韩国群体聚集北京望京 休闲娱乐缺乏成区域软肋

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“盼了这么久，却不见休闲娱乐场所的影子。”在望京生活了6年的韩国商人、真实通商贸有限公司总经理黄龙培，对今年集中冒出的大型商业似乎有点失望。

此时，他更怀念汉城的乐天世界了，因为在那里可以使用夜间券，以低廉的价格享受全部游乐设施、健身中心和民俗博物馆。“不一定非要有乐天世界那样的大型项目，就是小规模的娱乐场所这里也太少。”黄龙培说。

娱乐休闲的缺乏带来的直接后果，是难以刺激占望京三分之一人口的韩国人的消费。对此，伟业顾问董事蔡宇翔隐隐感觉到，该区域的大型商业体将进行一场“颇为艰难的竞争”。

消费习惯：重娱乐，轻购物

世邦魏理仕提供的资料显示，2006年，望京预计有17.9万平方米的商业面积供应，占未来供应量的22%。从3月开始，相继有国美、华堂、沃尔玛、宜家旺角购物中心、T-Mart百货等近10家零售业巨头正式“挤”进望京。目前望京区域主要业态构成为百货、小商品、家居、建材、家电市场、便利店及餐饮。华高莱斯高级项目经理刘葳指出：“望京商业业态过于单一，不能满足韩国人追求娱乐、休闲的消费习惯。”

深圳市新摩尔商业管理有限公司总经理杨宝民也认为，在大型购物中心中，购物在休闲、餐饮、娱乐间的比例如果超过50%，商业就会失去竞争力，“而这一点在韩国人聚集的望京区更加明显。”

“投资者对韩国消费群体的追捧有些盲目，缺少有的放矢。”蔡宇翔说。

以华堂为例，不仅指引牌是用中韩两种文字写明，而且在地下一层的餐饮区，也是以拉面和盖饭为主的“韩式风味”。除了华堂商场之外，即将落户望京宝星社区的易买得购物中心也准备主打韩国牌。甚至连该购物中心的经营方也是韩国百货业第一品牌新世界集团。另外，望京国际商业中心专门划分出20000平方米的“韩国城”，让消费者体验“原味韩流”。而宜家商场在员工面试环节中，也特别加入韩语考校。

然而在黄龙培看来，这些并不能构成对韩国人的吸引力。“买日用品，只去一家超市就行了，韩国人需要的是休闲娱乐。”

另外，韩国人崇尚务实消费。韩国的一些大企业和家族企业老板，饮食习惯与几十年前基本一样，还是泡菜和米条。“韩国人不会买品牌东西，而更看中价格。”黄龙培说。在60000韩国人里，只有1400人左右在大企业里工作，能去大型购物中心购物的仍是少数。

商业投资者之所以在此投资看中的是该区域韩国人的消费能力。蔡宇翔指出：“这些商业都是两三年前就选好址的，可见投资者对韩国人的消费能力充满信心。”

然而黄龙培却觉得，中国开发商对韩国群体的消费结构、消费习惯、消费文化还不够了解。

因为缺乏休闲设施，韩国人在周末会走出望京，去爬山、打高尔夫，或者去北京其他区域的KTV。“现在望京的商业虽然多了起来，但韩国人的这些习惯并未改变。”黄龙培认为，“周末本应该聚集消费力量，却因为娱乐场所的缺乏使韩国的消费群体大量外流。”

高房租压制了消费

记者调查得知，韩国人对休闲娱乐开销的支配已经发生了变化。消费基本成5:3:1:1比例，5是房租、3是饭费、1是孩子学费，最后的1才能用来休闲娱乐。“而在韩国，占较大比例的则是孩子的学费和娱乐。”黄龙培感慨道，“所以，韩国人只能倾向价格比较低廉的娱乐项目。”

黄龙培指出，生活在望京与韩国最大的不同是收入低了、房租费用太高、廉价的休闲场所太少。

据了解，望京韩国人分几个区域居住，望京新城大都是像黄龙培这样自己做生意的商人，大西洋新城多为LG驻员，宝星园、CLASS公寓、华鼎世家的韩国人为自营业（食堂、商店、贸易公司）+大企业驻员+留学生，而工资和经营收益是其主要收入来源。

资料显示，望京新城的房租约为5000元/月，三区7000元/月，星宝园10000元/月，大西洋新城12000元/月，华鼎世家20000元/月；平均房费按6000元/月计算，5000户韩国人每月房租就是3000万人民币。“把这么多钱花在房租而不是娱乐上，中国房地产足以影响韩国人的消费结构。”黄龙培颇感无奈。

到2005年，望京已经聚集了西门子、松下、金汉王、爱慕内衣、双鹤药业以及诸多日资、韩资企业，未来几年，摩托罗拉中国总部、松下部品有限公司、LG研发中心、北电网络等公司的相继进驻，将进一步拉升望京的租金水平。

韩国人的炒房行为，也促进了租金的增长。“汉城奥运会让韩国人有了炒房的经验，”刘葳说。望京的房子相对韩国要便宜得多，买房投资直接影响了租金价格。

“支出额最大的房租花掉了我们本应该用在娱乐上的钱，因此低廉的休闲设施最合适。”黄龙培说。

增加休闲娱乐成分

世邦魏理仕相关资料显示，2007年预计将是望京商业供应的另一个高峰年，约有49.9万平方米，占未来商业供应的62%。从未来商业项目的分布看，大型综合商业和专业市场多集中在望京内环路附近和广顺大街上，底商则大多分布于住宅项目。从未来商业的定位看，大型商业定位将以中档偏高的购物中心和百货公司为主。

从未来商业面积供应看，建筑面积超过6000平方米以上的商业项目将有17个，预计可提供80.4万平方米的商业建筑面积，其中大型综合商业建筑面积约31万平方米，专业市场商业建筑面积约11万平方米，底商和商业街建筑面积约38.4万平方米。

针对巨量商业面积供应，同世飞天商业顾问机构董事长张璋指出，只有本着“人无我有，人有我优，人优我廉”的原则，才能立于不败之地。

韩国人喜欢商铺剩过购物中心，而业内专家指出，早在2004年，望京新城A5区社区商铺已经进入了稳定发展阶段。

“针对这一区域大型购物中心较为分散的特点，可以打造专业的餐饮街、KTV街等。”陈建明认为，“这样不但可以满足韩国人的消费需求，还可以弥补望京区域商业分散带来的弊端。”

打造专业娱乐街的方法得到黄龙培的认同。“韩国人太喜欢卡拉OK了。”他说。

位于汉城的乐天世界也值得中国开发商借鉴。占地面积25000平方米的乐天世界，在美国和日本被称作“韩国的迪斯尼乐园”，在加拿大被称为“艾德门特MALL”。乐天世界内设乐天宾馆和乐天百货（主力店）、乐天免税店，连接地铁2号线蚕室站，交通十分便利；拥有室内“乐天世界探险”和室外的“魔术岛”，还有四季皆宜的“乐天滑冰场”以及体会韩国文化和生活的“乐天世界民俗博物馆”、“乐天影院”等，堪称世界上最大的室内游乐场。

按照远期规划，到2010年，望京地区将完成全部建设。戴德梁行预计，届时望京将新增商业面积70多万平米，商业总面积将超过西单商圈。“希望房租别再上涨，每天晚上都可以找到唱KTV的地方。”黄龙培说的，正是住在望京的韩国人的希望。

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