走出异地买铺八卦阵

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异地买铺已经是投资玩家中的常见之举，但初到陌生地界常常找不着北。因此，投资者在投资商铺的决策过程中，如果按照经济投资原理选择商铺，很容易陷入三大误区。

误区一：极端租金等于商铺价值

异地投资者，在购买商铺前考证所在区域的租金情况时，很容易被某一个旺铺的高昂租金“一叶障目”。地区的极端商铺租金并不能代表这个区域的商铺整体价值。

“南京东路商铺租金跻身世界20强”的消息令人兴奋，但冷静一想，商铺租金是十分个性化的指标，它只能反映这个商铺在某一时段里的价格，提示所在商业区域的行情，而并不是这个区域全部商铺价格和价值的真实反映。

影响商铺市场价值表现的有“位置差”、“楼层差”、“面积差”、“朝向差”、“业态差”、“环境差”等因素，任何一种差异都可能造成商铺的价值差异，但是经常有人以极端租金去推算或宣传区域或街市租金，结果造成很大的误差影响。

在商铺市场上，每一个商铺都有它自己的价值表现。在上海的繁华地段，经营烧烤或熟食的七八平方米小店其一年租金要100多万元，这样算来，上海主要商业街的租金岂不是已经赶超纽约“第五大街”、巴黎“香榭丽舍大街”了吗？

误区二：经济增长等于商铺数量增长

近年来，在迅速发展的中小型城市里，一些商铺尤其喜欢以当地的经济增速旁证商铺的投资价值。

事实上经济增长并不等同于消费增长,中国的消费增长一直低于收入增长.消费直接对商铺的要求并不会很明显地体现出来，经济增长也并不是商铺增量的理由。

投资者要选择业态定位精准的潜力商铺，除了看当地的经济发展速度，还要深入研究区域产业的未来发展方向。

误区三：消费增长等于商铺数量增长

单纯的区域消费增长数据并不能说明区域内商铺面对着庞大的购买力。

在人口没有明显增长的情况下，消费增长对商铺的要求并不体现在数量上，而是体现在品种和质量上。事实上，这个教训很常见，最直接的例证就是大卖场遍地开花，每间门店的盈利却在下降。由此，业界专家预测这类业态今后承租力下降将导致物业价值下降。因此，消费增长而人口不增长的情况下，消费要求的是商业环境改善而非商铺增加。

异地商铺选择学问多

选择商铺，特别是在异地选择，某种程度上不是选择房产，而是在人生地不熟的地方选择一个与房产有关的商业经营项目。所以，买商铺的注意事项可谓千头万绪。“商铺的选择没有固定法则，一个项目从选址、规划、建造、定位到招商是一整套学问。”咨询专家姜新国说。

《每日经济新闻》：同一条马路上，为什么有的商铺非常热闹，而有的商铺却门可罗雀？

姜新国：一个商铺如果旺不起来，要做一分为二的研究———可能是房产规划设计上出现问题，也可能是招商业态上定位错误。

《每日经济新闻》：在异地购买商铺，销售人员常常会强调地区的人口数量逐年猛增。

人流量大的地方是否就是商铺的黄金宝地？

姜新国：不是。这里面有一个人群结构的问题，大量人口导入城市对商铺而言是好事，但要分清楚导入的究竟是哪种结构的人口，是外来务工人员，还是高科技人才，这对于承接商铺营收的消费力判断是相当重要的。

【数字精读】

去年上海商铺供略大于求

一铺养三代，商铺投资得当，有望做稳定的“收租婆/公”，眼下不少人把心思转向商铺。不过，上海富阳物业咨询有限公司对2005年商铺市场的统计分析发现，投资者要投资商铺仍不可大意。

商铺市场供过于求

如图一所示，截止11月底，上海商铺地产批准预售面积208万平方米，预售登记面积却只有162万平方米，全年累计供应剩余46万平方米，占到全年成交的28%，基本上是供略大于求。

上海富阳分析师认为，这主要是由于商业地产虽然长远趋势看好，但普遍存在空置率过高的问题。由于投资回报得不到的保障，国家又正在酝酿对商业地产进行必要的调控，抑制了投资者对于商业地产的投资热情。

另外一方面，当前出售的商业地产，无论从位置还是周边商业环境来说，都处于尚待开发的阶段，这使得商业地产的投资前景存在不确定性，从而也限制了投资的规模。

成交结构主导价格波动

商铺的成交均价到底是涨还是跌？从数据看，商铺的价格变动规律与整体商品房均价变动走势不同。

如图二所示，2005年上海市商业地产的成交均价在8000-11000元/平方米之间，在商品房价格低谷的5-8月里，商铺价格却走出了一个高点。

上海富阳认为，这同商业地产的成交结构相关。如图三所示，商业地产成交均价的变动主要受中心城区同郊区成交比重的变动决定，在2005年5-8月，中心城区商铺成交比重较大，数量与郊区的成交相近，导致价格上升。而2005年3月、11月出现价格的低点，是因为这两个月的成交结构中郊区占的比重最大，使得成交均价降低比较明显。

投资回报各异

业内人士指出，目前商铺市场租金行情高低参差不齐，优秀商铺每天每平方米在65元以上，低的不足每天每平方米2元。同样地处市中心，南京西路梅陇镇广场因处成熟商圈，目前市场报价为每天每平方米45元；法华镇路商铺地段偏冷，市场报价低至每天每平方米3元。

另外，单独主题商铺易受市场变动影响，虽能热闹一时，但长久经营可能面临重重困难。业态经营是考验商铺投资回报率的重要因素。

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