CBD商业地产两年放量50万平米 高空置率难免

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由于集中入市，业内认为，出现高空置率在所难免

CBD商业在经过几年相对沉寂后，明后年将迎来逾50万平方米的集中放量。对于如此大体量的商业集中入市，业内建议各项目应做好明确定位，避免招商不足出现高空置率。同时各商家应极力打造商圈概念，改变目前各项目各自为战的局面。

现状商业暂处于供应断档期

东秀水2号自今年6月底开始招商后，定于2006年1月1日正式面世。是近期CBD区域内开业的惟一纯商业项目。而此前11月份，位于东长安街的双子座大厦商业部分诸多第一批签约商家完成装修后也陆续开业。除此之外，今年下半年CBD几乎没有新商业项目开业。

据秀水投资总经理冯力介绍，目前CBD商业项目处于供应断档期，大部分项目还在施工阶段，集中入市要到2006年底2007年初。比如建外SOHO（五期）、SOHO尚都西区、万达商业广场、华贸中心的商业部分要到2006年入市，而SOHO尚都南北区、建外SOHO（七期）、金地中心、国贸商城（三期）、银泰中心、北京国际中心（一期）

等项目入市要到2007年。届时CBD区域商业新增供应量将超过50万平方米。

症结项目集中入市竞争加剧

“CBD商业2006年底、2007年集中入市会带来不少问题。”伟业商业策划有限公司董事总经理蔡宇翔认为，“主要是市场消化速度。CBD消化四五十万平方米的商业体量并不难，但是时间不能过于集中。因此未来一些商业项目肯定会出现较高空置率。”

因此，“大多数商业项目肯定要调整定位。谁先调整，谁就掌握先机。”中原地产商业部总监杨广安这样认为。

他表示，现在CBD商业定位普遍趋于高端或者顶级，很多项目给出优厚条件争抢顶级客户，但是“目前除了华贸中心因为有两栋五星级酒店的支撑，国贸三期因为有前期成熟的商务环境的支撑，优势比较明显外，其他商业项目必须要调整定位。”

秀水投资运营总监袁洪利则给出了不同的解决办法。他介绍说，目前CBD甚至北京的商业中，一些大型综合商场占据了主导地位，而特色的专业市场非常缺乏。但实际专业市场的增长潜力要远高于综合商场。

出路只租不售更利于经营

应对未来的市场竞争，冯力认为，单从经营的角度考虑，商业肯定是只租不售更利于经营。“因为开发商将大产权分割后发售，产权的主体发生了变化就谈不到整体经营。”

不过，据蔡宇翔介绍，在伟业商业近期做的北京400多个5000平方米以上新建、待建商业项目的调查中，90%以上的项目以出售为主。“如果这么多开发商出于资金压力都要尽快回款，商业的销售存在很大压力不说，如何统一有效经营也是应该引起注意的。”

“事实上，东秀水2号的整体经营模式颇值得借鉴。”

袁洪利介绍说，东秀水2号从一开始，就坚持只租不售，并且严格控制投资炒作。据他估计，东秀水2号约有70%以上的商铺为摊主自营。

据了解，目前CBD区域即将入市的商业项目中，新秀水、国贸三期、华贸、万达广场、银泰中心、中环世贸都是只租不售的。不过杨广安建议，如果只是几千平方米的写字楼底商不如出售，因为经营不善反而会影响写字楼的整体质量。“一般不超过4万平方米的商业体量适合自持，体量太大会占用开发商过多现金流。”

■建议 商业供应明显不足

业内认为，商业集中利于发挥区域整体优势

冯力认为，目前CBD商业供应体量在20万平方米左右，但相比CBD大体量的写字楼与商务人群，商业供应仍显不足。加上CBD商业一直是几个写字楼底商独立作战，各商业体之间没有贯穿，没有形成集中的商业圈，无法发挥整体区域优势。

不过这一状况未来或许会发生改变。袁洪利介绍说，至少秀水要形成一个商圈概念。“主要包括秀水1、2、3号。秀水1号也就是现在的西秀水2号，2003年上半年开业，总体量3000多平方米，秀水3号将位于朝外商圈。未来的秀水1、2、3号将形成联动，共同打造这一商圈，提升整体价值。”

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