酒店公寓变旅馆遭贬值　状告开发商违约售房

２００３年夏，姜先生以总价６６．３万元购买了一套酒店式公寓，打算自住或楼市红火时用于投资。谁料办理大产证时，姜先生发现他所购买的这套酒店式公寓被登记成了旅馆。这样购房性质从居住用房变成了商业用房，土地使用年限从７０年缩至４０年。姜先生为此将开发商告上法院。浦东法院一审判决姜先生败诉。

房产性质改变遭遇贬值

２００３年５月，姜先生向开发商购买了一套位于浦东东绣路上的住房。该房建筑面积８２平方米，总价６６．３万元。根据双方签订的预售合同，该房产规划用途为酒店式公寓，于２００４年６月３０日前交房。签约后，姜先生付清了全部房款。

２００４年，开发商开始办理大产证，姜先生此时发现大产证上登记的、自己所购买的房产已经不再是酒店式公寓，而是变成了旅馆。姜先生原本打算购买的是居住用房，现在房产性质突然变成“旅馆”，属于商业用房，这让姜先生无法接受。更要命的是，居住用房的土地使用年限为７０年，而商业用房仅有４０年，一下子“缩水”３０年。

这样一来，无论是自住还是投资，对于姜先生来说，这套房产都几乎失去了近一半的价值。房产还没到手，就眼睁睁地看着它大幅贬值，姜先生怎么也咽不下这口气，几经交涉无果后，遂于２００５年一纸诉状将开发商告上了法院。

而此时上海楼市节节攀升，姜先生所购房产已升值至每平方米万元以上，单纯的退房显然不能弥补自己的损失。姜先生遂在请求退房的基础上，要求开发商赔偿房产溢价损失２０万元，以及契税、利息等其他损失。

状告开发商违约售房

姜先生在法庭上出示了预售合同，上面明确写着房产性质为“酒店式公寓”，属居住用房，但这份合同上对于土地的使用年限并没有做出任何约定。而在浦东新区的房地产资料登记册上，姜先生所在的８号楼房产二楼以上都变成了旅馆。“开发商违约售房是显而易见的。”

他同时指出，根据本市城市规划管理技术规定，政府有关部门已经对酒店式公寓和公寓式酒店（旅馆）作了划分规定，像他这样既然已经在合同写明了为“酒店式公寓”，就属于居住用房，而绝非旅馆。

“我所在的８号楼，底下是商铺，上面是酒店式公寓，酒店式公寓是按照居住用房出售的，区分商铺与酒店式公寓就是为了分清商业和居住两个概念。”姜先生坚持认为，开发商违约售房，应该承担责任。

开发商辩称规范在后

“２００３年５月姜先生购房时，政府对酒店式公寓和公寓式酒店（旅馆）还没有严格的区别，其性质都是商业用房，土地使用年限都是４０年。”面对姜先生的起诉，开发商在法庭上给出了这番说法，“当时，酒店式公寓和公寓式酒店（旅馆）根本就是同一个概念，完全是一回事，两个名词可以混用，我们没必要去欺骗消费者。”

开发商同时提出，姜先生所购房产，从立项、报批到销售的整个过程中，该地一直是商业用房。因为合同中没有土地使用年限的合同条款，因此也就没有将４０年期限写入合同里面。

“我们承认政府后来出台了规定，对酒店式公寓和公寓式酒店作了划分，但那是在２００３年１２月１日以后，而姜先生购房是在２００３年５月。”开发商因此认为，盖房和买卖在前，规范出台在后，姜先生所购房产性质遭遇变故，并非开发商造成的，开发商无需为此承担责任。

法院认为开发商无过错

法院审理后认为，政府规定出台后，导致姜先生所购房产性质发生了明显变化，但开发商“无主导力”、“不存在过错”，遂判决姜先生败诉。

据上海联业律师事务所徐海波律师介绍，在规定出台之前，像姜先生这样的购房者，在购买所谓的酒店式公寓或公寓式酒店时，只有查询开发商的土地使用年限，才能真正了解自己所购房产的性质。而在２００３年当时，土地使用年限尚未引起购房者的普遍重视。正因为那几年酒店式公寓、公寓式酒店宣传满天飞舞，有些甚至挂羊头卖狗肉，政府有关部门才出台规定，给此类含糊宣传画上了句号。

■相关链接：公寓式酒店与酒店式公寓

据了解，２００３年１２月１日起施行的《上海市城市规划管理技术规定》中首次对“公寓式酒店”和“酒店式公寓”分别定义，并明确其区分与界定：

第１３条：“公寓式酒店指按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。”

第１４条：“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。”

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