2006预言:商业地产转折年

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【2006中国房地产政策预言】
预言一：国土部加强土地运行动态监测

2006年国土资源部将继续严把土地“闸门”，进一步增强参与宏观调控的针对性和有效性。可以预见，明年将进一步贯彻“有保有压、区别对待”的土地供应原则，严格新增建设用地的审查报批。不符合国家产业政策、发展规划和市场准入标准的项目不予供地。

预言二：物业税将破冰而出

在2006年，物业税问题有破冰的可能，按照专家的意见，实施物业税后，住宅市场的中长期走势将由目前的“购买成本高、使用成本低向购买成本低、使用成本高”转变。市民买房前考虑的思路也会发生很大改变，现在买房前考虑更多的是能否买得起，有了物业税后，将考虑是否养得起。

预言三、继续调控，但不再增加调控力度

2006年宏观调控的方针将变，不是紧缩性的调控，而是紧缩性的调控和扩展性的调控并行，且以扩展性的调控为主。2005年的宏观调控是对需求与供应的同时调控。

预言四、楼市继续挤泡沫房价还会往下走

明年房价要往下调整，民众要有能力买房子；政府对利息、税收有所作为，提高按揭利率，提高交易税打击炒房；同时房地产商要生产一些好的产品，不要把利润做得太高。”

预言五、楼市调控将强调因地制宜

明年楼市调控将强调因地制宜，“不存在一个给全国所有城市吃了都管用的药”。“2006年将是鼓励住房消费年，但是这个住房消费指的是鼓励普通商品房消费，而且是在普通商品房里鼓励和支持自住性的商品房消费。”

预言六、城市土地控制会出现“紧中有松”迹象

“8·31”大限之前政府虽然集中放了一些地，但大限之后土地市场的管理还是比以前紧的，这对开发市场确实有影响，进而影响着市场供求关系。如果需求不动，要控制房价，只能增加供给才能达到目的，但要增加供给就要放地。

预言七、“政策恐慌期”已经过去，市场逐渐恢复

不会有2005年那样“排山倒海”的政策出台，但会有一些体现节能、省地意图和规范市场秩序的政策、措施出台，如控制套型结构，控制高档商品住房开发，鼓励中低价位、中小套型住房开发，推行实名购房制度，限制内部认购，加强对中介市场的管理，出台住房专项维修基金管理办法等。虽然“抑制”仍是主调，但不会是唯一的声音，毕竟市场继续观望下去不行。

预言八、2006年楼市要念好“稳省多”三字经

2006年楼市将趋于理性化，突出一个“稳”字，既要快速增长，也要稳定房价；楼盘应加快绿色化，突出一个“省”字；融资需要实现多元化，突出一个“多”字。

预言九、2006年将继续加强房地产调控

2006年要继续贯彻落实加强房地产调控的政策措施。加强经济运行分析监测和引导，以调整供应结构为重点，控制房地产投资规模，切实稳定房价。同时，要改进城市规划管理方式，调控项目立项和土地供应，及时安排并公布当年普通商品住房和经济适用住房开发项目，控制套型结构和销售价位，从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。

预言十、“税剑”直指房地产等领域

今年将对房地产业、娱乐业、金融保险业、邮电通信业、煤炭生产及运销企业、废旧物资经营企业、涉外企业税收和个人所得税进行专项检查。同时选择一些发案率高、税收秩序比较混乱的地区开展专项整治。

预言十一、06应是地产业改革元年

对近年的房地产市场没有觉得那么悲观。2004年是房地产干预年，2005年是政策调控年，2006年则应该是是房地产改革的元年，“后续应都是些‘小打小闹’的政策，而不会再强烈控制了”。

预言十二、2006年稳定房价是主旋律

在房地产市场供应结构方面，2006年应该出现明显变化。在城市居民住房消费的承受力方面，目前许多城市的房价已经处于高位，如果房价继续上涨肯定会影响人们的即期消费。

预言十三、06年土地供应继续向中低价房倾斜

为稳定房价，明年国家将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。明年将继续严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应，停止别墅类占用土地供应。明年将继续严把土地“闸门”，进一步加强参与宏观调控的针对性和有效性。未来5年，土地“闸门”都将在控制固定资产投资、促进房地产市场健康发展，保持经济平稳运行方面发挥作用。

预言十四、2006年将是鼓励住宅消费年

“中国真正要解决的问题是3.5亿农民进城住房的问题,这是长期的问题,但短期内,是有支付能力的人买得起房子”“2006年是鼓励住宅消费年,这是中央的精神”。国家已开始采取手段解决房地产发展中的矛盾,使商品房主要成为居住商品,而不仅是投资品,国家要特别鼓励为住而买,限制投资或者投机购房,

预言十五、房地产支柱角色进一步加强

“明年如果外贸下来了,投资又出现了相应的下滑,那么经济就有可能出现问题,这样的情况下,维持房地产强化的地位,包括它的投资将维持一定的增长速度,那么对整个宏观调控来说是非常重要的。”

预言十六、房地产市场政策或以立为主

政府有望出台一系列鼓励政策,促进房地产行业健康发展。“改革一般是‘不破不立’,今年的政策基本上是在‘破’,总体来说房价得到了控制,明年的政策将以‘立’为主。”

预言十七、2006年房地产调控：稳中微调并且房价稳中有降

由于房地产业在中国经济中的特殊地位，以及目前经济增长渐缓的势头，使得2006年的房市调控也不宜过快，稳中微调成为适宜的政策取向。

预言十八、2006年是房地产业高速增长的好年头

2006年应该是一个比较好的年头。由于中国仍然处在农业国向工业国、农村向城市的转变过程中，中国经济、包括房地产业高速增长的动力机制并没有丧失，将处于快速增长时期。估计明年的投资能够大体维持，消费也跟今年相当。但是在出口下降的情况下，2006年GDP的增长估计保持在8.7%的水平。

预言十九、住房保障问题将得到重视

控制房价的压力巨大，于是一些地方政府开始积极兴建经济适用房，并开发或收购廉租房，但也会有一些地方政府开始探索货币化补助问题。

预言二十、2006年楼市仍会在调控的既定轨道中滑行

可以肯定，内需成了缠绕2006年楼市的一个结：经济运行亟待启动内需——启动内需需要活跃楼市——活跃楼市反映政策松紧——政策松紧影响经济运行。显然，宏观调控的方向、力度选择与扩大内需的关系如何调处，将成为影响2006年楼市走势的最大因素。

【2006中国房地产趋势预言】
预言一：2006年地产企业加剧重组

受近期一系列宏观调控政策影响，金融机构、特别是银行都提高了对房地产行业贷款的要求，预计开发商通过其他渠道融资需求将会大增，同时融资渠道也更加广泛。由于市场竞争激烈，受融资渠道、开发。经验以及开发项目数量等因素影响，2006年房地产企业会加剧重组，大鱼吃小鱼的现象仍将继续；今年国资委大力倡导企业实施“走出去”的战略，预计2006年更多的国有房地产企业将在全国布局。

预言二：中国房地产商将面临的十大难题

以调控为主旋律的2005年已经过去，自去年5月份遭遇整体性调控的国内房地产市场，虽然经过半年多来的消化和盘整，楼市交易逐渐走稳，但终究也没回到曾经的交易盛况。对开发商来说，2006年需要研究和关注的有十大问题：

1)不要寻找价格底线，今年一季度后房价将在箱体内窄幅长期盘整
2)研究的重要课题，配套商品房、中低价房是否成为市场主力
3)新兴城市产业定位使得房地产传统区位概念重新洗牌
4)土地政策继续从紧，别墅市场分化加大
5)吻合刚性需求和中产阶层的产品将受欢迎，重振消费者信心将是重要工作
6)开发商淘汰力度加大，央企品牌影响力增大
7)开发商利润率向下调整
8)产品类型、区域类型、融资渠道组合力度加大
9)房地产金融体系融资多元化成为必然选择
10)营销开始精耕细作，产业链需要重整和延伸。

预言三：开发商转移工作重心天津楼市进入短暂休整期

2006年初的天津楼市似乎显得有些冷清。从去年12月开始，房地产市场一改众多新项目纷纷集中亮相、开盘的火爆局面，各楼盘广告数量急剧减少，原本丰富的促销活动也偃旗息鼓，整个楼市似乎踩了一脚“急刹车”。这种低靡的市场状态是否是宏观调控引起的连锁反应？会不会一直延续下去？多数业内人士认为，天津楼市正处于短暂休整期，目前平淡局面是在为3月份市场爆发积蓄更大力量。

预言四：06年将放宽调控制约

2006年宏观调控的方针将变，不是紧缩性的调控，而是紧缩性的调控和扩展性的调控并行，且以扩展性的调控为主。2005年的宏观调控是对需求与供应的同时调控。在供应方面，加大开发商拿地和融资的门槛，在需求方面，通过禁止期房转让等措施，严厉打击房地产业内的投机者。

预言五：中国房企需搭建投融资平台接驳国际市场

上实在俄罗斯圣彼得堡的“开疆拓土”着实令国际市场对中国房地产企业刮目相看了一回。然而，在不少业内人士看来，国内房地产企业要想实现与国际市场的真正接轨，仍然还有一段长路要走。现在人们谈论中国房地产企业与国际市场的联系方式，首先想到的就是把国际上的技术、资金等等引入中国，还有一个大的方式就是中国的资金、经营模式和经营技术走向国外。

预言六：明年是商业地产转折年

商业地产俨然成了房产商口中的香饽饽,各位地产大佬虽然未必一下就砸下上亿资金,但是也言必称商业地产。所以从06年开始,商业房地产转折会越来越明显。对中国下一步的商业地产的形式,业内人士认为，今后的商业地产在运作过程中,开发商应该用比较主动的态度来争取,要站在一个选择的角色,而不是一个被选择的角色,这对今后经营、获利都是比较有保障的。

预言七：房地产商对市场的垄断同盟将越来越难起作用

2006年,宏观调控还会继续,因为政策要保持连续性,而且房地产的调整才刚刚开始。一旦开始,会持续一段时间。指望它立即复苏或景气高涨是不现实的,这是一种内在的发展过程。对某些房地产开发商来说他的利润还会继续摊薄,预计明年的房地产市场将会继续向纵深调整,即使出现一定的回升也只能认为是一种阶段性反弹,或称之为调整过程的中继性反弹。

预言八：国企改制如火如荼

国资委早就明令国有房地产企业必须实行股份制改造，房地产非主营业务的企业，则须将其剥离。政策一出，打着“京”字号大旗、在京城举足轻重的几家大企业都将变革选在了今年年底。12月10日，由城开集团与天鸿集团两大国有企业合并重组为“北京首都开发控股(集团)有限公司”；接着“住总集团”也开始调整发展战略……既然这些企业的改制始于今年，但未来两年显然正是他们大刀阔斧进行变革的时候，所以，如果明年哪家大企业风格有变绝不稀奇，反倒是不变才会让人费解。

预言九：资本土地相亲相爱

早已闹了“地荒”的北京万科今年终于找到了出路，其与朝开的并购方案已递交朝阳区国资委，正在走批准流程。资本的力量是强大的，但是在土地面前却不得不低头。虽然，没有人愿意承认，但明年，京城地产圈里最牛的还是“地主”。现在的“地主”精明得很，他们有的并不卖地，而是要求成立“合资”公司，而那种开发商卖命、地主“坐地收租”的现象还将持续。

预言十：变单挑为合纵连横

早些年，企业越小越好赚钱，但经历了两年的政策波动，不少企业发现不能再“小”下去了，“小”就只能让自己的机会越来越少。于是，在这种情况下，很多企业开始合纵连横，要把自己变大。
12月16日，原北京广华轩房地产公司就成立了茂华控股集团，通过投资控股拥有七大子公司，业务覆盖房地产投资、开发、不动产经营与管理、建筑科技等多个领域。很显然，中小企业只有联合才能在越来越激烈的市场竞争中分一勺羹。

预言十一：大型企业开始发力

当不少房企都在为钱发愁时，大型房企的全国布局早已开始。分析认为，全国布局是大型房地产开发企业的必然战略选择，由于一线城市竞争激烈，二线城市却有着良好的投资环境；此外，随着市场竞争的激烈和宏观调控的深入，房地产企业集中在一个城市进行开发的风险越来越大。因此，知名大企业“广撒网”的举动就很容易理解了。

预言十二：明年房地产开发重心转向小城镇

大量资金汇流并拥堵的城市，成为开放商和投机客肆意圈钱的“流着奶与蜜”的福地。一方面，开发一两个楼盘，建设一两个小区，就能催生一两个亿万富翁；另一方面，普通百姓的收入很低。这是社会两极分化的组成部分。业内人士认为，鉴于土地、资金上的变化，明年房地产开发的重心转向成为必然。加强农村建设和发展县域经济是大势所趋，今后房地产的方向不在大城市，在城镇。

预言十三：大力发展资源节约型住宅和公共建筑

住宅和公共建筑对资源的消耗，特别是在建造和使用过程中的严重浪费，与我国的国情很不适应。因此，发展资源节约型住宅和公共建筑，是实现国民经济可持续发展的重要方面。无疑，建设资源节约型住宅和公共建筑将成为房地产企业发展的必然趋势。

预言十四：房产开发商明年一季度最难熬

迫于年底银行贷款必须归还、春节之前工程队催款结算的双重压力，发展商必须研究明年年初开始的销售压力加剧之后的对策。有关人士认为，一季度本就属于年度销售中的淡季，按市场现状，开发商的销售回款会面临困境。因此，传统的春节淡季前后，将会出现一批不堪资金重压而价格“失守”的发展商。

预言十五：房地产开发商资金面紧张持续到2006年初

05年第四季度货币政策走向开始走入人们的视线。银行业界和学术界人士普遍认同，从央行公布的第二季度货币政策执行报告来看，央行对目前“高增长与低通胀”的经济形势较为认可，而对于05年下半年经济增长、消费物价及货币信贷的基本预期也比较乐观，在今年的最后一个季度，央行货币政策仍将保持“松货币、紧信贷”的走向，房地产商资金面紧张起码要持续到2006年初。

预言十六：特色定位做精产品中小企业谋求市场机遇

很多小型的住宅项目由于市场定位有特色，产品精细，企业经营管理机制灵活，也获得了良好的收益，显示出强劲的势头，很多大的国有企业尽管规模很大，但销售一般，一样是没有前途的。在市场化的大背景下，衡量企业的标准是市场表现，而不是规模，部分中小企业只要有高质量的经营管理，在有限的土地资源和资金实力下，今后依然有机会发展壮大。

预言十七：房地产企业并购的未来趋势

房地产行业未来的并购趋势会是股权资金雄厚、融资渠道广泛、房产质量和服务优良、经营管理成熟的房地产企业将并购那些自有资金不足、信贷以外缺乏融资渠道、经营管理缺乏诚信观念的企业；以获取资源为目的的战略层面并购逐渐增多；大企业之间以战略联盟为目的的并购将逐渐增多。在国务院颁发的18号文件中，首次提出“支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成大型企业和企业集团”。资金、土地、市政设施等重要资源正在逐渐向一些大的开发商手中聚集成为不争的事实。

预言十八：大批项目年中入市

经过今年的宏观调控，开发商资金链空前趋紧，还要面临银行贷款利息不断上涨、拿地等巨大的资金压力，这些都迫使开发商明年不可能继续“持地观望”。可以预见，今年推迟入市的项目将进入明年的房地产市场，这将使2006年住宅供应量有较大增长。

预言十九：房地产进入洗牌年房企数量将减半

1997年我国取消了福利分房制度，在随后的几年内中国的房地产企业就如雨后春笋一般遍地出现，由开始的一万家、两万家发展到了去年的5万家，而其中一半以上的房地产公司年龄不超过5年，并且这些企业的房地产开发，还停留在以前那种做“短平快”的工程上，先拿一块地，然后贷款，楼刚出地面就卖期房。以后这样的房地产企业肯定要被整合掉，所以从今年开始，中国的房地产企业要重新洗牌到1万-2万家。”

预言二十：国资加速扩张

就今年逆势扩展的诸多有实力品牌的大开发商而言，国资房企无疑是其中一个亮点。由于国有房企通常较早进入房地产行业，通过历年来的积累，大部分已经成为具备相当实力规模的开发企业，随着宏观调控影响加深，他们的特有优势反而会更加凸现。

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