应当理性看待中国商业地产的发展趋势

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盲目和乐观将商业地产的开发和投资者带入新的漩涡和陷阱。

2004年，以商业地产投资为先导的流通产业布局调整出现了快速发展态势。全年全国商业地产投资达到1723亿元，在全部房地产投资比重中超过13%。随着中国城市化进程的不断加快和消费结构的快速升级，城市商业将以较高速度发展，其中，城市商业营业设施和流通基础设施将成为投资热点。2005年城市流通领域固定资产投资将达到1400亿元，增幅达到30%，商业地产投资规模将达到2000亿元，增幅有望达到20%。

2005年可说是商业地产的峰谷年，商业项目纷纷出炉，投资气势一飞冲天，“一铺养三代”的消费理念催生了人们对商业地产投资的无限钟情。商业地产市场更像一个格斗场，各路人马携着各种资金扑向商业地产各个环节、各种产品。很多人将商业地产看作是《阿里巴巴和四十大盗》里那个金灿灿的宝库，人们认为只要喊声“芝麻开门”，便能任意获取财富。

这两年的商业地产在取得大发展的同时，开发与运营中潜在的危机也正在不断暴露出来。最大的忧患体现在缺乏科学性和专业性的规划，以及商业地产项目的盲目开发，有人认为商业地产结构性泡沫已经形成了，而进入商业运营的项目业主投诉率亦在不断攀升。在激烈的市场争夺中，商业业态的需求在整体开发策略上都起到了举足轻重的作用。究竟是销售得到最快的回款，还是自用经营以期待更高更强的市场美誉，各个项目的战略均有所不同。

由于商业地产的特殊性，使得我们不能简单地看待它。我们看到了2005年商业地产出现两头分化的趋势，项目的回报与风险在不同的项目中反映得更加明显。高利润必然伴随着高风险，勿庸置疑，商业类物业的投资风险也是巨大的。随着近两年来供应量的激增，已经形成商业类物业短期的相对过剩，投资利润空间在短期内相对较小的局势；加上商业物业管理水平和规划招商水平等种种因素加大了商业类物业的投资风险。

商业地产的高额利润驱使着众多的地产商跟风进入这一开发领域，也吸引了很多投资人。但为了迅速回款而对商业地产采取分割销售给投资人的方式，事实证明，虽然可以销售成功，但却难以给投资人带来收益。比如北京第五大道商业的退租风波，巨库的无人问津，已经从各个方面印证了商业地产的操盘难度之大。因此，商业物业与住宅、公建等明显不同，突出显现了商业地产作为长期投资项目的特性，充分地展现了商业地产是集商业、地产、资本运营等多行业、多专业组合的新型投资领域的属性，从事商业地产的投资和开发，应具备与之相对应的经营模式和管理人才，否则将很有可能付出惨重的代价。2005年“炒冷饭”式的商业再造的情况将更多出现。由于商业物业投资增值空间巨大，随着时间的推移，曾经死盘的商业地产项目在重新的包装定位改造后，又焕发出新的活力。

传统的开发模式导致商业物业的闲置率大幅攀升。

最近据权威机构发布的数据显示，全国商业地产投资出现供需严重脱节，开发量与市场需求量出现供大于求的总体局面，全国平均商用物业的空置和闲置率达到了30%以上。为什么会造成这样的局面呢？虽然有许多因素的存在，这其中我们认为现行的开发模式是最主要的因素之一。

基于商业地产开发有其行业特殊性。一方面，大部分开发商自有投资能力较弱，许多开发商希望通过寻找投资、融资的方式来解决资金问题。另一方面，大量国际基金及投资商，寻找地产投资项目，但实现成功投资的少之又少。商业地产进入“金融产品化”时代才能实现未来的稳定和高速发展，越来越多的事实证明，传统的住宅开发模式已经不再适用商业地产。很多商业项目的开发沿用了住宅开发的模式，思路上存在偏差。住宅地产可以被视为直销，商业地产开发则更类似于传销。由于需要专业的机构介入前期的市场定位、业态组合策略和招商与后期的管理，所以商业地产更类似于酒店项目的开发，其开发与顾问和管理方是相互独立的，商业地产开发的目标是招商与运营的成功，所以开发商主要的目标客户是专业零售商家与专业管理团队，而不是二手出租的散户投资客。目前，盲目的投资潮正在退去，住宅开发模式也已不再适用于商业地产。

藐视专业分工，剪断了商业地产的产业链。

专业机构的缺环制约商业地产发展。在中国商业地产开发产业链中，专业的顾问中介机构是明显缺失的一环。在国际商业地产运作中，中介机构的价值被广为接受。由于专业中介机构的存在，使得投资方、开发商、零售商的职责更清晰，操作更专业，项目的成功也更有保证。大型购物中心的开发中最重要的角色通常都是能够整合商家资源并合理配置业态的专业中介机构。

中国地产的传统是轻视中介，对策划与资源整合类纯智力型服务不信任，这一点更反映在商业地产开发中，事实上专业服务机构能够提供五个方面的专业服务：1.提供最佳项目形态；2.在国际化招商过程中起至关重要作用；3.全程提供专业水准的规划；4.确保规划设计出优质商业设施；5.代表客户项目与国外商家有目标、有选择地进行交流。而这五项服务正是中国开发商所没有能力解决的。

专业中介机构的优势之一就是具有良好的招商渠道。中介服务机构在资源整合的过程中必须尊重商业的特性、兼顾商业客户的利益，而不仅仅代表开发商的利益。专业中介服务机构同商家的鱼水关系是开发商不具备的，这也是中国商业地产最缺乏的软肋，由此可见，专业招商渠道的资源将会受到更大的重视，况且，对于中国目前大型商业地产项目而言，主力店特别是国际大型主力品牌店的招商难度最大，对项目开发的后续进程影响也最大，专业的国际中介在招商渠道方面的优势十分明显。

商业地产将呈现明显的理性发展趋势。

上述现象在当前中国商业地产投资中是普遍存在的，2005年的诸多利好因素会对商业地产产生有力地推动，越来越多开发商也把发展重点转向商业地产。可以说前一阶段出台的宏观经济政策减缓了高投机性的房地产业的发展，是非常好的第一步举措。而随着行业发展理念和模式的成熟和完善，商业地产不会出现类似于住宅开发那样的放量式增长，而将呈现明显的理性发展趋势。

首先从政策角度看，今年下半年开始，受宏观调控政策的影响，商业房贷紧缩明显，使商业地产项目获得贷款和申请土地更加困难，开发商对获得的土地和资金会越来越来谨慎，整个行业越来越理性。可以说这对于仍有些混乱的商业地产市场是有一定利处的。特别值得关注的是，国务院于2005年出台《城市商业网点规划条例》，可以说，该条例出台对于商业地产行业规范发展将有着较强的实际指导和发展意义。

其次，商业地产与一定区域内的市场供需关系紧密结合，市场有多大的购买力，就需要多大商业物业。过去几年的经验证明，零散的经营模式很难集中所有的商业吸引力去吸引消费者和维护消费者。因此，体量大、功能综合全面、内在经营服务品质优良的商业项目将是下一步商业地产开发重点。而对于大规模和高功能的项目开发，必须进行充分的市场调查，形成详实的策划方案，然后由专业的团队操作和运行。特别是海外零售商进驻之后或者项目想融到海外投资，都会对商业地产的建设提出很高要求。这就自然推进商业地产商的运作水平不断提升，最终促使整个行业进步。

因此，在这样的形势下，我们对于中国商业地产未来三年的发展趋势作出如下的预测和判断：
一是供需两旺，两极分化将进一步加剧。尽管目前中国的商业地产投资和开发存在着许多问题，但是，商业地产的快速增长势不可挡！

根据商务部的统计，截止到2004年10月底，累计外商注册资本金在商业领域实际投入8.4亿美元，营业面积600万平方米，目前世界著名跨国零售集团中的大多数已经进入中国市场。2004年法国家乐福中国各公司销售额达到167亿元，比上年同期增长25.7%，成为在中国大陆销售额最高的外商投资零售企业，并位居中国连锁经营企业第五位。位居世界五百强之首的沃尔玛在我国开设了33家分店，2004年的销售额达到68.5亿人民币。沃尔玛还以直接和间接的方式从中国采购大批商品出口，2003年为120亿美元，2004年达到150亿美元。由此可以看出，市场的需求是极其旺盛的。

但是，面对30%的空置率，我们必须清醒地认识到巨大的需求和居高的空置率所表现出的两极分化的局面进一步加剧，这样的局面在未来的三年内将会愈演愈烈。这并不影响中国商业地产投资的前景，恰恰是告诉了我们，必须清醒地认识到一个现实，那就是市场的真实需求是无情的！要彻底地改变如此两极分化的局面，唯有认真地研究商业特性，充分的尊重商业用户的需求，加强前期市场调研，明确目标客户的真实需求。只有这样的开发和投资才是良性的。

二是社区商业的投资和开发将成为中国商业地产的新宠。 社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。60年代，英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业。70年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。
国外社区购物中心的零售商们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们“一站式”购物的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目，因此，社区购物中心在国外城市整体商业中具有重要的地位。

以美国为例，2000 年全国社区购物中心零售额为4494亿美元，高于近邻型购物中心（3205亿美元）和区域购物中心（1429亿美元），约占美国商业总零售额的40.68％。

我国商业地产开发的模式，先期是以住宅区的开发为支撑，以住宅底层商店的业态形式出现。其基本的开发思路是建立在“小区配套”这一计划经济时代产物的基础上，按照“千人指标”和“合理的服务半径”的要求，定位定量。伴随大盘开发模式的出现，及开发商集中运作专项的规模化的投资资金的可能，商业地产进入专门化、大型化、集约化的阶段。在各地大中城市使出现了以“超市”业态为首，以店铺群为主力的大大小小的商业中心。

从各种类型商业地产的发展趋势看，由于城市新社区建设步伐加快以及各级各地政府目前积极鼓励发展社区商业，因此2005年及今后的一段时期，社区商业将呈现出较大发展潜力。商务部认为：当前，新建居住区商业设施滞后的矛盾比较突出，不仅数量少、布局分散而且设施落后、现代化水平差，离以人为本、服务居民生活的要求还有相当差距。商业网点建设要在促进城市商业繁华、繁荣的同时，更加注重满足老百姓日常需求的商业和生活服务的设施建设，要把社区商业作为规划的重点；在业态上，要体现便利性、实用性；在功能上，要以老百姓不断发展变化的消费需求为取向，完善服务设施，提高服务功能，这些精神将对各地商业网点的建设产生重要指导意义，可以预计，今后一些适合社区商业发展的商业形态，包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等将会得到快速发展，逐渐成为商业地产中的新亮点。

2005年商务部发布了《社区商业指导意见》，开展社区商业示范工作。2005年商务部拟在全国范围内确定50个全国级示范社区，指导地方建立300个左右的省级示范社区。明后两年，通过推广示范经验，逐步扩大示范范围，推动社区商业的全面发展。 2006－2007年示范范围将逐步扩大。

随着郊区商业圈的形成，很明显会削弱城市中心旧有商圈的地位，郊区商圈和城市中心商圈需要调整好各自的商业定位和业态，形成差异化竞争，达到双赢的良好市场局面。随着经济的快速发展，越发达地区的消费者对商业业态、产品种类、服务档次的需求也就更加多，单一功能的商圈远远不能满足消费者日益多样化的需求的。

郊区商业具有相当强的依附性, 商铺究其本源来说是商业性质的房地产，其最终用途是商业，房地产的商铺市场发展趋势和商业发展趋势息息相关，首先得依靠区域内经济的发展程度，同时还得依靠住宅的开发量，因此,郊区商业地产的开发投资风险相对较高。尤其作为大型商业项目，对资金要求非常高，因为一般大型商业如果要总是想招进一家主力店以吸引人气,而这些经营商基本上都是租用场地,而绝非购买商业物业,因此若无强大的资金实力,保证物业的顺利完工,在特殊情况下还能自力经营,否则很可能会被资金压力逼上绝境,出现新的烂尾地产项目。

建造社区商业则非常利于开发商资金的回收及招商，一般建造社区商业，首先规划要合理，要方便居民使用，又对社区不形成太大的干扰；二是面积要设置合理，尤其是面积的拆分要灵活，方便投资者来进行投资活动，不要使过大的面积加高了投资者的门槛，同样也适合不同业态的租户有选择空间的来选择所适合的面积。

而作为商铺投资者，应放眼于区域经济、收入水平、居住区规划、导入人口质量等发展趋势，着眼于商铺拥有的商圈、购买力的质量和数量以及商铺本身的品质，以及业态设置、商业管理、商铺的商业价值维持等方面来进行市场考察，从中选择出时间成本不高，增值潜力大的商铺来进行投资。
总之，相对于市区已经发展较为完善的商业区来说，郊区商业的发展空间将更为巨大，随着北京市新的规划方案的出台，在建造“多中心”的指导思想下，将更加加快新城建立，也为郊区的发展和郊区商业的建设营造更好的空间。

三是商圈属性将注定商业地产项目开发的成败。商业地产作为近年发展迅猛的一项专业地产，其开发经营与住宅、写字楼物业市场大有不同。一个商业物业无论大到数十万平方米的SHOPPINGMALL，还是小到几平米的卖场柜台，市场调查工作都十分重要，尤其对于商业的商圈调查来说，其区域更富弹性、更集中，内容更加广泛、程度更加深入，相应难度会更大一些，因此，有必要就商业物业之商圈研究作专业探讨。

不同的建筑类型、业态业种以及不同的商业集聚度都会影响到特定商业所辐射的商圈。一般通过对项目所在区位的交通道路条件、公共交通条件、商业集聚度、消费环境、竞争条件等因素来确定商圈的范围。商业的商圈愈大，表示该商业的辐射范围愈大，商业影响力愈强。

值得一提的是，现在在商业物业开发、经营与媒体运用该词之时，“商圈”与规划学用语——“商业中心”混淆，产生了歧意的用法，使该词汇有类似商业功能区的含义，即指以众商家聚集而形成的具有一定商业影响力的区域或地段。商业中心一般分为市级商业中心、区级商业中心、社区级商业中心以及邻里商业中心四个级别。

我们在研究商圈的时候，一般根据商业物业周边区域的道路交通条件、公共交通条件、商业集聚度、客流特性以及区域内物业属性来判断商业商圈的范围。在设定商圈时，还应充分考虑周边已有和待建的竞争商业项目，实际上这些店铺会在周边形成一定竞争，经营业绩也将会被竞争者所瓜分。
对于商业物业来说，其商圈影响力或者说商业需求归根结底都来自消费者的消费，即消费需求。同时，人的因素是变化的，而不是一成不变的，尤其对于某些商业业态来说，消费弹性较强，商业消费的变数便产生其中。一个对于从产品、服务到经营理念都比较好的商业物业来说，其商圈辐射能力大，商圈范围广，商业竞争力强。提高商业竞争力的基本原则就是差异化经营。

在竞争激烈的商圈中，要使得商业经营更具持续性，商家有利可图，使本商业在众多的商业网点中脱颖而出，商业业态业种的设计与商业经营，须做到经营他家没有经营的产品品种以填补市场空白，或者在商业容量、产品经营上比同类商业更具规模更加齐全，再者对于商业地产招商来说，吸引著名的商家品牌做为整个商业项目主力店，首先取得市场认可度，产生主力店效应。

四是产权式商铺的开发模式将逐步退出市场。据有关资料显示，2004年1月至10月我国商业营业用房的竣工面积增幅却上升至16.2%。例如，几个主要的大城市中，正在建设的购物中心项目近百个，高端消费市场容量根本不能支持这样大体量的商业中心，并将导致激烈竞争的快速来临。同时，其中开发商向银行短期贷款并采用分割铺位销售产权短效经营方式仍占相当比例。在北京，2004年商业地产个人购买所占比例达到了65.6%。

在发展中，如果盲目的投资和孤立的建设，以及“卖掉就走”的商贩式房地产营销策略，势必会造成投资无回报，“建成售不出、店家难经营”的局面。而近年不断攀升的空置率和店铺售价下滑的现象，已经呈现出了商业地产市场在投资、建设、经营三大关系的脱节，从而衍生出复杂的法律纠纷和社会问题，这些都值得警惕。

产权式商铺作为市场中最常见的做法，通常是开发商只建不管，商铺售完后抽身，委托一家运营公司具体经营。这造成一些缺乏经验的开发商为尽快变现资金回收，根本不重视商铺的后续经营，同时产权式商铺因其高投资回报率，同样被众多投资者追捧。而日后出现问题，开发商早已获取了丰厚的利润，运营商也可以临时退租，留下的苦果只有业主慢慢品尝，而目前出现问题最多就是这类产权式商铺。

而对于吸引购买者购买欲望的是售后包租等开发商一系列承诺，当人们传递着回报率高达8%～12%的时候，却不知其中隐藏着巨大的风险，全国产权式商铺70%难逃失败的命运，北京的“巨库”就是一个前车之鉴。从产权式商铺发展的现状来说，开发商和经营者合一的产权式商铺投资风险相对较小，可以有效的避免各种矛盾，这应该是产权式商铺未来的主流模式。

出租类商铺相对于产权式商铺来说风险相对较小。由于出租类商铺产权人拥有对项目整体的控制权，便于确保良好的整体形象与定位，能够根据市场状况调节商业业态组合，投资回报稳定但周期长，不过可以享受未来租金上涨带来的更多收益；对投资者由于不须前期过大的投资，因而保证他们有更多的资金用于业务发展等方面。

五是理性对待中国商业地产的投资才是唯一理智的选择。商业地产在地产行业中真正成为一个实力行业，在这方面中国既有特色又有创造，对国民经济起到了巨大的推动作用，至于行业的规范大家没有达成共识，商业地产和住宅地产没有形成良性的互动。

实际上真正的商业地产和住宅地产并没有形成良性的互动，某种含义上住宅地产为商业地产提供了嫁衣。商业地产的组合创新和业态的创新将是明星项目出现最新的动力，我们天河城正在尝试，是否成功需要时间的检验。

商业地产要寻求理性发展路径。

2005年，商业地产在面临着巨大机遇的同时，还须突破重重现实瓶颈。

2004年12月11日中国流通分销领域完全开放，中国商业联合会有关专家就此分析认为，2005年跨国零售商在国内将进入全方位扩张时代，本土商业也随之进入调整、组合的发展时期，流通格局将发生重大变化。但作为商业发展的主要载体及房地产市场均衡发展的重要组成部分，我国商业房地产的市场成熟度明显偏低。

在土地政策持续缩紧、建设用地日益难得的情况下，近期北京土地储备中心却出现了7块挂牌土地乏人问津的情况。据了解，这些地块多为商业配套。有业内人士指出，商业用地交易遇冷的背后是商业地产市场发展仍存在瓶颈。这些瓶颈主要表现在政府规划不到位、专业经验不足以及资金紧缺，使得在目前房地产热潮中商业地产的发展趋势一直难以与民宅开发比肩。可以说“难度高、风险大”是目前商业地产状况的确切写照。因此即便是在众多利好因素不断涌现的形势下，很多人士对其仍保持了审慎的乐观态度，并认为寻求理性途径才能实现商业地产的进一步发展。

作者介绍

鲁炳全 先生

教育背景：

泰国清迈大学 MBA

中国科学院研究生院 MBA

主要工作经历：

历任：

星光国际（泰国）有限公司 中国区 总经理

SAELU GROUP（泰国）  董事，总经理

中国民航AIR CIUB有限公司 CEO\创始人

东方集团/东方家园有限公司  战略融资顾问/拓展总经理

北京博智行商业地产研究院   首席专家

主要工作成果：
1、珠海市城市商业功能定位与旧城改造模式的研究
2、马鞍山市城市发展“双百行动”总体策划
3、北京市城市商业功能与网点布局规划调整策略
4、新疆时代广场的总策划
5、北京国际建材交易基地总体规划与总策划
6、东方家园全国连锁战略合作与投资组合的对策

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