南京新街口商圈风云变换 活下来才能成强者

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新街口，从来就没有平静过。

2005年更是如此。

从金鹰收购新百，各商场的格局调整，中央、大洋的大力促销等，所有的商家在商圈发挥着各自的功能，让自己立于不败之地。正因为此，商界的一举一动牵系着新街口的整体状况，媒体也同样关注。

日前，某媒体曝出：作为新街口高档商场的代表——金鹰已不再高档，长期以来大家都被金鹰“忽悠”了。时至今日，新街口商圈经过多年的变化，格局已非常明显，从低档到高档，一应俱全。最具代表性的中央、新百、东方、大洋等商场在竞争中实现了优势互补。即使是德基、恒隆的进入，谁又能说，他将会改变新街口？更何况，德基还是位于素有“死亡地带”之称的新街口东北片。

在新街口商圈扎根的商家，谁是王者？——他们各有各的活法，应该说，在竞争中，活下来，并且活得强壮才可能成为的王者！

百年商业街慢慢转变

新街口商业街区作为有近百年历史的商业街，影响辐射力不断扩大。新街口商业街区超过四成的销售额，是由南京都市圈的马鞍山、滁州、芜湖、镇江、常州等城市的消费者实现的。

中央、新百都是首批全国“百城万店无假货”活动示范店。新百是全国精神文明建设先进单位，区内还有10多家市级文明单位，7家省级文明单位，各商家还有很多的青年文明号、巾帼文明号及国家和省级劳模20多名。

一个个响当当的品牌经过数十年的积淀，深深扎根在消费者心目中，并且日益壮大。

2005年，由于地铁开通缩短顾客到商场的购物时间，新街口地面和地下人流涌动，主要大型商场内出现了消费者购物交款排队的现象，就连晚间销售也大幅增加20%。据记者了解，黄金周6天时间，新百、中央销售额突破5400万元，同比增长15%，大洋百货1800万元，东方商城650万元，苏宁环球百货850万元，都有30%的增长。

时尚化、高档化和多样化成为消费的主要特征，高档消费品如服装、化妆品、黄金珠宝和钟表等成为消费亮点。

每分每秒都在竞争

在新街口这块不到1平方公里的“弹丸之地”，1600余户大小商家星罗棋布，日均客流量达到40万～50万人次，2004年的年销售额达到了126亿元，同比增长17.2%，也为各大商业街之首。1万平方米以上的大中型商业企业就有近30家。仅白下区侧0.3平方公里的范围内，就有各种地面商务商贸设施120多万平方米，近500家工企单位，其中商业面积70多万平方米，娱乐面积8万多平方米，金融面积10万多平方米，商务面积37万多平方米，另外还有20多万平方米的地下商业设施，新街口商业街区的密集程度之高，在全国都不多见。

中央商场是新街口历史最久远的商场。始建于1934年，1936年1月12日，中央商场正式营业。当时，南京中央商场一年的营业额为16万元，而现在达到了16亿元。面积由当时的8000平方米，扩展到现在的5万平方米。穿着类商品的比例从过去的28%上升到目前的近70%左右。过去，中央商场一直把自己定位在大众消费层面，随着市场的变化，现在已经把定位调整到大众时尚消费层面。另外，新街口百货商店的发展同样令人振奋。

大型商场集中的正洪街商贸街区，是新街口最聚人气的商业地带。

新街口商圈的价格战是远近闻名的，最主要的原因是同一地区的商品雷同，不打价格战，就难以吸引消费者的眼球。分析人士认为，目前，南京新街口商圈业态结构严重失衡，大多数都是综合性大型百货商场，而且越开越多，与之配套的休闲娱乐、精品专卖、餐饮服务等设施明显不足。进一步分析表明，目前新街口商圈内百货业比重超过70%，正洪街步行区周围竟达到了90%，业态失衡导致该地区百货店同业间难以真正实施错位经营，竞争异常激烈，几乎全市规模的“价格战”均源于此。

南京商业贸易局相关人士分析认为，新街口东区以“新百”和“中央”为首，主打产品中档偏低，主要吸引普通消费者；西片以“金鹰”和“东方商城”为主，主打产品中档偏高，更多吸引白领阶层的消费者。四家店虽然都是百货零售业，但相对已形成一定的错位经营，各有特色。

“一个商圈，如果存在业态过于单一的问题，同质化竞争太明显，就有一定负面影响。”专家建议，不管在哪个商圈，从经商者的角度来说，最关键的是要有自己的特色，而不能依靠单一的同质化竞争。

新商场需要３～５年磨合期

任何商场营业之初并不是一帆风顺的。东方商城2001年实现销售额（含税）2.06亿元，亏损294万元；2002年实现销售额2.8亿元，亏损471万元；2003年上半年实现销售额2.24亿元，亏损350万元。前三年的亏损与当初组建时的可行性报告基本一致，加之自2001年底的很长一段时间，商城所在地区地铁全面开挖，四面被围挡，也严重影响了商城的经营效益。然而，从第四年开始，该商城的营业额突飞猛进。

外地的商场也一样。上海著名的久光百货是由上海九百(集团)有限公司与香港利福国际集团有限公司共同出资打造的上海百货业航母。久光百货的负责人表示：“自2004年6月试营业以来，已有超过470个国内外著名品牌进驻久光百货，还包括10家首次进入国内市场的品牌和40家首次进入上海市场的品牌。”久光百货如今已成为南京路上的又一璀璨明珠。该公司有关人士表示，上海久光百货只是初步发展阶段，上半年不计物业收益亏损2800万元，在预期水平之内，并维持目标在2006年底有盈利贡献。

日前，有报道称金鹰国际上海店人气冷清，销售极低。事实上，这家店才开业一年多。拿南京的商场举例更可以说明，大洋百货南京店经营面积达7.6万平方米，当初入驻南京曾引起轰动，开业当天吸引人流超过50万人，当天销售额2099万，创造了中国商业的纪录。

但是，短暂的辉煌之后，大洋百货人也毫不掩饰日后的经营状况。大洋百货有关人士表示，大洋百货在全国零售市场这么艰难的情况下能杀出血路，在各地受到社会欢迎，福州、苏州店开业时电梯因为超载而停开，尤其是南京店开业，有几十万人流，什么原因？就是因为创新。大洋百货的定位是创新的，设计装修也是创新的，人们进去以后就有购买的欲望。这是第三代百货业的设计，将来准备在北京、上海、沈阳进行第四代百货业的设计，创新设计好，准确定位，做白领年轻女性市场

连锁扩张已成发展趋势

为什么百货业不能简单“克隆”？为什么英国马狮、日本大荣等全球知名百货店没有随便扩张连锁，国内的企业就不能勇敢地往外走？国内的企业为什么不能做第一个吃螃蟹的人？

有媒体报道认为，国内商品的流通环节形式多样，渠道管理相对松散。全球许多成熟的百货品牌在扩张连锁的问题上均持谨慎态度，即便知名的英国马狮、日本大荣都没除外。

但事实却证明了，商场作为百货业态的一种，是可以并且能很成功地走出本地，走向全国。

2002年5月1日大洋百货南昌店开业，9月福州中城店，11月苏州店开业；同样是2002年末，金鹰国际苏州店落户观前街。2003年1月1日大洋百货南京旗舰店开业引发如织人流，其大力度促销延续至今，南京商战也因此不得停歇。近一两年来，其扩张之迅速令人瞠目。2003年5月1日，南京金陵饭店购物中心在徐州开设了首家精品百货，开始了其连锁化经营道路。不久，商场总建筑面积达71000平方米的金鹰购物中心开门纳客，两家高档商场相继落户徐州，隔街相望，此外，中央商场也挺进徐百大，新街口三大百货巨头齐集徐州市中心。

连锁给传统百货带来了利好。据了解，在吸纳了中央商场一系列的管理方法与营销理念后，淮安新亚商城当年就产生利润，连百大楼今年业绩也大大提升。济宁百货大楼在整个鲁西南地区享有很高的声誉，经过全面装修、提档升级后，营业面积达到2.7万平方米，更好地满足当地及周边地区消费者的需求。中央商场有关人士称，连锁经营特别是连锁百货业态将成为零售企业追求规模效应、提供竞争力的必然趋势。中央商场将在今后几年里通过并购、参股或开发新的商业，打破地域界限，在省内和周边发展连锁百货，实现跨地区的资源整合与重组，整体销售规模将随着门店数量的快速增长而不断扩大。

活下来才要能成强者

每个成功的商圈都有自己的领头羊，如金鹰、新百、中央、东方等。有了领头羊才会有很强的号召力，才会带动周边商铺的人气。但要成为一头领头羊，除了有坚强的实力做后盾，还要有周密的规划和长远的打算。新街口商圈目前充斥着大量的“短线客”，都希望能打个短平快，在很短的时间内见效益，这是非常令人担心的。凌亮说，这些“短线客”不仅不利于打造一个“领头羊”，很多商家为此还可能血本无归。“其实，金鹰购物中心所在的那条街原来也存在明显的半条街现象，开业之初人气也很淡。但‘金鹰’经过多年的努力，不仅成为那条街的‘领头羊’，还带动了周边的人气。”

好酒还怕巷子深，即使占据巷子口也要勤吆喝。位于中央商场西面的大洋百货，开业之初就是瞄准中央商场和新百，也曾创下了开业当天销售额超过2000万的纪录，如今却处于一种不尴不尬的境地。今年十一黄金周期间，有媒体报道：“新百中央人攒动，大洋门前车马稀”，再次上演了冷热不均的半条街现象。在大洋百货开有分店的大生美发美容有限公司董事长张吕松说，大洋的市口应该是非常不错的，开业之初的销售业绩也非常好，就是因为大洋吆喝得好（推出流行商品满300元送150元折扣券外还可参加赠送的“狠招”）。如今大洋百货的销售开始慢慢上升。

事实证明，新街口商场越开越多，规模越做越大。金鹰国际购物中心、中央商场、新百商店越调整生意越兴旺，调整后业绩上升，说明适应了市场，迎合了消费需求。

新街口商圈巨大的市场总储量，吸引无数生产商为之不惜一战。打好新街口商圈的攻坚战，就等于占领了南京和相当大部分华东市场。也因为如此，新街口商圈的价格大战往往会成为国内各种商品价格大战的“导火线”。新街口商圈2004年社会消费品零售额126亿元，位居十大商业街之首。除了沃尔玛、国美等一批国外国内商业巨子进入，现在已经有28家世界500强企业在商圈里设立分支机构安家落户了。

新街口的发展可以用一组数据来表示，2001年国庆节新街口地区每日人流量约为60万人，2005年国庆节每日人流量达到120万人；2001年长假期间商圈零售总额78亿元，2005年长假期间商圈零售总额增加到124亿元，“三年翻了番”。

一个新来的商场，真的能改变新街口现有的格局吗？结论不能下得太早。

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