自主经营成为商业地产主流模式 热点区域将外扩

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地产搭台商业唱戏

——长期自主经营成为商业地产的主流模式，热点区域将从特区内向外延扩散

今后深圳商业政策环境将更趋规范，商业网点纳入城市规划，深圳商业布局将呈现出“一轴、两带、十四个特色街区”，构成更加繁荣的商业氛围。商业和地产的发展会起到相互促进的作用。以上大多数区域的城市建设已经趋于饱和，地产发展受到限制，难以成为楼市发展的主流。未来深圳商业地产的热点区域将从特区向外延扩散，深圳商业地产格局将有较大变数。

商业推盘量加大下的市场前景

目前深圳商业推盘量大，从2005年深圳商业地产形式来看，产权分割再销售已经不是未来的发展趋势，长期自主经营成为商业地产的主流模式。

专家表示，只招租不销售的商业面积占总推量的80%。随着产权分割销售的弊病日益凸显，商业地产都开始向低回报的长期经营模式转型，投资人的实际回报率由前两年的6%-8%，下降到现在的5%左右。从原来商铺面积全部销售到目前仅有20%的销售面积，体现出深圳商业地产发展的理性。

深圳商业的消费市场主要有三方面，首先就是本地长期居住人群的消费，第二部分就是外来的商务和旅游等客流，还有就是开连锁店，让深圳品牌打入外地市场。第一个方面是最稳定的消费量，后面两个方面的消费市场是未来深圳商业的巨大潜力所在，如华强北的地铁商城流行18·28就可以兼得长期居住人群和外来的商务和旅游等客流。中心区即将出现3个购物中心，很明显就是针对外来客流的，中心区将是深圳的政治和经济中心，如果仅盯着本地消费人群，这无疑会让中心区商业发展受限制。

深圳商业最急切要做的就是主动细分市场。对市场有准确的判断，精确的定位，做足定位，才是商业今后发展的关键，也是企业生存、发展的必由之路。

关外市郊级商业大有可为

涌进大都市的人口，真正在中心城区立足的比例并不高，大部分都是进入了市郊各镇。毕竟中心城区生活成本较高，尤其是房租等非一般人能够承受。勉强承受了，其它的消费肯定大受影响，所以选择交通条件较好的市郊各镇不失为一种明智的选择。

有专家认为，将来商业地产重点关注热点有龙岗中心城-龙岗墟片区、龙华-观澜片区、宝安中心区-西乡和沙井-福永四大区域。龙岗中心城-龙岗墟片区目前主要集中在龙岗墟，中心城商业这两年发展步伐很快，但服务性行业仍然处于较弱状态。而该片区地产发展却是两面开花，中心城片区自不用说，招商、鸿荣源、星河、天健等一批品牌开发商合力造市，不热是不可能的；龙岗墟区域内，也有深圳中信、佳兆业等关内开发商进驻开发高端物业，将有效带动片区楼市的繁荣发展。

都市巨大化以后的规律是大量人口将直接从中心城区迁至市郊或新城（其实新城也是从市郊各镇发展起来的），这人口的一增一减之间，将对商业地产产生深刻的影响。同时，近年来深圳市郊关外出现了大量的新楼盘，带来大量的新移民，这部分新移民大多收入较高，注重生活质量，拥有良好的消费能力，将是促使市郊各镇商业消费升级换代的生力军。

另外，诸如轨道交通的建设，交通条件的改善，可以增强商业地点的通达性，从而扩大商业设施的商圈范围。

商业区升级换代在所难免

老街商业业态落后，随着人口的增加、消费能力的增强，期待老树发新芽，再次焕发出商业光彩。比如深圳的东门商圈，新建商铺的档次要比老街的有明显提高，但局限性也是明显的，一是缺乏统一的规划，二是依原来的道路建设，往往是新旧结合，三是这种依道路改造或新建，其主要的功能设计还是完成交通任务，店面只是其附属产品，所以往往出现道路路面较宽，中间有一定的交通隔离设施，客观上造成路两边的店面区隔，商业关联度不大。

当人口达到一定量时，整个社会结构、经济形态、商业形式都会发生根本的变化，新兴商业或主题商业在市场的作用下，像变魔术似地一个个产生出来。所有这些市场力量促使商业业态从一个较低的层次向更高的层次迈进，商业的升级换代将使市郊各镇的商业发生翻天覆地的变化。

任何商业的升级换代都需要一定的商业设施作为载体才能实现，好的商业规划可加速商业的升级换代。如前所述，老街以及主要担负交通功能的街道都不适应新的商业形式，所以新的商街规划应运而生，例如：小型的MALL、街区型商业街、大型社区内的步行街、主题街等产品都是比较适合市郊各镇新业态的产品类型。

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