上海商业地产市场郊区化集约化趋势明显(图)

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商铺市场：

郊区化集约化趋势明显

需求

目前，正是上海商业新一轮发展的重要时期。随着上海"四个中心"建设框架的基本形成，上海商业在发展规模上将形成新的突破。上海城市建设正加速从600平方公里向6000平方公里扩展，对商业发展提出了新的要求。中心城区实行"双增双减"，郊区建设的"三个集中"更要求商业的配套，以新城中心镇为代表的郊区试点城镇，将成为商业新一轮发展建设的重要区域。轨道交通等城市基础设施建设，将形成众多枢纽性集聚点，根据国际发展经验，它们都可能成为新的区域性商业中心。上海商业的未来发展方向为商业地产的发展提供了广阔的空间。

无论是从规模质量、竞争态势还是创新能力上海商业发展与国际一流城市商业相比有一定差距，与国际化大都市的功能定位相比也存在一定差距。在业态能级、商品种类、品牌档次、市场环境、国际化程度、个性化服务等方面极需提升。商业地产随之也面临着规划、布局、定位等方面的综合调整。

近年来，上海市住宅项目建设进入高峰期，大量社区配套商业需求随之诞生；而对于郊区商业匮乏地区，更是由于"两个一千万"工程等中低价、配套商品房的集中推出，加大了未来一段时期内对商业需求的迫切程度。

由以上几种因素共同作用有，上海的商铺市场的未来发展将出现以下几个趋势。

发展

随着近年来房地产市场的发展，大量新兴社区的建成和入住，从中环线开始，沿中、外环线再扩展到外环线以外的范围，在大型居住区附近的沿街商铺、集合式商场和社区商铺的发展相当迅速。上海商也地产市场将出现区域性分化，郊区供应总量放大，市区供应总量减少。郊区商业发展是未来几年上海商业发展的重点之一，到2010年，郊区商业要成为全市商业的重要支撑和增长亮点。

提升

丰富商业内涵，满足综合消费，提升能级，已成为上海市区商业发展的新趋势。从消费水平看，上海居民的消费能级正从日常生活消费品向住房、汽车等更高层次跨越。从消费结构看，全市消费需求由实物消费为主进入实物消费与服务消费并重的阶段。消费水平的提高与消费结构的变化，对上海商业地产发展提出了更高的要求，对商业布局、商圈规划将成为商业发展的热点。

其次，零散型的商业地产布局模式很难适应上海商业未来的发展需求，因此体量大、功能综合全面、内在经营服务品质优良的商业项目将是下一步商业地产开发重点。

此外，上海商业房地产市场价格将有明显分化，由于商业发展水平的高低以及人口导入的数量、密度的多少决定了商业房地产的租售价格，区域间的发展差异将影响各自的价格水平。同时上海平均恩格尔系数已经下降到40%以下，体验消费支出比重将加大，导致实物商品销售的商业用房价格上涨趋缓，而娱乐、餐饮、文体等体验经济惠及的各种业种所使用的商业物业价值将会有较大幅度提升。行业的分化导致价格分化。

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