05年沪商铺价格9688元/平米 低于往年水平

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根据上海天地行房地产营销有限公司数据统计，2005年1~12月份上海全市成交各类商铺合计约175万平方米，约1.6万套，月成交14.5万平方米。但是在成交价格上比去年有所下降。2005年1~12月份上海全市各类商铺成交均价为9688元／平方米，其中10月月均价最高，为17056元／平方米，11月月成交均价最低，为7878元／平方米。

分析发现，造成商铺各月价格较大波动的主要因素是区域成交比例不同所致，如去年11月份的低价主要是因为外环线以外区域的商铺成交比例近70％，全年外环线以外区域成交比例仅为64％。去年10月份的高点，则是因为内环线以内区域的高价商铺成交比例超过26％，而2005全年的平均比例为16％，另外上月均价达7万元／平方米的证大大拇指商业广场集中成交3万多平方米，也是导致上月商铺成交均价高挑的直接原因。

上海商铺市场2005年的成交均价远低于2004年的每平方米1万元以上的水平，其中商铺市场外移化即外围区县商铺成交比重大幅上升是主要原因。总的看来，2005年除个别月份均价波动异常之外，其余月份多在9000元／平方米的水平上下浮动。

2005年1~12月份，上海商铺成交量最大的五个区域依次为：嘉定42.0万平方米、浦东21.8万平方米、松江17.7万平方米、闵行15.2万平方米、金山13.9万平方米，五区域合计成交商铺111万平方米，占全市成交商铺总量的63％。值得注意的是外围一些区县的成交量都很大，其中嘉定区成交量达42万平方米，超过内环线以内的全部成交量，分析发现，大量动拆迁房屋的配套商铺的集中成交是导致外围商铺成交放大的主因之一。而传统的中心区域商铺市场成交相对较少，如长宁、静安、徐汇、杨浦、虹口等区域均只有约2万平方米的成交量，黄浦和闸北则有4~5万平方米的成交量，卢湾区仅有5000余平方米的商铺成交，为全市最低。

比较成交均价发现，商铺成交均价最低的为嘉定、金山和奉贤三区域，平均只有约5000元／平方米。市中心区域商铺均价都比较高，其中静安区商铺均价突破2.3万元／平方米，为全市最贵商铺区域。浦东新区商铺均价由于证大大拇指商业广场个案的拉动效应，也突破了2万元／平方米。另外值得注意的是松江的商铺均价仅为6700元／平方米，而处于更外围区域的南汇区商铺均价则超过了8000元／平方米。分析发现，松江成交的商铺中，中低档的小区配套商铺较多，而南汇惠南镇今年则成交了较大一批商场型商铺，均价较高，拉升了均价。其余市中心区域大致在1.5万元／平方米的水平浮动。

总体而言，2005年全市商铺成交均价不足1万元／平方米，其中只有五六个区域均价低于此值，但这些区域都是外围区县，成交量巨大，从而整体上稀释了商铺成交均价。

2005年上海商铺的突出特点是供应与成交的外移化。统计表明2005年外环线以外区域成交商铺占全市商铺成交总量的64％，内外环间区域占20％，内环以内占16％。在具体成交产品形态上，越靠近市中心，商场型商铺比例越高，外围区域社区性店铺则是主流。

均价在环线间表现为离市中心越远越低的递减现象，内环线以内区域商铺成交均价为约2.2万元／平方米，内外环线间区域均价为约1.2万元／平方米，外环线以外区域商铺均价只有约6000元／平方米。

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