“稳健型商铺“扭转商业地产灰暗发展前景

中国的商业地产在经历了2003年的高速发展和2004年上半年繁荣之后，无论是行业和企业都遭遇了重大的挫折。延续到2005年上半年，空置率和投诉率一直居高不下。甚至曾经被誉为中国商业地产样板企业的万达订单模式也遭遇到了严峻的挑战。但随着今年住宅物业受到国家宏观调控的影响，开发商转而将资金投向利润回报更长久的商业地产，商业地产的投资热已初见端倪。随着2005年进入最后一个季度，北京商业地产的发展前景已经日渐明朗。

一、政策利好，京城商业地产迎来曙光

众所周知，商业地产项目与住宅项目的最大区别就是住宅销售是阶段性，相对短期性。而商业地产无一例外却是要经受长期销售的考验。在美国、新加坡、日本等发达国家没有REITS等不动产金融，就没有所谓的商业地产。我国的香港地区类似此等不动产金融也很活跃。但内地商业地产这些年来一直难有大的发展，金融政策方面的原因也是一个很大的制肘。

可喜的是最近几个标志性的信息和事件无疑预示着中国的商业地产将进入重大的转折时期并将迎来曙光：一是香港放开了信托基金投资香港之外的限制；二是万达融到50亿元的最大一笔外资并积极筹备在境外以RE-ITS上市；三是商业部向国务院建议对商业地产放开REITS；四是香港东亚银行和农业银行已开始发放5年以上的商业中长期贷款……相信不久的将来，中国的商业地产必将迎来与国际接轨的新一轮发展黄金期。

二、市场回暖，新盘入市激增投资人信心

从现在到2007年，北京高档商铺的新增供应将接近300万平方米，其中预计2005年将有11个项目落成，可提供约50万平方米的高档商铺面积。从实际的市场情况来预测，2005年北京商业物业销售价格将继续升高。

今年下半年开始面市的几个新商业项目已经开始带动整个市场从低迷的态势中走出来，如北京庄胜崇光(SOGO)百货，在楼市刚刚回暖整体尚不活跃的气氛中，开盘的庄胜广场南馆，预收金额达到了1.42亿。而位于石景山地区的锦绣大地物流港项目开盘当天认购额突破1.7亿。从实际的市场交易情况来看，北京商业地产市场已经走出了观望期，众多投资性买家已经嗅出市场上的新气息，积极的寻猎新的投资机会。

三、产品创新，稳健型投资商业后发制市

并非所有承诺回报的投资性商业地产都具有良好的投资前景，按照商业地产的一般发展规律，商业项目最终都要过度到经营层面。从目前市场上受到热烈追捧的几个项目的本身来看，无不体现着项目稳健经营、理性投资的特征。主力旗舰店、第三方担保、可持续性经营和经营管理公司的实力各个方面环环相扣，最大程度的保障了投资人的利益，降低后期风险，项目入市才能经受市场的检验，产品方可获得买家的认可。

以“理性投资、稳健经营”的创新经营模式的健翔家居广场在销售阶段取得巨大成功后，目前已经树立了良好的业界口碑。同时他们这种先期引入国际品牌作为旗舰店、采用第三方责任担保的模式在京城商业地产领域可以说是开创先河，成为后来者效仿的典范。据该项目负责人介绍，此次他们提前合同规定时间将第一期返租收益打入健翔业主的帐户后，已有数位业主再次追加了对该项目的投资额，同时对这种经营稳健、诚信兴业的经营理念表示认同。