世邦魏理仕:第三季度大中华区商铺物业保持活跃

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随着本地和海外零售商对中国大陆主要商业地区优质商铺面积的争夺仍然激烈，2005年第三季度中国主要城市中心商铺物业市场总体保持活跃。由于中国零售市场的全面开放至今尚未满一年，来自各方面的商铺租赁需求强劲，使得北京、上海和广州的租金上调压力加大。在大中华区域，基于本地消费者和游客需求强劲，零售额水平不断上涨，商铺业主对此十分留意并对租金水平保持敏感，令到香港优质商铺租金稳步上升。同样在大中华区域，同期台北的商铺租赁市场沿袭过去确立的高水平稳步发展，尽管短期消费者信心略有下滑。

鉴于消费者情绪持续高涨，2005年第三季度香港商铺物业市场保持强劲。预期香港的零售额将保持乐观态势，并进一步受人民币升值所推动，今年6月中国政府宣布施行有控制的浮动汇率，使得人民币升值近2%。在近期市场，随着投资者们最近纷纷将大型零售面积分割为较小的铺位出租以获得更高回报，一些业主于第三季度开始将其现有的购物中心重新布局，例如西武和百佳目前在皇室大厦租用的面积以及三越百货在兴利中心租用的物业，两者都将在其目前租赁协议于2006年到期后重新布局。总体而言，香港商铺租金于第三季度较上季上涨5.2%，其中旺角则录得9％的最大增幅。

与此同时在北京，越来越多的国际品牌服饰、珠宝和高端汽车等奢侈品零售商在2005年第三季度加快了其进军北京市场的速度。基于以高消费群为目标的商品和服务有发展潜力，奢侈品零售商对市场更为乐观，从而使得专卖店和展示厅的需求上涨。在北京的市中心区域，超级市场、便利店和专卖店持续加速扩张。同时，餐饮业零售额增长更为快速，前三季度营业额较去年同期录得两位数增幅。强劲的租赁需求使得北京优质商铺租金指数在第三季度较上季度增长1.6%。

上海的优质商铺物业市场在第三季度同样保持活跃。自2004年末中国零售市场全面开放，本地零售商和外来零售商之间的竞争更为激烈。7月，沃尔玛在上海开设该市的首间门店，反映上海对大超级市场零售商持续有吸引力。在第三季度，由于不断有租户租用空置面积，上海总体商铺物业空置率下降0.4个百分点至6.4%。中国零售市场对外的全面开放使得商户为争夺市场份额的竞争日益加剧，导致上海优质零售物业首层商铺平均月租比上季增长了6%，而尚未过热的二层商铺租金基本稳定。

在广州，住宅禁商政策自2005年5月开始施行。该新政策使得一些不符合规范的商铺被迫停业，企图进入市场的经营者的强大需求使得市场在此期间压力加大。在第三季度，优质商铺物业整体空置率下降，但租金持续上涨。零售额在2005年上半年同比增长了14%，超出广州过去5年中任何六个月的增长率。基于强劲的零售额增长，广州优质商铺租金在季内三个月里平均上涨4.7%。

2005年第三季度，台北通货膨胀率达到了1998年11月以来的最高，8月消费价格指数同比增长3.59%，因为近期台风的影响以及不断上涨的燃油价格和能源成本，都挫伤了消费者信心。因此，台湾零售额在4、5和6月均有下滑趋势。然而， 2005年1至6月零售额依然高于2004年同期水平。市场主要动向方面，两家日本餐厅，Mitsui及Ikki分别租用了敦化南路10,380平方尺的店面和敦化北路7,400平方尺的面积。覆盖主要购物区域的优质商铺租金指数较二季度变化不大。预期目前商铺租金平稳的态势将持续至年末。

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