REITs衔枚疾进 海外资金大举“入侵”内地房产

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越秀REITs的成功发行上市，是由内地物业组成的REITs赴海外上市所绽放的第一朵迎春花，今年无疑将会有多只迎春花迎风绽放。

对于想在2006年去海外融资的内地地产企业来说，相比于海外IPO，另一种去海外融资的方式——REITs似乎要更现实得多、可行得多。

去年12月，内地第一只离岸REITs——广州越秀房地产投资信托基金（0405.HK）正式在香港联交所发售，首日股价上涨13.8%。作为内地房地产金融的标志性突破，越秀此次募集到17亿多港元巨额资金。这对宏观调控下面临资金困难的不少内地物业来说，显然提供了无限遐想的空间。

由于香港市场是众多内地房地产和公共事业类企业上市的重要市场，对于许多已经在港上市的H股和红筹公司来说，拆分部分商业地产项目打包为REITs可以快速融得资金，减轻企业债务负担或筹集资金扩大经营。因此可以预测REITs很可能像当初的红筹上市一样吸引内地的地产企业将其在内地的房地产项目以此种形式赴港上市。

事实上，除了越秀集团，内地多家企业已经开始操作：大连万达的招股文件已获香港联交所批准，估计2006年年初就能上市；天津华银控股已基本完成前期工作，预计2006年二季度在新加坡上市；此外，北辰实业（0588.HK）、华润、深国投等也传出筹备发行REITs的消息。

毫无疑问，内地物业以REITs方式赴海外上市将成为一股热潮。

香港东骥基金管理有限公司董事总经理庞宝林认为，越秀REITs的推出，给国内一个好的示范，如果顺利，2006年应会有十余只内地概念的REITs在港上市，不出五年这一数目更将达到100只以上。很多香港投行人士都持类似观点。而运作内地物业以REITs方式赴新加坡上市，更是新加坡相关机构乐此不疲的一件事情。

2006年，与内地物业奔赴海外上市的热潮相对应的，则是境外机构投资内地物业将掀起高潮。

2005年境外机构大宗购买内地物业的数量已经远远超过2004年，但业内人士认为，海外资本实际上依然处于观望阶段，2006年才是境外投资火热的一年。

搜房集团总裁莫天全透露，最近接触了包括所罗门兄弟公司、雷曼兄弟集团、美国汉斯集团在内的30多个海外基金，他们将会在2006年正式进入内地，而其中又有很大一部分看好上海、北京等大型城市。

此外，尾随国际知名投资机构进入市场的还将有许多国际中小型投资机构，尽管这些投资机构对投资区域和投资项目的选择将更为谨慎，较少出现整栋投资的大手笔，但大量的零散投资也将形成一个较高的投资总量。

相比于2005年的28亿美元，2006年投资内地物业的海外基金总量实现翻番并非遥不可及。

在投资数量大幅增加的同时，2006年海外基金投资内地地产的方式也将发生一些微妙变化。从目前的相关信息来看，在收购、持有商业物业仍将是主流投资方式的同时，股权投资方式将会得到更多机构的认同。

海外基金希望通过与国内公司股权合作的方式进行投资，大部分目标合作公司都是国内比较知名的房地产开发企业。

业内人士表示，类似万科与RZP（新加坡政府产业投资有限公司附属公司）的股权合作的消息，在2006年将不绝于耳。而股权合作是双方最能够接受的投资方式。海外资本可以顺利避开国内关于海外资金购买物业的监控，而中方公司也可以将一部分风险分散出去。

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