初尝异地扩张甜头 沪开发商欲进驻全国城市

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2005年，“新政”后的上海楼市，一边是一些小企业举步维艰；另一边却是资本大鳄全国扩张。

经过一年的急速扩张，沪上开发商显然已经在足够多的城市“安营扎寨”，接下来，他们更希望在已经驻扎的城市继续寻找发展机遇，从而踏踏实实地将品牌文章做足。

对于保守的海派开发商来说，扩张中所遇到的最大困难依然是异地房地产市场的透明度不足。“所以，对于大多数异地开发项目来说，‘招、拍、挂’依然是获得土地的最主要方式，其他方式则都有相应的风险。”沪上一名开发商这样对《第一财经日报》表示。

记者了解到：现在政府相关土地出让机构也已经意识到这一问题，并在着力通过土地交易会的形式来解决相关问题。

保守而迅速的扩张

“上海本土开发商缺乏向外扩展的冲动。”上海城开集团总经理倪建达接受本报记者专访时表示。他总结了上海开发商的某种特质。正如很多上海本地的开发商一样，倪建达同样认为：相比于已经拥有极高市场成熟度的上海，外地的房地产市场不够稳定，风险更大。即使如此，上海城开依然在近两年进入了河南郑州、湖南长沙、江苏昆山以及重庆等城市。

在全国扩张的步伐中，上海本地开发商已经拔得头筹。“上海真正的一手房成交量减少50%到60%以上，外地市场成交量减少40%左右。”去年宏观调控之后，上海绿地集团总裁张玉良是第一个站出来对市场作出判断的上海开发商。他代表了很多开发商的看法。“现在这个状况我认为已经非常严峻了。”张玉良说。他判断，上海的房地产市场很难在短期内回升。他明确表示上海绿地一定要向二线甚至三线的城市发展。而半年前他还表示要在长三角以及省会城市长远发展，上海更是要占据相当的市场份额。

记者了解到：作为上海房地产龙头企业的上海绿地在扩张领域的选择中，除了上海本土和长三角地区外，对于很多省会城市都有进入的要求。为了大举开发华北市场，张玉良更是派出爱将，到北京以及华北其他城市打市场。重中之重便是“土地”。

张玉良的扩张决心使上海绿地成为大规模进军华北市场的首个上海本土开发商。截至去年，上海绿地进入了17个国内城市。然而张玉良对于土地依然热衷。他对记者表示：“上海绿地现在获得的所有土地没有一个拿出来卖的，同时在这一过程中，上海绿地还在不断地寻找机会，伺机扩张。”

“这种战略制定绝非一时兴起。在上海楼市销售量萎缩的时候很多二线甚至三线城市还有购房者排队买房子。接下来我们可能会在已有投资的城市继续增加投资项目。在一个地方拓展了市场之后，对一个区域的市场已经逐步熟悉，同时也让这个区域的购房者对上海绿地这个外来品牌逐步熟悉，所以就想‘趁热打铁’，继续开发新的项目。”张玉良说。

据透露：今年上海绿地将在成都继续拿地，同时，该集团在西安的项目也将扩容；同时南昌的地块由2块增加至3块。“‘招、拍、挂’依然是主要的土地获取方式。”相关人士称。

初尝“出走”的甜头

有效的“出走”可以增加企业的竞争力，以及化解企业的风险。

2005年，复地（集团）股份有限公司在过去一年分散投资风险、实现营业额比2004年增加11.0%，毛利亦比2004年的人民币7亿元上升15.5%，达到人民币8亿元。该公司在内地有29个项目同时开发，其中，上海以外项目已逾四成；而同期复地签约售出的总建筑面积约为42.6万平方米物业中，逾60%来自上海以外城市。

记者了解到：大华集团2005年在上海整体销售情况欠佳全年80万平方米的销售量远低于其当初定下的100万平方米的销售指标。去年，上海几乎没有新生住宅用地进入市场。如果要增加土地储备，上海房地产开发商必须要谋求向外突围。

据大华集团副总裁陈宁透露，大华在上海的住宅开发量未来将维持在每年六七十万平方米左右，不会再有大的扩张。日前大华集团宣布将开发重点从上海转向外地，还计划在大连、长沙、成都、烟台等城市开发项目。目前，大华已在南京、沈阳、西安、武汉四个城市开发项目，其中南京的项目达1500亩。

同时，在去年一年中，对外扩张已经起到了为上海大型房地产企业化解风险的作用。“在目前的市场中，土地和项目的获得要远比2004底时来得容易和实惠。”业内人士如是分析。

通过多种方式来增加土地储备，“加大内地各城市项目布局”是复地低潮期利润增长的重要战略之一。“一些中小企业手里有土地需要接手，就促成了有实力企业在2006年可以大量获得土地的机会。所以未来复地将会利用行业整合的机会，以合理的价格增加土地储备，拓展新的业务，为未来的发展打好基础。”去年，复地在海南、北京、重庆均通过收购房地产开发公司股权的形式获取新项目；并同时通过“招、拍、挂”在无锡、天津等地大举吸纳房地产项目。“我们进入其他城市，一定要在公司资源可支配范围内，不能超过自身的人力资源管理和财务能力。我们不缺乏机会，需要抵制诱惑。”复地集团总裁范伟多次强调他对宏观调控的看法。

土地资源整合初现端倪

“今年我们会派出不同的小组到内地省会和直辖市，包括成都、济南、天津各地去作新的土地资源了解，以此来追求新的合作项目。”一家著名港资开发商的高层对本报记者表示。这也是大多数房地产开发商在异地拓展中遇到的首要问题。他们需要付出高额的成本进行前期的土地信息收集与调研。

“除了发展已有的项目，还要继续开展新项目的投资，包括对于二线以及一些省会城市的进入。”这家港资开发商日前在上海宣布其接下来的内地战略。该公司将在今年启动其在上海的两个商业地产项目。但是显然，在启动全国战略之时，原有的土地储备已经远不能满足其开发需求。

“内地的房地产市场的规模和容量相当可观，我们不仅对上海有充分的信心，也会对其他的内陆城市或是省会城市房地产开发有兴趣。”该集团一位高层对本报记者明确表示。该高层在4月初刚刚在西安考察完毕，接下来他还将派出诸多小组，在不同的二线城市进行项目考察。

正是因为土地资源都分散在全国不同的城市，所以这家港资房地产集团需要花费更多的精力进行土地资源信息的收集。“所以我们宁愿在已经进入的市场中，继续拓展土地项目。因为我们可以借助原有的渠道获取土地信息。”一家上海开发商表示。

现在，土地出让机构也已经意识到这个问题。土地资源的整合正随着开发商异地拓展的深入而展开。“我们将力争在地域和产品类型的覆盖面上最大限度满足开发商的信息需求，以便开发商作出更全面的市场判断和项目选择。”2006深圳春季房地产交易会相关工作人员称。

记者了解到：5月，深圳春季房地产交易会将新设“城市土地展”，以此向全国开发商推介来自全国二十几个城市的近百块优质土地项目。此次土地展的参展对象主要为各地国土资源局、规划局、招商局、土地交易中心、土地储备中心、土地拍卖中心等，展览范围为政府出让土地供应计划、城市重点规划土地项目、城市招商引资项目、城市形象与投资环境综合展示、企业转让和合作土地项目等，已确定参展单位包括武汉、重庆、南宁、临沂、郑州、无锡、珠海、惠州、厦门、深圳宝安和龙岗等近20个城市。

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