商业用地集中入市 “净地出让”成为趋势

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上海新增土地供应受调控影响住宅用地依旧不多见，商业用地供应量大增，各家公司加紧商业布局。

2005年第5号国有土地出让结果本月中旬已经全部出来，与4号公告土地出让20%的流标率相比，此次5号土地出让公告中38幅土地仅有2幅流标。面对这样的结果，业内人士没有流露出太多的欣喜。很多远郊的地块仅有一家企业参与竞标，并以挂牌起始价轻松拿地，往昔激烈竞争场面不再。

5号公告中出让土地覆盖上海13个区，总体量约234.6万平方米，无论是区域分布还是体量都创下去年之最。38块土地90％以上是商业用地，各家大型开发商或是商业运营商开始加紧抢位。

商业用地成主流

2005年12月发布的上海市第5号国有土地使用权出让公告，出让的38幅地块多数是商办项目，住宅仅为一幅面积约30公顷的嘉定宅基地置换用地，和另外宝山区一块包含部分住宅的综合用地。商业用地占了绝大多数。

而就上海去年全年来看，共推出720万平方米的土地供应。公告出让土地中住宅用地极少，只占总量的3%，其它多为处于远郊的商业和商办综合用地，占到总量的95%，但成交一直处于不温不火的状态，开发商拿地比较谨慎，实际成交仅574万平方米。

中心城区的商用地块依然是开发商的关注焦点。第5号连同随后推出的第6号出让公告，其中闸北、徐汇、长宁、普陀、杨浦等中心城区共推出11幅商用地块，这些地块吸引了不少企业报名参加竞买。占地5731平方米的“闸北区北站街道43坊10丘地块”成交价格在2亿元以上。而占地35500平方米的“长宁区115街坊2/1丘地块”更是以10亿元以上的价格由上海联和物业发展有限公司、金光纸业（中国）投资有限公司、上海城投置地（集团）有限公司、上海易端投资有限公司四家合力拿下。

“显然，此次中心区商业土地放量有所增加”，荒岛研究机构分析师认为，开发商目前的挂牌报价相比现在市区区域内的商业地产回报，仍有一定的利润空间。

相比市中心5个区域10块土地，市郊的青浦区此次一下就推出了9块商业用地。证大、中信泰富包括绿地纷纷介入。其中中信泰富和证大已经在朱家角进行休闲地产开发，此次又分别斥资6790万元和1亿元购下该地区的商业用地。而绿地也花了1亿元拿下一块赵巷镇土地。据绿地市场发展部透露，此次拿地重在市场布局，以抢得先机。赵巷是新兴的高档别墅区，当地自然条件优越，建造度假屋或商业街等休闲地产，会有良好回报。

上海中原研究咨询部总监刘嘉殷认为，远郊区域的地块对于开发商来说较少有吸引力。去年前1-4号公告中流标的地块，共同特征正是位于远郊，周边已建或规划有大量的配套商品房和中低价房，这表明开发商对郊区开发前景仍然心存疑虑。今年的松江轨道交通泗泾站2号地块也因此流标。

但此次5号公告的“标王”却是由上海嘉通建设开发有限公司的嘉定区轨道交通11号线嘉定城北路站地块取得，成交价格近12亿元。这一占地面积约40万平方米、建筑面积90万平方米的地块为综合用地，也是此次出让规模最大的地块。

“净地出让”成趋势

今年上海经营性土地将加大“净地出让”力度。在刚结束的2005年国有土地出让5号公告中，招标公告多写明“净地出让”某一地块，但下文中又会出现3-6个月后再交付等字样。其主要原因是所出让的地块，地面动迁或者平整往往没有结束。这样，购买者虽然是按照净地计算的出让价格付款，但是还要等上一段时间才能拿到土地。这种做法和所谓的“期房”颇有相似之处，被戏称为“期地”。既然是期地，也就难免如期房一般，出现风险和影响。

中原地产认为，净地出让缩短了开发周期，相当于降低了资金成本，同时在一定程度上规避了潜在的交地风险。这也是5号公告土地出让，开发商显得活跃的动因之一。有关部门将在今年加大“净地出让”的力度，力求做到地面完成平整后再出让。这样对于加强后期的市场监管，如按时开工和违约的处罚都大有裨益。

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