售后返租剑走偏锋 商业地产尴尬前行

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伴随着对售后返租营销模式的一片争议，商业地产近两年来一路狂飙，而来自中小投资者的一个疑问是：开发商许下的高额回报能在多大程度上兑现？

商业地产投资热潮

在这个崇尚财富的时代，面对能带来高额回报的投资项目，有多少人能经受得住诱惑呢？

1月13日，在省城一家知名度颇高的写字楼销售处，记者见到了投资者老林，他正和妻子一起与售楼小姐热烈地讨论着投资的利弊。

老林告诉记者，他两年前就曾投资过商铺，但并没有成功。“当初花了40多万元买的商铺，到现在20万出手也没人要。”有了上一次投资商铺失利的教训，老林现在谨慎了许多。如今，他又把目光瞄向了省城近两年开始兴起的写字楼，“我的感觉是买商铺风险不小，现在商业竞争这么激烈，今天这个超市倒闭，明天那个商场关门，比较起来投资写字楼还稳妥一些，起码经营上的风险应当小一些。”

但有一点让老林觉得不踏实的是，售楼小姐开出的售后返租方案让他感觉有点悬，“6年收回成本，15年后房产增值2倍。”他告诉记者，当初买商铺时开发商也是这样许诺的，所以他最后决定再详细考察考察。

老林只是省城众多投资者中的一员，他们对商业地产投以浓厚兴趣的动因在于这实在是一块诱人的蛋糕。“看看那些最早在福兴阁、天元名品投资买商铺的人，不仅很快收回了成本，而且还翻了好几番。”正是这些成功个案的示范效应，才使得近几年来一批批个人投资者加入到商业地产的投资队伍中来。

而在这其中，最能打动投资者心扉的就是售后返租的销售模式。

售后返租的渊源

近几年，在许多城市，各类售后返租项目遍地开花，火暴异常，“只需投入5万元，每年回报5500元，第五年返回成本”、“今天的80000￥=明天的80000＄”、“今天你投入3万，3年保你净赚2万”等等广告语让投资者眼花缭乱，怦然心动。

作为商业地产的一种主要营销方式，售后返租在进入中国的10余年里一直面临着巨大的争议，甚至国家有关部门为此还明令禁止。但聪明的地产商人总能在禁令和商业利益间巧妙地寻找到平衡点。

售后返租模式于上世纪70年代起源于美国，后来流行于日本、台湾和香港。在售后返租模式中，发展商将其开发的商铺或商品房、宾馆、度假村等物业划小面积，分散出售给购买者。随后，发展商再与购买者签订返租合同，交由发展商统一经营或统一招租，租赁期限3至10年不等。在返租期内，投资者可获得发展商每年以购房总价款的8%至10%甚至更高利率支付的租金。返租期满后，投资者可自由处理所购物业：或转租，或转卖，或自主经营，或要求发展商原价回购。

上世纪九十年代中期这种销售模式自香港传入，兴起于广州、深圳等沿海发达城市，随后流传全国。由于当时众多炒家疯炒楼花，许多房地产商在楼盘未竣工前就卷款而逃，在全国留下了许多烂尾楼，因此，这种营销方式出台不久就遭到建设部明令禁止。建设部颁发的《房地产销售管理办法》明确规定：2001年6月1日后，不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋，但已竣工房屋则不在此列。

此后售后返租模式一度沉寂。支持者认为这种模式自有其优点，对于个人中小投资者来说，投资门槛较低，获利稳定。近年来，在楼市产品同质化现象极其严重、竞争激烈的情况下，发展商们只能在“回报率”、“返租年限”这些极具诱惑力的指标上大做文章。正因为如此，售后返租才重新抬头，回报率也从几年前较保守的每年6%至8%升到了目前的8%至11%不等，返租年限也从以前的3年左右变成现在的10年之久。

事实上，对于发展商来说，商铺如果只租不售，至少长达十几年的投资回收期令其焦心，而通过售后返租，能够以高价很快售出所开发的项目，资金可迅速回笼；对于个人投资者来说，发展商的分割出售大大降低了投资门槛，中小投资者也可以通过售后返租模式践行“一铺养三代”的向往，不费心思地坐享高投资回报，并实现资产的保值增值；而对于银行来说，30%至40%的首付比例相对一般住宅项目而言，按揭比例并不算高，还款期限也不算长，因而不少银行也乐助其成。

眼下，在商业地产的销售中，诸如“带租约出售”、“利润分成”、“保底分成”、“预付租金”等等实际上都是售后返租的分支，其“应用范围”也从商铺蔓延至酒店、公寓、写字楼等其他类型物业，并且仍然吸引着不少投资者的追捧。

商业地产的“双刃剑”

“我们的疑惑是，如果商铺真像开发商说得这么能赚钱，那开发商为什么自己不经营，偏要到处打广告想方设法卖给我们呢？”这是一位个人投资者的疑问，其实也正切中了商业地产的软肋。

位于北京西三环的北京碧溪家居广场宣称“每个摊位(13.3平方米，售价16万)一年可收入租金1.9万元(年收益12%)，并在3年内可原价回购商铺，超过3年每年递增原价的5%”。其招商广告甚至做到了河北，后来，共有2000多人购买了5000个摊位。但因开发商无法履行承诺，目前已有200多个业主将其告上法庭。

近两年来，类似的案例在各地正轮番上演，本报曾于2004年报道秦皇岛西单商场因“崩盘”导致数百名京秦两地投资者无法获得投资回报的案例，就是一起典型的售后返租引发的纠纷。

一位法律界人士认为，在“返租销售”经营模式下，房地产开发企业将商铺分割成若干个小的店面逐个出让，这样一来，各个买家无法获得完全的物权。若干年后产权是否发生变更、买家能否按期取得房地产开发企业许诺的租金、法律是否认可这种权利等等，都已成为直接影响投资者利益的现实问题，因此存在无法真正享有使用权利的风险。

其实，更大的风险还是来自于开发商的许诺很多时候会变成一张“画饼”。据资深人士介绍，这种销售方式的背后其实隐藏着两大风险：一是承租经营风险。商场如战场，如果承租经营商在承租期未满之前，因经营不善或其他原因，难以为继或者提前撤租，便难以向发展商如期支付租金，发展商是不可能长期倒贴租金给投资者的。二是发展商的信誉风险。发展商在采用售后返租方式销售完成某项目后，必将继续进行另外项目的开发，如若因投资失败或者经营不善，导致发展商出现严重危机，将直接危及发展商与投资者原来所签合约的履行，特别是返租期满后能否原价回购变数多多。

风险与争议

“并不是所有的投资返租项目都是陷阱，事实上，售后返租是一种高回报、高风险并存的投资行为，关键在于投资者必须谨慎行事。”一位地产业人士告诉记者，从目前来看，售后返租存在很多陷阱。吸引开发商、投资者、中介机构售后返租的关键是人们对房地产良好走势的判断。形势好的情况下承诺可能兑现，而形势变化则会出现各种风险。对投资者来说，回报率越高越应当谨慎选择。

而据记者了解，目前许多地产商为了打消投资者的疑虑，也都对售后返租模式加以改进，如提供担保、引入第三方中介机构等做法。

对售后返租这种做法，有业内人士认为是在打政策“擦边球”。据称，有些地产商的做法是将单价定得高过周边价格一倍甚至两倍，然后用高出的利润偿还所承诺的回报，这被某些人看作是一种另类营销手段；另一种做法是，虽然国家明令禁止非法集资，就是不能同意甲方卖给乙方，乙方又返租给甲方。但现在的模式是甲方卖给乙方，甲乙双方共同找到丙方，由它代为经营，回报出自丙方，据说这两种方式在法律上都没有“出界”。

针对售后返租易滋生种种欺诈行为，上海市已经首先做出了反应。2005年12月20日，上海工商局出台第30号广告警示，明确规定，在商业地产售后返租的广告中禁止出现“零风险”等类似字样。

名词解释：

“返租销售”也叫售后包租、售后回租，是指房地产开发企业为促进销售，在其建造楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。这种营销手法，其实质就是先销售后承租，同时给予固定比例的租金回报。为了降低投资门槛，产权往往被分割得很小。

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