理体制的漏洞，引起了许多不良后果。”上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆说。

朱连庆指出，对于售后包租的隐忧，几年前就已有诸多专家提出过，问题关键就出在开发商可能难以兑现经营承诺和适当返利承诺。目前上海最好的百货商场一般净利润在6%左右，超市、卖场一般实际经营利润只在1.2%-1.6%，而一些售后包租项目标榜的投资回报率却高达8%。

据《上海市零售商业网点面积调研报告》统计，2004年上海全市零售商业网点面积达到2857万平方米，去年达到3200万平方米。照此发展，到2007年全市零售商业网点面积将达到4000万平方米左右，居民人均零售商业面积约2平方米。朱连庆分析，上海全市的商业面积总量已经饱和，商铺市场竞争十分激烈。产权式商铺不乏极少数成功经营的案例，但随着此类商铺的涌现，不少开发商急于回笼资金、无长效行为，实际经营效益远远达不到预期。

朱连庆指出，与住宅产品相比，商业地产需经营业绩才能实际创利，因此商业地产项目的投资开发需结合招商经营一起考虑，对区位、地段、业态、周边环境、消费群体、消费层次等作深入的市场调查和研究。目前不少开发商并非经营商业出身，而是由开发住宅产品转变而来。它们不了解商业市场，以包租作招揽买家的定心丸，将商铺当作住宅产品卖出就算，缺乏一套后续经营的思路和手段，在激烈的商铺经营竞争中，难以兑现承诺的返利，有些开发商拖欠租金甚至携款私逃。

同时，老百姓自身的观念也有误区，很多商铺项目“一铺养三代”的宣传正是切中了心理误区。事实上，商铺套牢比住宅更麻烦，租不出去也无法自住，只能选择空置。

目前欧美的大型商场多采用只租不售的方式，通过整体包租来打品牌以及综合经营管理。因此，经常是许多主力店周边会有一些小的租户，商业经营较为成熟。

问题出在“一个愿打一个愿挨”

上海社会科学院部门经济研究所王爱国指出，售后包租商铺的问题往往出在“一个愿打一个愿挨”。开发商不以好收益吸引客户，就比不过其他开发商。小投资者能做到的还是自己小心。

全国商业地产联盟秘书长王永平此前曾指出：“目前我国商业地产亟待解决的问题太多，此时并非商业地产开发的大好时机。”

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