从社区商业到区域商业中心：模式的选择

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在经历了多年的发展，北京社区商业地产开始寻找突破，发展成区域商业中心已经成为越来越多社区商业地产的目标。

社区商业已经从原始的配套型物业，转变为一种新的“外向型”市场形态，并且渴望形成自己相对独立的区域商业市场空间。

潜在商机催生大体量

随着大型住宅社区的开发，近几年，北京社区商业地产的发展规模也随之加大。这些社区商业体量较大，如万年花城、阳光上东、望京国际商业中心等项目的商业面积都在1万平方米以上。部分社区商业地产项目除了引进大型连锁超市外，还计划打造特色商业街或者综合商业步行街等内容，以期能够借助区域经济发展来拓展出新的区域性商业中心。

这些项目的共同特点是面积大，一般在百万平方米左右，定位高中档，这为社区商业带来具有很强消费能力的消费群体。同时，这些项目普遍位于北京经济潜力增长区域，区域消费能力普遍过剩，为项目社区商业地产升级为区域商圈带来可能。

阳光上东是阳光股份公司在北京东北四环开发的沿河社区。这个社区的特点是周边都是一些国际化商圈，燕莎、丽都、三元桥、酒仙桥等商圈环绕，使馆区、别墅区构成了北京东北区域的主要商业消费环境。

阳光股份斥资3亿元人民币，打造了一个1.8万平方米、2层的社区商业中心。据介绍，自从2003年阳光上东开始建设以来，商业部分同期进行建设和招商，取得了不错的效果。

与阳光上东极为相似的还有万年花城项目。在他们的规划中，多条市政道路通过了这个近200万平方米的社区，为他们的社区商业带来了很好的发展契机。“所以，我们提出了街区商业地产的概念。”北京万年花城房地产开发有限责任公司副总黄玺庆说。该项目的街区商业面积近13万平方米。

“街区商业地产”比起阳光上东的社区商业地产更进了一步。它的表现是社区有了更多的市政道路。这种社区底商及其他一些社区商业的定位，将不仅仅考虑社区的需求，还与市政道路、公共交通线路有机地结合在一起，在满足社区人群需求的基础上，让公共交通带来的人流也得到满足，从而实现了社区、人流、开发企业的多方共赢。

“考虑到区域市场需求潜力，万年花城规划了一个市级商业中心，面积有6万平方米左右，现在已经有很多商家看好了这个空白商业区域，希望与我们合作。”黄玺庆踌躇满志。

万年花城所在的北京西南三环一直是商业和居住缺失的区域，在万年花城近200万平方米社区的带动下，万年花城打造区域商业中心的梦想应该有实现的可能。

除了是万年花城所在的西南三环，在亚洲最大的居住区——望京所在地，也有开发商正做此努力。由北京正鹏房地产开发公司开发的望京国际商业中心，总规模超过55万平方米，包括了12万平方米的商业街和25万平方米的办公写字楼，是望京区域大规模商区之一，它的目标也直指区域商业中心。

与北京其他社区商业地产项目不同，望京国际商业中心采用了“先商区，后住宅”的规划战略，在商区的建设带来完善、系统的生活配套后再发展住宅项目，目前他们的商业项目已经建好并开始了招商，住宅项目才刚刚开始建设。“望京国际商业中心项目要彻底终结望京‘卧城’时代。”望京国际商业中心负责人表示。

直接持有还是分割销售

“从社区商业发展的角度来说，发展成区域商业中心是社区商业前进的表现，也将是未来社区商业地产的必然之路。”北京市商务局的商业地产专家表示。

任何事物的发展，最终还要经过市场的检验。社区商业地产开发成区域商业中心能否成功，不少业内人士不无疑虑。北京伟业商业策划公司总经理蔡宏翔表达了自己谨慎的态度。他认为，社区商业的服务和消费需要很科学的计算才能决定的，不是简单地拍脑袋就能解决的，“比如5000平方米的商业设施，支撑多少消费能力，周边人群的消费额以及业态的组合，都需严格地计算，并不是开发商所能独立完成的事情。”

据伟业公司不完全统计，仅有12%的北京社区商业地产是持有型物业，82%左右的北京社区商业地产是以直接销售为主的，开发商基本上抱着“卖完就走人”的心态进行招商。招商前期采取返租承诺的方式进行促销，后期却因为经营管理不善承诺不能兑现，投资风险完全转嫁给中小投资者，既伤害了开发商的信誉度，也打击了投资客的投资信心。

“我们坚持自己持有。”阳光股份公司资产管理部策划主管邓有尧明确表示，这代表了一部分开发商的态度。“持有型的社区商业便于开发商进行统一的规划和管理，进而形成商业特色，相当程度上，社区商业的生存是要靠特色经营来实现的，这是一种长线经营的思路。如果开发商将商业产权切割销售，散户投资者自然希望在最短时期内赢利。极可能造成商家都去经营目前比较好做的生意，造成业态重复，而部分业态却短缺，既加剧了商家之间的竞争，损失利益，同时也没能很好地服务于社区居民。”邓有尧告诉记者。

“持有型社区商业模式利于长线经营，最终形成商业氛围和特色，从而避免商铺之间的非良性竞争对投资回报的损害，可以尽快形成区域商业中心。”邓有尧总结道。

蔡宏翔指出，社区人口的多少也是社区商业和区域商圈之间区别的重要标志。“10万平方米的社区和1万平方米的社区，其商业考虑的角度就不一样。10万平方米以上的社区应该更多地考虑打造区域商圈。”

中国商业地产联盟专家韩建徽则建议，区域性商圈一定要有，但要有度的把握，“可以大小结合起来，不管怎么样，基本需求必须要满足。”

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