商铺投资陷阱:"售后返租"变成"售后空档"

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黄先生两年前购买了位于北京路某广场的几十平方米“旺铺”，但至今仍“寄放”在二手地产公司那无人问津。和朋友一起投入的100多万元要想收回实在遥遥无期，黄先生无可奈何地说：“说什么返租，说起来好听，实际简直像陷阱，专等看不清市场的人钻。”黄先生才明白，闹市商铺的“陷阱”让人防不胜防。

黄先生是个地道的广州本地人，两年前他手里有几十万元的“闲钱”不知道如何处

置，股市又不景气，小本创业又没有时间，他决定投资简便直观、回报丰厚的商铺。所以当得知位于商业步行街的某大厦开始招商的消息后，他马上就动了心。

经营不当变成旺街冷铺

而开发商宣传的“售后返租”形式更坚定了黄先生的信心。当时，销售人员反复强调了这种“新兴投资模式”，即开发商首先在图纸上把整个楼层分割成许多小面积无墙单元，然后分售给小投资者，再由开发商负责联系商家入驻，包租若干年，同时把前几年的租金一次性发给购房者“抵交”部分首期款，并许诺在一定期限内发放房产证。这样一来，不仅购房者进入的门槛降低了，以后的银行贷款基本上可以拿租金冲抵，开发商也能轻松地把楼卖完，简直就是“双赢”。

于是在2003年初，黄先生与两位朋友以每平方米4.5万元的高价买进了一间30平方米的商铺。然而，之后就是2年多的漫长等待，开发商以“政府批准拖后”、“安全设施不够完善”等理由一而再、再而三地拖延商场开业时间，直到2005年春天才勉强进入“试营业”。黄先生以为这下可熬到头了，可随即又被告知，虽然部分商铺开始营业，但他所拥有的商铺没能租出去。

当黄先生与他的朋友恼火地拿着当初的合同找开发商争论时，对方却振振有词地说，“我们是说包租，但没有说什么时候都能租出去呀；公司经营现在遇到了困难，租户少，大家多体谅。”几句话打发走了黄先生。后来黄先生才得知：由于公司管理不力，广告稀少，半数以上的租户联名要求解除“租约”未果后，已经将发展商告上了法庭。

业权分割过细缺乏统一经营

与该广场情况相似的还有位于步行街的另一广场：同样处在商业中心区、周边商业早已形成兴旺的局面，最后却“没落”成为旺街上的“冷门”铺面。

业内人士认为，以上两个商场成为旺街上的“冷门”，主要原因有两个，首先，两个商场都是处于二楼以上。商铺最有价值的是当街首层，许多商场都是一上二楼就冷冷清清。其次，缺乏整体管理经营。这两个商场的发展商都把所在楼层70%以上的“业权”卖给了小业主，分割“业权”过细、过大，无法进行整体包装和经营，而各个小业主各有各的想法，令商场无论在规划还是“业态”上都分散、重复，影响了经营。

短视行为令商场陷入困境

而且，这两个商场的定位也存在问题。譬如位于市中心的某广场经营的是中低档为主的百货，可周边已有成熟的大商场，另有一些小店经营作为补充，消费结构基本完善；况且该地段的消费者目的在于购物逛街，购买百货的必要性不强。

中原研究部钟健锋表示，上述发展商只图快速将商铺出手，用各种承诺吸引投资者；小业主贪图眼前利益，只看到“返租回报”的好处，完全没有考虑长远回报率的问题。这种短视令许多商场陷入迷茫困境。

出路：整体包装出租

投资了这些商场的投资者，是不是只能束手无策？根据近年的类似事件经验，行内人士认为，这些商场仍存在“起死回生”的机会，而解决的办法就要靠投资者自己了。投资者们可以成立业主委员会，然后委托代理商对商场进行包装和管理。还可以把商铺整体出租，之后再将租金进行拆分。

而且，要对自己的商场进行正确的定位。像上述广场位于北京路上，目前北京路的零售已经非常充足，但餐饮娱乐比较缺乏，如果能把该广场包装成为餐饮娱乐为一体的休闲广场，会吸引购物消费的人流，而且在某种意义上还扩大了北京路的商圈。

另外，业主委员会还要考虑是否要对商场的硬件设备进行一些新的设计。比如香港的许多商场的扶梯都能直接从1楼上到4楼，从而引导消费者从商场的最顶层一路向下，从而避开了商场楼层越高人流量越少的情况。目前广州仍未有这种商场设计的意识。

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