广州商业地产开发热潮现端倪 民营资本开始发力

随着广州商业地产开发新一轮热潮初现端倪，一直潜藏在市场视线背后的民营开发商开始浮出水面。

这些中小型民企开发商或将储备地块陆续投入运作，或伺机收购，快速上马商业项目。他们看准了宏观调控后期市场开发的一个冷静期，迅速抢占市场份额。

相对于传统意义上的大开发商而言，中小型开发商拼的是资金和市场眼光。

借势商业地产这类开发商在专业市场的表现尤为明显。

位于广州上下九路商圈的华林国际珠宝玉器贵金首饰交易中心（以下简称华林国际），在规模和规划上都倾向于升级换代。负责销售代理华林国际的广州道生房地产顾问有限公司有关负责人表示，由于珠宝玉器生意手工作坊式的运作，延续传统的商业运作模式有一定推动作用，所以首层的销售效果比较好。

该负责人透露，除了目前通过整合行业资源来搭建资源对接平台以外，海外机构客户也正在留意这类专业市场。

仲量联行大中华(南区)研究部主管曾纪崇称：“广州零售市场前景乐观，加上当地的消费模式渐趋向高级零售业，商铺物业需求将进一步增强。预期今年商铺租金将继续上扬，以高级商铺租金升幅尤为凌厉。”尽管广州天河商务圈、北京路商务圈、上下九商务圈的商业地产已经趋向饱和，但伴随着这一轮商业地产开发、并购现象的是海外基金舞动身影。尽管基金在广州市场成交的都是小规模的商业项目，业内人士还是多了一份考量：这会为广州众多正在寻求资金出路的商业地产带来一丝光明，抑或挑战？

位于中山五路公园前地铁站人民广场地下大约3万平方米的主题地铁商贸城——动漫新城，表面上看，与一般的商贸城并无异处，但投资方天源投资有限公司（以下简称天源投资）紧握近19000平方米的商铺产权，不出售，也不征收任何建设集资的入场费。这对于小商家而言，投资有了一个较低的门槛，同时，开发商的资金实力也为其增添了进场信心。据了解，天源投资的投资者此前所做的大部分投资并非房地产项目。

对于当下市场中的基金暗涌，天源投资副总经理吴跃进如此评价：不排除合作可能性，但由于基金对于内地市场没有太多的实践经验，大多将商业地产看作缺乏资金运作的“烂尾”项目。这导致了交易双方无法达致相同意见的主要因素。

据了解，动漫新城是地铁公司于2005年9月26日与天源投资签约合作开发的项目，而地铁公司正在运作的包括地铁一号线至四号线在内的接近10万平方米的商业项目，已经陆续开业。作为增值服务业务的开拓，地铁公司无疑也加入了商业地产的热潮中。

来自可靠信息披露，天源投资的大股东通过收购另一香港公司，又获取了北京南路一综合商住项目。

另一同为主题商城的集群项目——美林家居国际博览中心（以下简称美林家博园），位于黄埔大道东圃路段北侧，杨桃公园南面，占地15万平方米，建筑面积18万平方米，总投资4.2亿元。实际上，在开发商美林基业的规划中，该博览中心仅仅是一个开头。时尚购物公园、生态商务商旅公园、生态休闲主题公园、住宅公园、家居消费体验公园这五大产业集群来进行综合开发，打造大型购物社区才是美林基业的最终目标。

美林基业集团相关负责人表示，美林家博园将与欧美、东南亚等地庞大的家居采购团联袂打造一个国际家居贸易平台，项目吸引客源的优势在于，与市政规划“东进”战略吻合。项目建设周期去到2010年，预计需要投入的资金至少50亿元。

开发商转身相比美林基业集团借助集群开发效应，华林国际开发商——广州市南驰实业有限公司（以下简称南驰实业）则结合传统销售与资源平台搭建的模式运作商城。据了解，南驰实业在广州有十多年的奋斗史，在海珠区有多个住宅项目，包括如今正在运作的华林国际（专业市场）、星城国际商务酒店（产权式酒店）、琶洲熙源（住宅项目）。

据当地媒体描述，南谊(开发海珠城广场)、南图(开发佳信花园)、南纬(开发蓝色快线)、南洲(开发雅郡)、南驰(开发了广州华林玉器广场、华林珠宝商贸中心、新胜珠宝商贸中心等项目)及金展(开发嘉仕花园、“尚海”等项目)等公司，其实都与一位曾姓的幕后老板有关联，这几家公司在股东架构上互有关联。

来自民生物业通的一份调研资料显示，过去广州的专业市场以行业众多、市场规模大著称，并且基本上只租不售。早前的专业市场一般都自发形成，缺乏统一的规划、管理、运营，经营商品参差不齐，市场秩序混乱，而目前的专业市场，正面临着升级换代的契机，未来的专业市场将是资源配置、资讯集散、价格形成与引导生产合一的。市场走到今天，给予中小型开发商们一个转身机会，操作专业市场或更新型、更具差异化的市场，相对而言，较为容易驾驭。

这些开发商已摒弃过去那种”短、平、快”的开发路线，转而在项目规划、定位与长远发展上着力。正如银华资产管理有限公司董事副总裁齐霁所言，目前广州有很多项目适合做REITs，而开发商们也在与各种商业地产运作模式慢慢磨合。