05商铺写字楼租金飙升 06年将基本保持现状

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2006年1月6日—根据仲量联行今日发布的对于2005年上海房地产市场的回顾：在2004年和2005年初，中国房地产市场都关注于住宅市场。但是去年中，政府出台的一系列针对于减缓房地产市场的政策起到了显著的效果。同时，海外机构投资者大举进入办公楼市场，收购了几栋办公楼和其他一些物业资产。同样的，许多新的零售商进驻上海并迅速扩张，租金也随着不断明显上升。随着2005年国民生产总值增长又一次高于预期数值，许多公司的2005年业绩也出现了强劲的增长以及未来更多的增长预期，2006年无论是对于业主和投资者来说都将会是活跃的一年。

写字楼市场

第四季度，几栋写字楼准备开张，而更多的写字楼的建设正有条不紊地进展，写字楼市场上活跃。麦格里买的白金大厦(原新茂大厦)准备在2006年第一季度交付使用，去年底开始已有租户入驻港汇广场二座。这两栋大楼都会是2006年初写字楼市场的新供应。

静安区的恒隆广场二期、会德丰广场和越洋广场，徐汇区的淮海国际广场等写字楼的建设都在继续进行。浦东的建设步伐也丝毫没有放慢的迹象，建设中的写字楼包括黄金置地、合生国际大厦、新发展大厦和Mori的上海环球金融中心。

仲量联行上海研究部主管何迈可指出了本季度写字楼市场的三个趋势：“对成本敏感的跨国公司正在上海郊区寻找办公空间；由于整个市场供给紧缺，预租活动继续活跃，很多租户提前一年就开始寻找新的办公地点；大租户为了能够获得所需空间，唯一的办法就是为成为新落成项目的主力租户而相互竞争。”何先生举了几个例子，E-Bay将要搬往浦东的德国中心，英飞凌签署了张江领袖之都的租赁合约，Synopsis则在虹桥续约并扩张了租赁空间。

富前瞻性的租户包括一家美国的法律公司，在距离恒隆广场二期竣工日期2006年12月几乎还有一年的时候，以超过1.1美元每平米每天的租金预租下一整层(2100平方米)，成为预租恒隆广场二期的第一租户。随着年末邻近，经营肯德基和必胜客等连锁快餐的百胜餐饮租赁港汇广场二期10000平米的合约也将要签署。

伴随着强劲的需求，仲量联行认为2006年的市场情形会与2005年接近。整个2005年上海写字楼的租金大幅上扬30%而各区空置率都保持在个位数。

写字楼市场依旧是机构投资者关注的焦点，在10月末花旗银行房地产基金与合作伙伴永泰收购了位于人民广场永新大厦大部分的股权。

住宅市场

今年尤其是下半年的住宅市场虽稍显疲软，但仍非一无是处。自年中以来，由于政府宏观调控减缓部分地区房产需求的政策，住宅市场一直处于压力之下。受利率上调(自三月份始，购买住宅房产不再享受利率优惠政策)和营业税政策收紧(从六月份开始，自有两年以下的住宅转让所得需支付营业税)的双重影响，并受本地房产政策收紧的影响(上海政府将住宅转让的契税由1.5%提高到3%)，原本对市场持乐观态度并积极介入的投资者和自用住户现多持观望态度。

万幸的是多方关注的“房产泡沫破裂”终究没有发生。新建住宅的价格有所下降，但跌幅并不像预先担心的那样剧烈。最新的11月的中房指数显示新建住宅价格已经回落到2005年1月的水平，与去年同期相比下降了2%；与2005年5月的最高水平相比，下降了10%。这是该指数自1999年以来首次出现年终同比下降。

由于成交量萎缩，小型房产中介机构面临压力；而与此同时，高盛则宣布入股21世纪房产中国公司。

开发商对2006年市场前景仍然看好。我们同样认为2006年年中开始市场成交量将开始恢复，价格将开始回升。一个显著的信号是部分开发项目已开始投入市场。瑞安的翠湖天地二期在2005年12月开盘，根据房型和楼层，要价在人民币40000到60000每平方米之间。

摩根士丹利购买的锦麟天地逸兰公寓于2005年第四季度开始大规模的市场租赁推广并取得不错成效。服务式公寓市场预期看好，其入住率普遍在85%到90%之间。威斯汀宣布将其服务式公寓部分转回为酒店用途，因此降低了市场上服务式公寓的供应数量。

2005年三季度和四季度的租金和空置率保持平稳，我们所观察的高端和豪华住宅的租金普遍下降了1%-3%。但是在过去的2005整年中，高端住宅和豪华住宅的租金还是分别上涨了7%和3%。由于价格下跌而租金上涨，此类投资的回报率会提高，为未来投资者提供机会。

2005年第四季度，高端服务式公寓和豪华服务式公寓的价格有微量上升。但是从去年整年来看，其价格还是有较大的增幅，其中最高端的服务式公寓的价格甚至上涨了近20%。部分机构投资者看好本类型物业的投资也就不难理解了。

商铺市场

2006年将有两大因素影响中国和上海的零售市场销售：经济的持续增长以及公司白领人数的进一步增多。

零售商继续对在上海扩张保持着浓厚兴趣，例如Zara和华纳兄弟都在近期宣布了在南京西路的开店计划。对于潜在租户而言，拓展障碍来自于在中心城区成本不断增长，新商铺的供应远远满足不了需求的增长。2005年许多零售供应出现在非中心城区，而且规模巨大，比如位于中山公园的龙之梦。中心城区唯一的零售商铺供应是位于淮海路的华狮旗舰中心。其租户包括PortsCKJeansMax&Co以及MeliMelo。

中心城区缺乏商铺供应导致租金不断上升(季度增长11%，年度增长达33%)。空置率继续保持个位数水平。一些商场业主如港汇广场重新调整租户组合以求获得租金收入最大化。其它商场包括莱福士广场和正大广场也在年内开始了租户调整计划。

租金上升给投资带来机会。摩根斯坦利年内购买了上海广场的商场部分，显示了他们对重新调整商场定位并提高租金收益的信心。

2006年将持续中心城区供应紧缺，租金上涨的趋势。而在非中心城区大型商业项目的建设则预示着新的商业中心正在形成，如五角场。

2006年展望

办公楼及商铺市场将继续在2006年成为上海房地产市场的主角。各自的租金也将继续保持上升的势头，然而鉴于许多公司在上海的增长计划和不断上升的上海市民的消费水平都使得这些租户们都愿意接受上升的成本。

住宅市场将会有缓慢回升，同时交易量也会于年中开始复苏。何迈可先生指出，“2005年住宅市场的放缓对长期来说实际是有益的，它提供给投资者们一个审势的机会，能使他们不只看到年复一年的赢利和容易的信贷体系。买家们很多时候需要暂时的观望来重新衡量他们的投资。这也正是市场的现状，但我们相信，这些投资者们将会意识到某些类型的物业目前价值被低估或相对平稳的物业从长期来看还是会有上升的空间，从而在明年中重新进入市场。

机构投资这方面将继续保持活跃。在2005年有一些机构投资者非常成功，但也有更多由于期望过高而失望离去。但何迈可先生在这里指出，相信会有更多的机构投资者会更加坚定地寻找机会，进行交易。在2006年，他的第一个会议就是一位海外投资者开的，他表示：“这是我第一次来中国，今后我会两三个星期来一次，直到我们充分了解了这个市场，并购买了项目。”何迈可先生同时补充到：“机构投资者们坚信他们需要在这个市场有业务，这使得我们有理由相信，2006年甚至以后更长一段时期内他们都会非常活跃。”

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