商铺投资顺势而为

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2005年上海商铺市场让业内人士大跌眼镜：去年还红红火火的社区商铺，今年却成为人见人怕的烫手山芋，而专业型商铺却异军突起，成为下半年商铺市场的主流。就供应量来看，据荒岛研究报告，截至11月，上海共有440多万平方米商铺上市量。同时，商铺的闲置面积也在上升中，有近250万平方米的商铺待售。

供应量大地区差异明显

“今年商铺总的供应量非常大，但各区域供应量差异明显。上半年以内环供应为主，下半年中外环地区的供应量明显增加。”上海荒岛报告研究员王洪波介绍，由于商铺开发周期方面的原因，导致今年商铺放量比较大，截止到11月份，上海商铺上市总量已经达到430多万平方米，其中已经成交的数量约160多万平方米，仍有挂牌面积为250多万平方米。

“目前上海商铺市场地区性供应差距，致使有些地区已经趋向饱和，而有些地区则仍有较大发展空间。”汉宇地产商铺部总监王贵宏认为，2005年商铺市场虽然受到宏观政策影响，但供应量并没有减少。今年，中外环线区域的商铺供应量明显较大。目前，这些商铺要么施工拖延，因资金链问题迟迟造不好；要么造好了没有人买，招商进程缓慢。再加上供应量偏大，造成这类产品滞销。

地区租金分档明显

“今年的商铺租赁市场中，不再是中心城区繁华商业街一枝独秀，一些发展较为成熟的区域内商铺租金在显著上扬。但新兴大型社区由于受住宅成交放缓影响，租金水平也急剧下降。”王洪波介绍。目前，中心城区成熟商业圈的租金在每天每平方米40至60元之间，其中南京西路商圈租金在各传统商业街中是最高的，其次是淮海路和徐家汇，四川路由于人气不及其他三处，加上现在正在进行改造，导致租金下降。

在社区商业街中，人均拥有商铺面积较少的区域，租金有较明显回落，反之则租金有所上涨。另外，在上海新建社区中，目前有很大一批商铺空置，造成租金水平低迷，甚至负租金经营的情况。这是商铺市场受宏观调控影响最显著的表现。原来这些商铺的主力租赁者中介机构，也因生意不好而纷纷退出。再加上建设周期导致供应量放大，更促使这些商铺租金水平下降。

不同类型结果不同

专业型商铺是今年最大的赢家，在上半年还是商场商铺、社区商铺吃香，而下半年完全成为专业型商铺独占鳌头。七浦路的兴泰服饰广场，曹安路的上海国际鞋城，安亭的上海国际机电中心等大型专业型商铺以其充足的人气，销售的快速，合理的价格成为今年商铺市场的宠儿。其中上海国际鞋城更是在开盘4天内售出90％的房源，成为今年的楼市“奇迹”。

而位于上海西南角闵行区疏影路的莘庄八仙永康食品批发市场，面积8万平方米，以经营食品、淡水鱼批发为主，并配备市场专用大型仓库及停车场。据了解，该市场现已开业一年，招商率高达100％，市场每天大量的车流量呈现出繁荣的交易景象，部分知名品牌经销商的年营业额高达亿元，已经形成了稳定的供销市场。王洪波认为，专业型商铺反映了投资者理性投资的心态，他们正在逐步从短线投机转向长期投资。

社区商铺是去年的“骄子”今年却成为了市场的“弃儿”。该类商铺是受宏观调控影响最大的。住宅成交萎缩，中介行业走低直接导致了该类商铺的租售低靡。王贵宏认为，社区商铺走出困境只有在住宅成交量全面回升的前提之下，预计将会到2007年左右。

商业街商铺在今年的表现中规中矩。但专家认为，随着住宅市场购买者以自住为主，加上政府配套房工程的实施，中外环某些区域将在短期内聚集大量人气，从而使这些区域的商业街商铺将成为明年的亮点。

大型购物中心郊区化

目前，上海大型购物中心有郊区化趋势，江桥、川沙、康桥等地的大型购物中心正迅速崛起。川沙镇政府试图在今后5年内，将川沙人口由现在的15万扩大到20万至25万，初步建成一个经济发达、交通便捷、集多种产业于一体的滨江临海核心镇，成为浦东中心城的副中心。

据了解，川沙镇由于独特的地理位置所聚集的人气，加上本地购买力，目前已在不到1平方公里的区域内，形成了易初莲花、华联吉买盛、农工商等4家营业面积超过1万平方米的大卖场竞相落户，而第五家大卖场，即4万平方米的家乐福也将在川沙镇开出。最新投入运营的浦东现代商业广场占地1万多平方米，地下1层，地上6层，总建筑面积超过3万平方米，是集商业、餐饮、休闲、娱乐、观光于一体的“迷你销品茂”。从进驻商业广场的店家看，肯德基、味千拉面等世界著名餐饮以及国内知名品牌问津，远远超过当初预期，川沙镇的商业效应已辐射到周边超过60万人口的机场镇、合庆镇、龚路镇、张江、孙桥等地区。

松江的九亭大学城的核心位置，大型购物中心也纷纷拔地而起，松江大学城泰晤士小镇配备了8万平方米的商业配套面积，英格兰原汁原味的酒吧、咖啡厅、酒店等一应俱全。而九亭未来的轨道站点旁，一个超大型商业中心也在打造中。

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