房产企业对话海外资本大鳄 探讨商业融资模式

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12月16日，作为上海住交会系列论坛之一的“海外投资机构与地产企业在商业地产领域的合作机制与运营模式”在新国际博览中心举行。参与此次论坛的嘉宾全部来自商业地产相关领域的著名专家机构，涵盖了从开发商、商家、海外基金公司、策划代理公司到专家学者的各个领域的权威人士。此次论坛吸引了500多人到场倾听。

据了解，应住交会组委会邀请，主持该场论坛的是深圳至祥置业有限公司董事副总经理、至祥国际商业运营管理有限公司总经理黄雷先生，参与论坛演讲的嘉宾分别有华联商厦集团董事长李可集先生、铜锣湾连锁集团总裁陈智先生、上海证大三角洲置业有限公司总经理方斌先生、北京中坤地产总裁焦青先生、基强联行投资管理中国有限公司董事高级副总裁陈詠东先生、仲量联行中国区执行董事、商业部总监陈立民先生，以及北京博智行商业地产研究院首席专家鲁炳全先生。

此次论坛的主持人黄雷先生介绍说，关于投资机构与地产企业的合作，很多都是在写字楼、住宅、厂房等方面比较受关注，而事实上根据至祥多年的商业地产策划服务经验来看，商业地产领域关于海外投资机构与地产企业的合作更加值得探讨。因为商业地产既是高回报又是高风险的领域，而资金链又是一个十分关键的问题，这势必对开发商自有资金、调控资金的能力、融资渠道提出更加苛刻的要求。而海外融资在中国的发展还处于一个比较初级的起步阶段，很多适合中国国情切合企业需要的合作机制与运营模式都有待摸索与研究。因此，论坛搭建这么一个开发商、基金公司、商家多方对话的平台，非常有利于关切到自身利益的多方有一个更深层次的探讨与交流。

上海证大三角洲置业有限公司总经理方斌先生认为，商业地产门槛很高，主要是融资的平台和通道目前还没有打通。在目前，这道门被卡的很死。他们的操作方式是：与国内的比较好的公司进行合作，按照同等的资本金配制而成，同时在新的公司建立以后，增加银行贷款，用这种方式启动了项目，在此种情况下，他认为完全有可能市场竞争化如以信托这种方式在海外上市，实现一个更好的资金收入。

北京中坤地产总裁焦青先生则认为，虽然开发商在商业地产这一块需要多种融资渠道，但是在真正操作的过程中遇到了很多的问题。首先是海外资金选择进入的时机与开发商的需求不能达成一致的问题。海外资金总是希望在开发商五证四证齐全，风险降到最低的时候才进入，而事实开发商到了这个阶段的时候本身就可以靠项目的运作来投融资金。其次是海外资金的要求很高，如果以中国的银行系统来要求的话成本高，而且要求严格。等手续办下来的时候项目已经快结束了。因此，他希望海外资金能大胆地有前瞻性的深入到好的项目。

作为基金公司的代表，基强联行投资管理中国有限公司董事高级副总裁陈詠东先生认为，其单位海外资金情况良好，基本上是打算未来两到三年收购5个亿到10个亿资产的重点项目。其中跟合作的伙伴跟一些发展商交谈合作事宜，发觉存在最大的一个问题是理解文化差异的问题。海外的银行过来收购物业，最主要想了解的是对方的背景，其对管理公司的经营理念有何想法、产品以及产品销路、合作回报等问题，这些都是第一步要谈的问题。而很多开发商并不能够很清晰地让投资方有这个信心去合作。

北京博智行商业地产研究院首席专家鲁炳全先生则提供了这么一项数据，根据美国的SM统计报告出来之后，他们投资的结构，对于住宅地产的投资，占到他们对中国投资的14%，第二组数据就是我们国内的开发商的资产负债率都在70%左右。而海外，比如说香港，香港的大多数的开发商的负债都占30%左右，在这种国内开发商资金极其匮乏的情况下，他认为无论是开发商还是运营商在投融资方面要以傍大款的形式来获取海外资金。

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