广州地产商稳守住宅市场 严控商业地产开发比例

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近日，SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁潘石屹的一句话让业界大跌眼镜。他宣布，3年之内不会投资住宅，而扎根于商业地产的投资。而广州众地产巨头虽然在商业地产的步伐上加大力度，但均表示：住宅仍然是以后的投资主力。

看好商业地产皆因高回报率

在今年的住交会上，潘石屹“3年之内不会投资住宅”的宣言，在地产市场可谓“一石激起千层浪”。据潘石屹分析，商业地产只占SOHO中国总物业量的10%，却占到总营业额的20%，总利润额的35%，而对其7000多个客户的调查也证明，购买商业物业的出租回报率最高，第二为写字楼，而住宅的出租回报率最低。

在战略结构的不断调整下，广州不少地产巨头也纷纷看好并进军商业市场。如富力地产集团、保利地产集团、城建集团等，早已盯准珠江新城，纷纷打造商用物业。其中，以富力地产集团的商业拓展步伐最为明显，该集团在珠江新城的商业项目面积达60万平方米，而保利地产集团在珠江新城也有3个商业项目，在琶洲更是打造了一个顶级写字楼项目。

此外，目前还没有涉足商业地产的光大地产，也正瞄准合适机会准备出击商业投资领域。

发展商严控商住开发比例

据记者了解，面对商业地产快速拓展的势头，广州地产商们仍然头脑清晰地控制着商业和住宅的两者比例。就连在商业领域有“大动干戈”之称的富力地产集团也严格控制商业地产的比例。富力地产集团董事长助理陆毅表示，商业领域的投资是富力集团的扩张计划之一，但比例只占25%左右，今后集团的发展方向仍然以住宅为主。

据广州光大房地产开发有限公司董事副总经理陈洪志分析，目前广州地产商仍然稳守住宅市场，原因是：尽管商业投资回报率高，但投资期长、风险大，这使开发商所承担的资金压力非常大。有业内人士告诉记者，由于大型商业设施投资高，国外多数是由基金进行投资的，而我国不管是国有还是民营企业，地产开发都过度依赖于银行贷款，且自有资本的比例普遍偏低，由于商业投资回报期比较长，一旦出现租金收入不理想，或者经营利润率下降的情况，就容易引发债务风险。不过，富力、保利、城建等大集团还是可以依靠自己的丰富经验和从住宅项目中获得的庞大资金，来保证其商业项目的良好运作。

陈洪志还表示，商业项目要想获得更大的利润，出租比一次性销售更能给开发商带来利润，而如果以租赁的形式经营商业地产，其投资期大概需5~6年。而住宅销售只需预售证就能立即资金回笼。

市场观察

明年住宅市场走势极具悬念

对于明年全国地产走向的言论已经此起彼伏了。据记者了解到，今年是地产商对明年市场预测的最“没谱“的一年。

陈洪志坦言，2005年是个“多事之秋”，系列政策让全国地产市场扑朔迷离。对于明年住宅市场将如何走向，他认为，和明年的政府出台的政策有密切关系。看不透的不止陈一个，SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁潘石屹也表示，明年全国地产市场有众多不明因素：首先，住宅市场面临的政策风险可能加剧，倘若政府部门推出经济适用房用地，以及对房地产市场进行持续调控，商品房价格将会受到很大冲击；其次，二手房市场的进一步完善成熟，会使空置房释放出来，也可能导致一手房市场降温。

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