房地产投资热度回升 REITs投资坐享6%红利

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2005年临近终结，投资房地产的热度又触底回升。在香港，已经掀起一股投资房地产投资信托基金（REITs）的空前热潮。而在内地，第一只房贷证券化产品———建行房贷支持证券（MBS）“建元2005-1”也呱呱落地。在美元升息见顶、股市波澜不兴的背景下，曲线投资房地产俨然形成一股投资新潮流。

REITs受政府支持

REITs是RealEstateInvestmentTrusts的简称，类似于共同基金，由个人或机构投资者共同出资组成一个投资房地产的专设公司，收益的90%以上必须用来分配。不同的REITs，根据投资人的要求和基金章程，会有不同的物业类型(如住宅、写字楼、仓库、零售等)和地理区域的侧重。

在9月份举行的“2005年REITs国际合作论坛”上，银监会法规部副主任李伏安作了“REITs在中国的市场需求和发展空间”的演讲。他表示，在房地产行业与银行高度依存，信托实际是银行贷款替代的现状下，银行和信托作为给房地产提供金融的企业，面临着信用、流动性、利率和法律政策等四大风险。对比贷款、发债、证券化和IPO等融资渠道，REITs作为稳定的、适当的、多元化的融资工具应该大力发展。

三只REITs送稳定高息

像是为了给这番讲话做注解，就在这次会议结束后不久，领汇REIT（0823）在香港粉墨登场，从发行到上市，一路受到投资者的高调追捧，吸引了全球超过750亿美元的资金，上市至今最高涨幅逾60%。紧接着，12月下旬，越秀投资（0123）旗下的越秀房产基金（0405）以及李超人旗下泓富产业信托基金（0808）趁热打铁，陆续挂牌上市，也都有不俗的表现。

REITs受到追捧，是因为提供了一条投资房地产收租的新途径。

如果以招股价计算，这三只REIT的期望年息率，都在5.5%～7%之间（见表），不仅高于港元定期存款利率，而且随着香港房地产市场回暖，三只REITs未来都有希望通过加租提升收益。与单一投资房地产股票或者买楼的风险相比，投资REITs的风险大大降低。每个REIT都包含着若干大型物业，主要依靠租金回报而不是资本增值，并有专人管理，信息披露比较透明。稳定收益加上低风险，性价比十分诱人。

不同的REITs也有不同的投资价值。

香港上市的三只REITs，从短期来看，越秀的投资价值最具吸引力，因为其息率较高，按招股价计算达到6.54%。从中长线来看，泓富的投资前景似乎更为乐观。有数据显示，今年香港房屋租金仅提高1%，私人商场租金提高幅度达20%。因为商场等物业对经济周期比较敏感，随着市场波动，加租的空间比较大，因此泓富的后市前景更为乐观。来自广州的越秀，也有不少看好内地房产的投资者青睐。新鸿基金融就认为，越秀基金的出现，使境外投资者拥有了一个安全投资广州市场的代理工具。越秀方面又可以通过发行基金实现资产套现，维持后续庞大的商业地产航母发展所需的巨大现金流，同时越秀如果通过收购母公司的上述优质物业进入资产池，还可以提高越秀基金的利润水平。

建行MBS：内地投资者有望间接参与

尽管内地还没有REITs上市，但间接参与房地产投资的形式不止REITs一种。最近，建行的MBS在银行间债券市场上市，这是国内第一个住房贷款证券化产品。简单地说，MBS的投资者成为建行房贷的持有人，他们主要的投资收益就是房贷的利息，这也是参与房产投资的一种形式。

也许是出于谨慎考虑，首批产品的投资者中不包括个人投资者，仅针对具有专业研究能力的机构投资者。央行金融市场司司长穆怀朋表示，未来是否向个人投资者开放还有待研究。

但实际上，个人投资者可以间接分享MBS带来的收益。保险机构和基金公司目前虽然还未最终获批投资MBS，但已经有基金经理表示，未来资产证券化产品肯定会逐渐放开，基金也将参与其中。不过并非所有基金都会购买，还要根据基金的产品定位决定。

建行MBS产品期限较长，88.5%的A档产品预计加权剩余期限为3.15年。由于有按揭贷款房产作抵押，该产品的违约风险相对较低。A档产品具有AAA级的评级，收益率为浮动利率，采用7天回购利率加基本利差确定。目前A档产品收益率达到2.52%，货币基金的重仓品种1年期央票的收益率只有1.86%，最近发行的2年期国债中标利率也仅为1.75%。相比之下，MBS的收益率水平比较诱人。

除了收益率较高外，资产证券化在安全性上也有保障。如果A档和B档发生利息或本金不能按时足额偿还的情况，则损失首先由建行持有的次级档产品承担，等于给投资人撑起了“保护伞”，使投资人利益更有保障。

三只REITs的主要资产

领汇：180处由香港政府拥有的停车场和购物中心，包括151个购物中心与79000个停车位。其中大部分为香港政府为低收入家庭建筑的公共房屋附属设施。截至9月底，领汇估值为338亿港元。

泓富：7项工商物业，截至9月底，估值为45.38亿港元，每年租金收入约1.5亿至1.6亿元。当中以红国际都会大厦、观塘摩登仓、观塘创富中心及北角万诚千禧广场的出租率最高，分别达98.7%、97%、96.4%及95.5%。

越秀：四项广州物业，包括位于广州天河区的城建大厦、财富广场、维多利广场及白马商贸大厦，总建筑楼面面积约为16万平方米，主要用于办公室、零售商店及其它商业用途，估值总额达40亿港元。

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