浙商告诫投资者五证不全商铺是"陷阱" 千万别碰

大中华商铺网 网尽天下旺铺 http://shop.soufun.com

主持人 王维波：尊敬的各位嘉宾，各位网友，大家下午好！大家都知道，买铺可能比买房有更大的风险，现在有部分投资人，就是投资商铺的这部分人群在购铺时是盲目购铺，就草率签订合同，导致无法维权。今天我们维波访谈的话题是五证不全商铺是馅饼还是陷井。我们今天请到的紫金九鼎岳大钧先生，群力达林义中先生，广大律师事务所莊清忠律师，还有浙江商会副会长陈俊先生，感谢各位今天光临商铺网。下面请大家来给广大网友打个招呼。

北京紫金九鼎房地产代理公司的总经理 岳大钧

岳大钧：各位网友好，我是北京紫金九鼎房地产代理公司的总经理岳大钧。

群力达的总经理 林义中

林义中：各位好，我是群力达的总经理林义中，这是新公司，我在北京也有很长时间了，已经超过十年，通过这个机会也希望让大家了解我们公司的情况。

北京浙江企业商会副会长 陈俊

陈俊：各位网友下午好，我是北京浙江企业商会副会长和北京今日潮流企业策划公司董事长兼总经理陈俊，很高兴参加这次节目。

广大北京律师事务所律师 莊清忠律师

莊清忠：各位网友大家好，我是广大北京律师事务所律师莊清忠律师。

大中华商铺网杂志主编 王维波

主持人 王维波：各位嘉宾，我们在投资购铺时我们应该注意哪些方面呢？林总在这方面应该很有研究。

林义中：最近比较热门的话题是零散出售的商铺没有办法很好的控制，这引起比较高的关注，这在外国也好，在其他地方也好，投资者都很好意识到这种情况。零散出售有些比较大的困难，实际也有很多人对这比较有兴趣，很多人对购买商铺有兴趣，原因在哪里呢？一个规划好经营好的成熟商场，回报率比其他类型的物业肯定高一些。举个例子，北京最好和最高价值的写字楼，可能会收到50多美金一平米的租金，像国贸这样的，你去比较一下效益最高的商场，比如东方广场，餐饮不算了，如果卖衣服，一两百平米的，租金已经达到了130美金一平米，等于是人民币1千，所以能够吸引很多的投资者去考虑商铺，零散出售商铺怎么能够让买家有信心，就是商铺散卖后应该有个统一的规划和招商。最近出售的一些商场也有走这个方向的，就是买家签订买房协议的时候，需要在限定年期，五年也好，十年也好，这是一个方向，到底甲方通过卖散的商场有个好的效益，往下可以很好的探讨一下。

主持人 王维波：岳总您有什么建议吗？

岳大钧：刚才听了林总的精辟看法，我在北京五年多，我是从台湾来的，在北京接触商业地产的机会比较少，有一个机会就是深圳一田的那一块地，这也是我们在北京接触的第一次机会，我看来，现在国内，包括北京，在商业地产开发这方面，开发商的观念不太一样，就是开发商到底扮演什么角色？它只是一个投资者，或者是一个雇主，找了一个建设公司帮他盖商业地产。但是商业地产牵涉到不管是定位也好，招商也好，经营也好，管理也好，商业经营管理公司或者是物业管理公司，这个角色其实是非常模糊的，这在我看来，因为这个观念比较模糊，所以开发商就好像扮演了即是投资者又是经营者的角色。但是一般地产开发商来讲，它对商业是完全陌生的，不能做这些专业复杂的东西，所以后果风险是比较高的。对于小业主来说，商业面积，或者对其他进驻商场的商家来说，保障力也比较低，所以从我个人角度来看，首先大家的观念必须从消费市场来主导这个现象。当消费者要购买商业地产的时候，必须要检视开发过程中，是不是每件事情都做的比较到位一点，如果没有这些条件在，那就必须考虑这个风险，这是我看到的一些现象。

主持人 王维波：浙江商会在购铺人群中经验是最强的，从浙江商会角度来讲，陈会长来介绍介绍应该注意哪些问题。

陈俊：我非常赞同岳总讲的有一句话，就是商业地产和地产是两个不同的概念，完全不同的概念。开发商做完地产之后，它在开发房地产方面很有经验，很老道，但是它做商业就不一定行，商业规律和地产运作的规律可能就不一样，操作的方式方法、模式、经营的理念都不一样。往往现在开发商做地产做的很成功，以为我做商业也可以，这概念是偏差的。

我最近接触了许多许多例子，都是由房地产公司来做商业地产，做到最后，起先出发点都是很好的，想把这一块、这个区域、这个商业繁荣起来，带动起来，结果往往事与愿违。举几个例子，有一个房地产商它做的还可以，房子卖的很快，他想带动这一块的商业地产，那么商业地产大家都知道，涉及到招商引资的问题，它是大业主，里面要招许多小业主才能把商圈带动起来，它要引得许多许多小业主和者商家进来，它就不知道怎么样来招商以及吸引小业主，往往定位很高，就是我赚钱，不让你赚钱，比如三万一平米，五万一平米，他仅仅为自己考虑，但是没有想到蓄水养鱼的道理。尽管媒体呼声很大，花巨资做广告，但是商家进来一部分，一看不是那么回事，马上就退出来，要留商家的话，要留一部分空间给它，要留一部分利润给它。

我们浙江商人的理念就是你赚钱，还要让人家赚钱，人家赚了钱才会帮你赚大钱。不能一个人就吃个光光的，那么这个事情就做不好。第一是指导思想不对，定位定的不对，好像你们小业主就是来帮我打工的，这个理念就出现严重的偏差。

还有一个问题，商业它不知道怎么运作。这商业的规律有很多学问在里面，做惯房地产的开发商对商业的运作方式方法和对商业业态业种的分布不太了解，房地产是资金密集型的产业，只要拿到地，开发房地产都会赚钱，这是很简单的，而做商业不是这样的，做商业是对商铺怎么来管理，对商户怎么来招商，对业态怎么定位，涉及到各方面，对于市场怎么培养，你这个理念根本不行。特别是在国内的招商引资，尽管大家都看好浙江商人这一块，我反复在不同的场合讲到，在北京的浙江商人经商的有40多万，这个势力很庞大。刚才有个小姐说，你们浙江商人很厉害，基本把南三环的市场垄断了，这确实是这样，每年浙江商人创造利润136个亿，浙江商人的敏感性确实很强，一看就知道这是否有利可图，还有一个特点是抱团特点，就是这地方做不起来，一下全部走了。开发商往往没有认识到这一块，往往在招商中就出现了很大麻烦，招商不起来。有一家房地产公司说，我在北京青年报、北京晚报打了三家的广告，只来了三个电话，这很冤，它不懂，只靠广告，这显然是事倍功半的。王维波主编讲到，五证齐全，市政不全，这是馅饼还是陷井，我说就是陷井，在北京也发生了这种案例，我昨天就碰到了这个案例，我到南京考察，中间人给我介绍怎么好怎么好，说五证齐全，就差个开工证，现在是临时开工证，其他都齐全，描绘的很好，我们一考察，什么呀？土地证是复印件，我们马上回去了。这完全是开发商不知道怎么来运作商业。

你做商业地产的同时，在北京和国内做地产时，一定要与浙江人打好交道，要沟通好，说白了，做商业地产就是人与人沟通，沟通好了就过来了，这样大家有利可图，没有可图的就不来了。我上个星期也去考察六里桥广安门的一个项目，我一坐下来，我说你这地段多少钱一平米，他说一万八，我说太高，肯定没有人来，价格太高了，他纯粹为自己考虑，我一万八卖出去可以多少钱赚，我们扭头就走，很简单。一个定位、一个理念必须要做好。

我建议是你做地产转到商业地产的时候，必须要找一个强有力的商业团队来帮你运作这个事。因为强有力的团队肯定具备这几种因素，一个是它的商业队伍很强大，手下肯定有一批商人跟着你走，我们民间有好几个浙江团就是有强有力的商队跟着，这样过去一下把你这区域搞起来，一个是有强有力的商业团队，一批人跟着你走；第二是跟媒体的关系，和方方面面的关系，包括政府的关系，一个关系处理不好也不行。我劝做房地产的老板转到商业地产上来反复要论证，要调查研究过，自己不懂没有关系，可以委托别人来看，不能什么钱都是自己赚，这不现实的。谢谢！

主持人 王维波：同样的问题，从律师角度考虑可能与三位嘉宾考虑有所不同，您能给广大网友讲讲。
 
   
莊清忠：投资五证不全的商业地产，从律师角度出发，给购房者要提以下四种风险。

第一种风险，是投入的风险，由于五证不全，那么你资金投进去之后，未来你的产权上得不到保障。如果五证不全的商铺你买到后，它能不能把证办全，未来你是否可以销售，符合销售条件，这是没有任何保障的。

第二就是政策上的风险，还说这五证，我们目前国内政策层出不穷。对房地产，大家知道，今年一系列的政策出台，有一些地产项目被停滞掉了，被烂尾了，商业地产与住宅地产的一个很重要的区别是，商业地产的预售要求封顶，符合预售条件的时候才能销售，住宅可以预售，你盖了三分之二就可以预售，今年的政策是要封顶才可以预售，但是没有说达到入住条件，而商业地产是要符合入住条件，包括外里面装修，内部装修，电梯能用，这样才能销售。在政策上，未来国家是否还会对地产出新的政策，因为你没有办齐证件，所以这个风险是无法预测的。虽然建设部出面说今年不会出新政策，现在已经是十二月了，就要迈进2006年了，建设部承诺是2005年不会有新的政策，但是2006年是否有新的政策调整呢？政策风险就有了。

对于商业地产来说，时间就是金钱，我既然投资商业地产，能够尽快赚到钱，但由于五证不全，什么时间能把五证办全，这个时间作为开发商，即使给你承诺是口头的，没有书面的，这时候你把钱投进去之后，可能一年没有办全，也可能三年。北京以及各地方，烂尾楼都有烂尾几年的，很多人都把钱投进去了。在北京朝阳区某个项目，具体名称不提了，这个项目已经有几个开发商栽进去了，由于频繁的更换开发商，这个项目在一个开发商手里烂尾，在第二个开发商手里继续烂尾，在烂尾的时候，肯定没有达到办证条件。这五证不全不仅仅没有销售证，往往没有开工证，包括历史遗留的问题，甚至缺三证以上。这我们在投资时间上，我们钱投进去，资金回笼时间没有保证。

第四是法律风险，由于五证不全，你跟开发商去签一个协议，这个协议开发商一定会用一个非示范文本条款来给你签署，如果真用这个非示范文本条款签署话，那么开发商不能备案，这只约束了双方，这个协议效力问题还有待评估。虽然在法律风险上，大家都认为只要双方达成了协议，都是有效的，只要双方达成任何协议都是有效的，但只可以约束你们双方，在法律风险最大的一点就是增加了我们购房者未来的司法保护成本，这个成本是潜在的。如果五证没有拿到，这个成本非常大，包括时间、金钱。你在维权过程中，开发商一般是拖拖，拖到业主筋疲力尽，可能你钱拿回来了，但是你投入的精力，这精力都投入进去了，这段时间你可能没有时间赚更多的钱。从律师的角度出发，建议业主在投资商业地产的时候，慎重选择投资五证不全的商业地产。

主持人 王维波：五证不全是馅饼还是陷井，几位嘉宾还有什么不同的意见？

陈俊：对于我这个角度来说，对于五证不全的商铺是不敢买的，胆子没有那么大，刚才律师讲了，成本太大，这个成本有法律成本，有其他方方面面的成本，成本太高的东西，风险太大的东西是不敢冒这个险，这是很平常的道理。

主持人 王维波：谢谢，那么开发商应该以什么样态度来进行商业地产的开发和运营呢？

林义中：应该用什么态度呢？其实每个商家都是为了赚钱，不过就商业这种物业，怎么样能够卖到好的价钱，就是买家认为你这个商业能成功，买家跟开发商认为不应该有必然的矛盾，开发商多赚钱，买家可能吃亏了，刚才陈会长也提到开发商想尽量多赚钱，那么小买家认为你价钱合理才会愿意来，我一开始也讲到，一个商业是个整体，不同的部分有个互动的作用在里面。比如你买珠宝、买手表、化妆品，大家都知道这些行业，在比较小的空间里就可以放比较多的产品，理所当然租金的承担能力比较高，我说商业一定要有互动，有个好的平衡，购物、娱乐、餐饮都有个平衡。我觉得发展商有些时候可以让小买家了解到商业成功的关键在哪里，他买这个商场在哪方面可以做到成功，到底有没有好的规划，哪个区做什么东西，我的档次是什么，现在很多商场说我要做很高档次的，这不一定现实，如果开发商在经过市场调研，如果能那个区的消费力能够配合，在前期没有做的时候，已经找了一些懂得市场的顾问来帮助他来设置，简单来讲就是在拿到一块地之后，到底这个地应该做多大规模的商业，门在哪个位置等等这些前期，都应该找懂商业规划、经营的人士来做。现在很多的发展商比较依赖设计师，设计师主要尊重技术方面以及政府要求方面，不是市场的专家，开发商前期有一些会找一些市场顾问给个定位报告书，这是不足够的，定位报告书只是100张纸的报告，你不可能拿着报告就做成功的商场，这是不可能的，应该有个定位之后，懂市场的人要跟设计师一起来设计，换言之，前期的设计工作是要有懂商业的人参与，我看到很多设计比较失败，就是前期没有让懂得市场，懂得商家的人来参与前期的设计。很多时候到后期，找个代理行帮他租、卖，那么代理提出很多的问题出来，再改成本就很高了，有些可能就不可能改了。这是前期的设计方面，在规划方面也是要在前期来做，到底你哪个区域行业分布是怎么样，做什么行业，需要的技术需求怎么样，这也要详细的规划，如果你前期有个很好的布局方案，买家过来你可以讲的很清楚，我将来会怎么经营。

但有一个问题，你散卖的小卖主，如果不是统一招商，如果这家卖女装，旁边卖羊肉串，那怎么办，如果商场不统一招商，那么很难成功。比如中关村大街，那很自然就卖IT类的产品，不会有个很不协调的组合情况，或者你到成熟的酒吧街，很自然会做酒吧，但是很多商场没有这个定位，可能做什么的都有。统一招商成败有几方面原因，一个是租金要合理，有一些商场我了解，它是给一些小买家回报的保证，挺有吸引力的，比如保证十年啊，这些小买家要很理智的自己去衡量一下，是否能真的做到这个水平，有一些开发商为了卖房给一些承诺，就是把价格调的很高，水涨船高，他卖的高，租金也高，买家一定要弄清楚它所承诺的租金是否是适合市场水平，不能空泛的说10％，有可能出来是5％的。有一些发展商承诺那还是很好的，保证期过了后，发现原来是4％、5％，那就吃亏了。

另外除了统一招商之外，还有将来的经营管理。有没有找到一些懂得做市场推广的，懂得组织商家活动的专业商场管理公司，如果这些条件都能够成熟的话，我觉得商业地产其实还是很有吸引力的，甚至发展商跟小业主不一定有矛盾，举个例子，如果一个商场承诺小买家8％的回报，如果做出来是10％、11％，那么多出来的是发展商去赚的，不够发展商补贴。其实也一样，发展商有个动力，想把商场做好，做好自己也能多赚差价，对小业主来讲，他一定要了解清楚整个商业的规划以及将来经营的模式，是否有完备的推广计划。如果这些都有，一个商场三年五年就成熟了，之后租金的上调是可以比较厉害的，可能你买进来的时候，按照租金收益是8％，三年可能又不同了，可能五年又增加了。如果是经营、管理很有规划的，另外市场定位跟区域消费也很配合，我认为小业主应该是认真考虑来投资，原因是回报的潜力会很高，不过现在市场上面，那些开发商完全考虑到我刚才说的因素，开发商之后再去出售，这是很少的，很少人来做这些东西，如果做的好，那么就会加强竞争力，其实这就是商机。

主持人 王维波：谢谢林总，林总讲的很专业，同样这个问题，岳总谈一下吧。

岳大钧：非常赞成林中、陈总说的商业概念，我觉得所有经济活动，那天在报纸上说“有钱能使鬼推磨”，商业地产也不例外，不管是开发商也好、投资者也好，我觉得态度上不能抱着这句话。如果开发商不是一种服务的态度，就是对一般的消费者老百姓纯粹是我想盖一个商场，没有考虑到周围商圈能否保障这个消费需求，那必然会失败。第二从商家小业主经营的可能性来讲，价钱定的高高的，因为每家商业都会有个养成期，也不考虑小业主存活的普遍性，可能在态度上比较现实一点，就像陈总讲的，想吃鱼你首先得养个鱼，偷鸡你得拾把米，如不请专业的商业团队来做，不管进入大型、小型的零售商业，他们对这一区的商业感觉，这些准备工作都不做的话，后果是不堪设想的。

主持人 王维波：谢谢岳总。

陈俊：今天讨论商业地产，这概念一定要搞清楚，两个部分，一个是到底是社区商业地产还是商业区域当中的商业地产，是纯属的商业区域的商业地产，还是新建的社区里面的商业地产，这个概念都很重要，比如纯属商业区域的商业地产同刚建起来的社区商业地产是完全不同的概念，运作方式方法也不一样。比如成熟的商区里的商业地产，像我们浙江搞的浙江村，这些建了十几二十年的东西，你到那就去赚钱就可以了，不需要培育，已经过了培育过程，你看合适，一个月摊位费三千、五千、八千，批发就能赚三五万，很简单，不需要你培育。也不需要开发商培育，这是很简单的过程。

假如社区商业地产，那没有三年五年培养下来是不可能的。再有消费群也不一样，成熟的商业地产，东单、西单也好，有固定的客户群在里面，人气就把你带起来了，越扎堆地方越好做生意，越人多的地方越好做生意，这是简单的道理，流动人口越多的地方越好做生意。刚盖完的社区商业，现在北京也涌起了搞社区商业，目的是好的，给当地老百姓带来便利，促进这一块的区域经济发展，但是大的房地产公司和小的业主之间，每个人都有每个人的算盘，房地产公司投入到社区当中开发的话，想尽快把钱变成活钱，把钱的高高的，对于小业主，也有一把算盘，我这个社区人口多少，流动人口多少，在社区里面不可能形成批发市场的势头，社区人群也就五万、十万，二十万顶多了，二十万里的人不可能把吃喝的东西全部在你这消化，所以看你的商业地产是指哪一块区域，运作的方式方法也不一样。比如社区商业，涉及到招商引资问题，大的客户可能进来相对比较难一点，因为大客户进来，要讲它的利润，要讲它各方面的指标，不可能在十万人来求高速度发展的指标，肯定要把店开在成熟的地方，比如东单、西单，流动人口比较多的，宁愿门面房钱高一点也没有关系，羊毛出在羊身上，大家都知道，因为利润高，钱赚的多，这相对来说都是一样的，不可能把钱投在很小的一个社区里的商业地产，这可能性不大。

那种小业主，我最近接触这方面也比较多，是正在发展中的或者正在起步，资金能力不是很强的；太强的人，像我们浙江商人都做大批发，依靠批发来取胜，不是靠社区零售来取胜，而社区商业往往是零售为主，批发比较难形成气侯；这是地段决定的，人群决定的，区域决定。这个概念一定要搞清楚，是在成熟的商区里搞商业地产，还是在社区里搞商业地产，这都有学问在里面，都有一系列讲究的。不管是在成熟的商圈里面搞商业地产也好，招商引资也好，还是在社区里搞商业地产招商引资也好，作为小业主必须要认清，五证齐全不齐全，这是大方向，没有齐全千万不要投，投下去肯定就死定，这是经不起折腾的，没有那么时间浪费的。谁都愿意一帆风顺做生意，不可能过来打官司的，这没有时间和精力的，所以几证不全的千万不要去投，这是我的理念，小业主经不起折腾，这位律师讲成本太高，没有必要的。

主持人 王维波：庄律师，现在买家与开发商签署购房协议，应该具有什么样的法律效力？

莊清忠：这可以从《合同法》中找到答案，第25条有个明确规定，商家与买家签订了这个合同，它中间有个要约，有个承诺，所谓的承诺就是双方达成了一致的合议，签字盖章，这合同就有效了。在商品房买卖合同中，它是一个特例，要求备案生效，那么没有备案之前，双方签署的协议是成立的，这合同一经双方签订，对双方就有个法律约束力，但不约束第三方，如果你备案后就可以约束第三方，第三方就不能买这个铺或者这个单元了，如果没有经过备案，开发商是可以一铺两卖，这样就会出现纠纷。虽然我和小业主买没有经过备案，但是可以依据有效的合同来起诉开发商，来承担违约责任，这在法律上，诉讼中的效力是等同于备案过的，你要向我承担的责任，它的违约条款是同样有效的。合同最后可以解除，但是开发商的违约责任不能免除，要承担违约责任。

我们跟开发商签署一些购房协议，在这过程中，希望各位网友能够注意，在签署合同之前，首先要审查开发商资质，包括五证，如果有一些不清楚，可以邀请专业的房地产业内人士，或者专业地产律师，也可以把这个项目在网上搜索一下，来查一下开发商的五证是否齐全，是否符合销售的条件，对于符合销售条件的，购房者可以选择与开发商签署购房协议，对于不符合或者五证不全的，劝各位网友在选择这类地产投资过程中，一定要慎之又慎。

主持人 王维波：避免掉进陷井。

陈俊：五证不全的情况下，小业主实际是来做生意的，不是来打官司的，而且现在各个地段也好，区域也好，都很多，不一定在这个区域发展，你五证不全，我可以到其他五证全的地方去。

莊清忠：近五年，包括北京，也出现了售后包租情况，这时候可能五证不全，开发商向你承诺，签订了协议，有个条款售后包租，这条款是否有效，现在新的《合同法》不允许来签署，那么开发商给你变相签署，就说我们是正常的买卖协议，签完后又单独签一个所谓委托租赁协议，这时候开发商将会给你承诺一个很高的回报率，比如一年10％或者15％，甚至有的更高，这时候就会引诱你掉进开发商设定的陷井，让你来投资。关于售后包租这个问题，这都引起了很多纠纷。现在法律明确规定，不允许售后包租，但是开发商为了规避法律规定，就另外签署了所谓的委托租赁协议，就是开发商已经把陷井挖到前面去了，上面给了盖了很好的装饰，然后你一不小心一脚踏下去。所以售后包租协议是巨大的陷井，请各位网友在投资有售后包租的商业地产时要有谨慎精神。

主持人 王维波：应该是慎之又慎。

莊清忠：售后包租可能给你租十年，第一二年有保证，后面可能就没有保证了。

主持人 王维波：谢谢莊律师，对于商业地产成败这方面，能不能做各地区的分析呢？

林义中：这方面相当难说，首先要了解为什么某些商业街能够自然形成，其实在很多其他地方就根本没有一个模式，就是这个点为什么可以形成很集中的商业购物区呢，这方面的研究还没有出来，你的问题是怎么来分别一个商业街成败分析，这比较难评论，对于定位商业街，它为什么成功和失败，这比较好做，包括我讲的，搞商业街成功的要求是什么样我刚才也讲了，凡是自然形成的商业街，它为什么会自然形成，这是很有趣的话题，不过没有很客观的研究去探讨这个问题，所以这方面我比较难评论。

主持人 王维波：岳总来给广大网友谈谈。

岳大钧：这个问题我只能用观察这个角度来谈谈，我是从台湾过来的，台湾有很多的夜市文化，在流动人口聚集多的地区，本来是个市集的性质，可能一周一个礼拜，某一天约好很多商家聚集在一起，到某个地方做商业活动，同时也给当地居民或者流动人口提供一个购物或者服务，慢慢的就变成了一种经常性的活动，这经常性活动形成了以后，就会变成市集的状态出现，慢慢口耳相传，周边区域人口都知道在这个地方，不管怎么说，就是比较广的市集的行为，就开始有了聚集的效应，在这种商业形态形成后，就有了炒商场的行为出现，因为是获利行为，所以他们就想复制这种商业形态，一般复制状态也就是取得土地，不管是租用还是购买，再来就是商业场地的规划。当初形成的状态，就是炒商业的行为来讲，最初是没有很复杂的前期策划的流程，是采取传统的养鱼的方式，不管是租金也好，商家是非常具有竞争力的，因为商家都是小的零售行为，都是降本求利的商业行为，竞争力一强自然就能存活，存活后，就把另外的商圈消费群慢慢转移过来，就产生了竞争行为。用这种方式，到了后期就演变成了产生商业定位的问题，业种业态的行为，不管是相同的业态也好，还是不同经营手段也好，不管是联合经营也好，采购还是销售，或者促销，都延伸了商业手段，就比较容易形成成功的机会，相反，大型的商业，经过商业策划、规划，因为它的规模比较大，所以牵涉的风险也比较高，当中的策划过程，就像林总说的，是没有那么单纯的，因为再复杂的商业策划它也不可能把所有的因素都考虑进去，顶多是种社会科学，把能够收集到的商业资讯加进来，然后再加上商业经营的人，不管是从大型Shopping mall，还是百货公司，他们经营的经验，不管从客流量来讲，还是我们讲的每次消费量来讲，以他们的经验来看，在这样的区域用这么大的规模是否能够活，这实际还是预测预估的行为，大型商业风险肯定比较大，但是回报也比较大的，所以我只能从观察的角度来讲。
 
   
林义中：我稍微补充一下，新规划的自然形成的，让我感觉，新规划前期，在设计方面已经考虑了怎么来做，之前形成的，本来某个区域它客观的条件，能够满足商业的要求，看到这个问题我想到香港的某些区域，到底我们是英雄造时势还是时势造英雄，在有比较好的客观条件能够带动这个区域，还是有了客观的条件，就算没有好的商业，也可以带起来。在香港大家知道，铜锣湾是最集中的商业地产，那里的租金也是全香港最高的，那里有很好的客观条件，它在港岛中心，从九龙过来也比较方便，并且有很多外地的人口，地铁也很方便，这些是客观的条件，我觉得不单单是客观条件，但是一定要有规划比较错的商场来带动。反过来刚才讲的条件，比如尖沙咀的东部，那里写字楼相当密集，也有很多的酒店，规划也是很现代化，从客观条件，我觉得不是没有条件，那本来就有非常多的写字楼，跟中环一样，也有很多的写字楼，我感觉到这两个区，尖沙咀东部商场根本没有很好的规划和规模，所以我觉得这两方面都很重要。在某个商业来带动这个区域，当然这个区域本身要有一定的条件，如果来说北京，我一直认为国贸本来并不理想，在八十年代末完工时，我觉得当时客观条件并不理想，地铁不通，周边很多居民楼，以当时的建国门这个区域，比那里好，酒店也多，也是中央位置，但是慢慢过来，那里变成了中心地段，我觉得跟项目有关，那里项目比较高，能够吸引很好的客户进驻写字楼，通过这些客户来带动商业。

主持人 王维波：同样的问题陈会长谈谈。

陈俊：自然形成的商业街区，先要搞清楚这个概念，先有商业还是先有街，还是先有街还是后有商业，要搞清楚。举个例子，还是拿浙江例子，在三十年前，我小时候就有个农历三六九大集市，就是四面八方来的人到这里来做买卖，这农村可能都有这种情况，就是它先有商业，这大集市，这怎么办呢？到了改革开放之后，政府一知道人多场地太少，就慢慢来扩建，比如开始都选择火车站，改革开放之后，在火车站集中那么势必会造成拥堵，政府就引导，搭了个大棚建造了个商业街。

很简陋的商业街，就相当于十几年前的天坛红桥市场一样，在木樨园也一样，浙江人都集中在这里搭大篷，人气聚起来，政府看到了后，就慢慢建街，义乌也是这样，先有商业，地方不够，政府就做街，商业街再升级，现在义乌的商业，这个国际商贸城，这个城建筑面积就达到16平方公里，原来二十年前的义乌，整个城才两平方公里，现在这个商贸城都达到16平方公里，就是先有商业再有街。我们浙江自然资源比较落后贫穷，人气聚起来后，大家都云集到这里，然后在划分业态，你这做五金，你这做百货，那么再划分成这个区域全部做五金，这里全部做百货，这业态就慢慢分起来了。就像木樨园这些，都是那时候在配大篷，政府看到有商业了，那么就建楼吧，这样慢慢形成了商业街。形成商业团队之后，政府看到要在这里打造商业街，建楼，然后大家进楼做生意，然后升级改造，这样形成了商业街。不是这样规划的，说建个街，然后招商引资，这小业主不认啊，能不能赚钱啊，而且房费这么高，这是很大的问题。越是有些政府的项目，小业主口袋的钱赚的很艰难的，他会慎重，越慎重，政府没有好的地段、好的吸引力就很难招商。我作为浙江投资团的发起人，我们在下一步着重在商业地产上有所作为，这个理念都不一样。比如我们这次到东北投资，搞了一平方公里的商业开发区，当时政府划的地一平方公里，它不懂，是划在两个镇的之间，这个镇到这个镇24公里，就划在中间，我当时就提出来，是挂在这个镇还是这个镇，两头运输成本都要考虑进去，物流人流都要考虑进去，怎么在这，政府只考虑了一方面，政府不懂商业是难免的。我们就选在靠近机场的镇，这个镇是中心镇，而且人流物流比较繁华的，是靠近机场线、铁路线的，最后就重新在那里划了地给我们。我们也考虑人流物流多的地方做商业，否则做不了商业。如果不多，东西运输来运输去成本也高。现在政府是先做街再做商业，这是可以的，你先做街，这地段是很要紧的，不是脑门一拍就出来的东西，很要紧，毕竟现在跟十几年前的商业情况不一样的，现在做的许多商业街，我也考察了很多，都做死了，都是政府脑门一拍，这里大拆迁，这里打造商业街，没有人来，都是招商，越是门面贴的招商招租，那么越是死定，这是很简单的道理。过去是先做商业再做街，形成了商业街，现在是先做街后做商业，这当然行，但是一定要慎重，地段地段还是地段，人气人气还是人气，人最集中的地方才能做商业，谢谢！

主持人 王维波：谢谢陈会长，刚才陈会长讲的话也许网友最关注了。还有另外一个问题想问莊律师，现在如果五证不全的开发商怎么来销楼，或者找代理行，或者这个代理行不行换另外一个代理行，有没有这种情况？如果出现这种情况我们该怎么办呢？

莊清忠：五证不全售楼有几种情况，第一是内部认购，比如集资，两万块一个，商铺贵一些，十万一个，这刚开始定价比较低，比如现在我需要前期的开发资金，一般开发商资金不是很充分，为了筹集钱就把楼花卖了，这样有一部分钱入帐，然后支付前期工程款以及启动资金，这个时候就等于是白用这个钱，没有利益，只是楼花，如果这钱圈掉后，这在前几年有这种事，开发商卷钱走了，那么这个投资就是血本无归。第二种情况，后面盖起楼了，你前期可能花的钱比较少，自认为花的钱比较少，买了楼花，但是这个楼建设周期很长。按照目前来讲，最快是一年交工，慢的有三年，甚至有更长时间的，这北京也有，外地也有，这种情况下，后面有个烂尾风险。如果要投资商业，在楼没有交付之前，是拿不到销售许可证，在此之前签订的任何协议都存在巨大的法律风险。

关于开发商换代理行，这目前在业内频繁出现，很多代理行换了后，绝大部分是吃哑巴亏的，这时候中国传统的观念就出来了，保持关系，害怕以后还会有关系，但是有些代理行可能会诉诸于司法。从目前我所见到的开发商与代理行解除代理协议和代理合同，大部分是开发商违约，而不是代理行违约，开发商会找很多理由，甚至个别大的开发商没有任何理由把你扫地出门，这样不利于行业的健康发展，特别是代理行业的健康发展。最可气是出现一种什么情况呢？开发商把代理行赶出去后，不找新的代理行进来，而是自己招一批人完全按照上一批代理行的策划来卖楼，这就是白用你策划，就是未来销售过程中，不需要支付策划费用，不需要支付代理费用，相对之前用你的知识产权，是用了极小的钱买了你的非常大的知识产权，劳动成果被它赚取了。现在代理行出现纠纷的时候，我觉得吃哑巴亏的做法是不正确的，应该到法律去申请司法保护，只有这样代理行业才能健康发展。我们社会主义经济秩序，现代社会发展大家都有个法律意识，既然大家签订了协议，最好是大家按照事先签订的协议去履行，当出现了一些纠纷，首先要协商，或者改正，或者经过改正期没有整改，双方可以协商解除这个合同，只有这样诉讼成本是最低的。我们现在很多开发商是过去的承包工程出身，他的法律意识不强，他认为我不用你就不用你了，你能把我怎么着，他这种意识导致了他未来的损失是巨大的，一个行业里都有一个口碑问题，你无缘无故把上一个代理行炒掉了，即使你再找下一个代理行，那么下一个代理行首先约定的是你给我多少钱，而且是先拿钱后干活。因为每个行业就那么大圈子，这个圈子出什么事别人很快知道，在这个过程中就希望双方都遵守双方事先约定的协议内容，只有双方真诚的去履行协议，我们这个社会秩序才将会越来越好，诉讼成本将会越来越低，同时也建议双方在签署协议的过程中，最好能请专业的法律专家能够对签署过程中，进行合同事先审核，避免未来纠纷产生后造成合同的严重不对等性，因为当初签定合同时，合同就是不平等条款，就是请专家对合同进行把关，尽可能签署一个相对平等的条款协议。

更多商业地产资讯      更多商家动态资讯