商铺投资者转战关外市场 推盘量猛增价格见顶

随着关内商铺价格的高企，深圳商铺投资者出现了集中飘移。“自今年春节起，关内的投资客转移到关外的至少有30%。”深圳中原地产副总经理何世胜说，他认为“这是一个比较保守的数字。而且这一比例有继续扩大的态势”。目前这一观点也得到了业内专家的一致认可。据了解，目前从关内转移出去的客户基本都集中在宝安、龙华一带。

关内商铺价格见顶

“经过2004，特别是2005年的发展，目前关内的商铺已经没有太大的空间。这是我投资转向关外的主要原因。”今年44岁的李志壮在接受本报记者采访时表示。据他介绍，他做商铺投资生意已经有好几年的历史，投资的主要区域是福田，“确切地说应该是皇岗一带，我是在那里发家的，直到2005年，我还买过皇岗的铺子。”

“但自今年春节后，我个人觉得关内的商铺已经没有什么大‘折腾’了。主要是价格原因，现在关内商铺的平均价格已经到七八万了，我个人没什么太大信心。相比较来说，关外的商铺就好得多，一般的铺位价格都在3万元左右，我认为很有潜力。”李志壮说。他也承认，到关外投资他也经过了慎重考虑，“毕竟我对关外不熟悉，每买一个铺子都要考虑很长时间，不像福田，我一看价格就知道能不能出手。”

李志壮目前在龙华已经买下了3家商铺，“这3家商铺分在3个地方，我想实际看看这里的市场情况，然后再考虑是不是该大规模地投资。”据他介绍，目前他还在龙华看中了2套商铺：“每一套的价值都在300万元以上，目前正在考虑之中。”

关外推盘量猛增

“价格是投资者转移的主要原因，就我们对市场监控的情况来看，以往关内投资客今年转到关外的比例超过4成。”世华地产总经理梁文华称。他认为，除了价格因素外，关外商铺的供应量大，也是让投资者转到关外的一个主要原因。

就记者调查，在今年第一季度，深圳共有7个商业项目投入市场，其中龙岗有4个，南山、福田、宝安各一个。一季度供应面积为16万平方米，以关外供应为主，龙岗，特别是横岗成为供应最耀眼的片区，占总供应的45.8%。此外，4月共有3个商业项目开盘，分别是龙岗的宇宏·罗马公元项目商业部分“中心城中央购物公园”、宝安富通城的首批街铺，以及华强北的“流行18·28”地铁商场，关外同样是市场供应的主题。

“新开盘的商铺投资价值会大一些，增值的空间也会大一些。”梁文华称。据美联物业工商铺总监江少杰介绍，目前到关外投资的客户以投资社区裙楼为主，“他们更看重的是商铺未来的价值。”

关外还能大涨？

转移到关外的投资者以长线为主，投资者看中的关外商业的未来价值，这已经成为业内共识。“就目前的情况来看，关外的商铺是不赚钱的。关外商铺的价格低是一个方面，但租金回报率同样也低，这是不能回避的问题。”江少杰说。据他介绍，目前关外的租金回报率大约在3到4个点。

“而且关外的商铺还存在很多问题，比如定位不清晰，就是一个很普遍的现象。”江少杰说。目前关外的一些铺位的价格，已经炒到了5万元左右，“这已经透支了关外商铺未来2年的价值。”

但江少杰也承认，关外的商铺投资的整体情况依然看好，“未来交通的改善，地铁的通车，居住人口的增多，这些都能给商铺的价值带来提升。”他认为，关外的商铺的黄金时期应该是在2008年。

梁文华也认为目前关外商铺的价格存在虚高的成分，“最近1-2年关外商铺已经基本没有什么价值可挖，”他说。但他也认为未来还是很值得看好，他还提醒市民，“特别是宝安中心区和龙华一带，应该是近两年商铺投资者重要关注的对象。”

□商铺实例

实例1

世纪华夏数码城

世纪华夏项目位于布吉中心区，5月12日开盘。该项目定位为大型的专业数码市场，裙楼的两层商铺面积达到了5000平方米。其中一层共20个街铺，面积在100平方米左右，二层共108个商铺，面积为20-30平方米。街铺均价在3万多元/平方米。

“目前，布吉本地客户占8成以上，但来自关内的客户在不断上升。”项目负责人张沣介绍说，布吉由于早期规划滞后，交通条件落后，整个片区商业处于杂乱无章、档次低下的状况，其商业价值的提升是整个深圳最为缓慢的区域。“2005年来，宝安中心区、龙华商铺出现了关内投资者增多的趋势，但在布吉并不明显。”张沣说，但他认为，今年下半年，布吉中心区范围的商业将受到全深圳的关注。

“目前关外商铺吸引关内投资者，都是在一些规划条件好的新区域，布吉中心区也具备这样的条件。随着深圳二线拓展区、地铁3号线、布吉火车站、深惠公路改造等规划建设的实施，其商业和居住价值都将得到体现。”

实例2

布吉东大街

布吉东大街项目由佳兆业地产开发，是以北欧风情为基调建立起来的多主题商业街区，总商业面积约33000平方米，包括四部分：桂芳园商业广场、爱丁堡区、布吉东大街、会所综合楼。其中单体的布吉东大街商业面积达到25000平方米，铺位面积大约在70-150平方米，在2004年已经销售完毕。

根据佳兆业地产相关人士介绍，2004年销售时，铺位价格大约在1万多元/平方米，采取的是售完返租的形式，承诺8%的年回报率，一次性返还5年租金，投资门槛不高，因此很多佳兆业地产的老客户买来投资，当时绝大多数投资者都是来自布吉，高于目前布吉商铺布吉投资者比例。据布吉东大街的管理机构介绍，目前铺位月租金大概在80-100元/平方米，以1.5万元/平方米价格计算，年租金回报率应该在6.4%-8%。

实例3

金沙地新加坡风情商业街

金沙地新加坡风情商业街，位于宝安中心区新湖路与西乡大道交会处，属宝安中心西区的核心位置，由深圳市宏发房地产开发有限公司开发，商街紧邻两个地铁出入口，属于地铁物业。该商铺总面积21800平方米，有145个商铺。今年3月份推出了88间商铺，目前销售率在65%左右，销售均价大约3万元/平方米。据宏发公司销售经理张智介绍，目前成交客户中，关内客户大概占20%-30%，并且呈现不断上升的趋势，“关内供应紧缩与宝安中心区的良好规划是主要原因。”

实例4

丽晶坊

丽晶坊是德业基地产开发的丽晶国际项目的商业部分，总面积约16000平方米，分为A、B两区，目前9000平方米的A区销售已经接近尾声，均价3万元/平方米。正在发售的B区，总面积约6900平方米，铺位面积在50-120平方米之间，层高5.9米，均价6万元/平方米。目前仅剩下3个铺位。

据项目相关负责人介绍，丽晶坊的投资者以南山和福田的客户为主。该负责人认为片区价值与项目特色是吸引关内客的主要原因。“丽晶坊扼守宝安中心区门户要道，中心区和老宝城分立两边，未来不仅会成为中心区居民的购物场所，还能吸引大量老城区居民。”该项目负责人称，丽晶坊与西城上筑、圣淘沙·骏园的商业项目一起形成了小商圈，苏宁、华润等各路商家的入驻，提升了西岸的商业气息和片区商业价值。目前丽晶坊项目的街铺尚未营业，不过丽晶坊其中的苏宁电器已于4月22日开业。据了解，苏宁电器转租的一铺位月租金为200元/平方米。若按A区3万元/平方米均价计算，租金回报率达到8%。

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