国内商业地产不成熟面临尴尬 唯有自赎良性发展

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前不久，坊间有传闻说国有银行即将对商业地产放宽贷款限制，但到目前为止，银行方面尚未见有何大的动作，对于商业地产的贷款依然是紧之又紧。只有在按揭方面，每个城市依据其自身状况，进行相应微调，但也仅仅是细微的调整而已。

这说明银行对商业地产依然抱着谨慎的态度，高利润背后的高风险自然是因素之一，但国内商业地产的不成熟则是最主要因素，当下依然是交学费的阶段，怪不得银行。

也有人抱怨融资渠道单一限制了商业地产乃至整个地产行业的良性发展，但融资渠道多样就能解决商业地产的问题吗？我看不见得。地产波动最敏感的是住宅市场，商业地产的反应最慢。快热就会快冷，慢热就会慢冷，放大到城市也是如此，最先受影响的是杭州、上海这些快热的城市，而北京当前似乎受到影响很小。在住宅市场受到影响之后，商业地产的尴尬局面也即将会出现，早晚而已。届时，即使类似REITs这样的基金放开，融资渠道拓宽也未见得能解决其自身存在的问题，唯有自赎，才能以健康的姿态在行业里良性发展，那时再谈融资渠道似乎更合时宜。

在西方发达国家是先有商业再有地产，程序是：招商(与零售商等商家签好合同后)—设计(按零售商等商家的要求)—建设(按零售商等商家的要求)—分割出售或出租(中小投资者投资购买)—物业管理(开发商或第三方)—长线经营—开发新项目。而在中国却是先有地产再有商业，程序是：买地—设计(按地产商的主观要求)—建设(按地产商的要求)—分割出售或出租(中小投资者购买)—回笼资金—开发新项目(用回笼的资金)。这种先后顺序的本末倒置，最终影响到商业地产开发的成功率，而此中原因也是因为国内商业地产的开发商应该具备的条件不具备，自以为是懂商业地产的，实则在失败后也未见得能找出差距所在。

就笔者经验，要开发商业地产，以下五个条件是必须具备的，缺一不可。

开发商本身要具备开发房地产的经验。住宅、公寓、别墅、办公楼都是相对容易开发的，做商业地产项目则是最难的，只有前几个顺序的项目做得很成功，最后做商业地产才有成功的可能，不然很可能会失败。

开发商必须要具备经营商业的经验。只具备房地产开发经验尚不够，我们可以看到，在香港，很多非常庞大而成功的开发商，规模都超过一千亿以上，但是他们开发商业地产也不是很成功的，因为这些香港开发商大部分都不具备经营商业的经验。

开发商资金实力是一大问题。假如一个开发商经营商业地产，他一开始就以预售的方式想回笼资金，那他失败的可能性就要超过50%。为什么？因为现在很多购房人、投资人已经吃过亏，不再容易相信天花乱坠的承诺，他们必须要用眼睛看到你在商业方面有过成功的案例，才会决定投资。

要有一个很有经验的建筑师事务所。通常一个中国建筑事务所，为了讨好开发商，往往在设计商场的时候，使用率都设计得非常高，这样在财务账面上似乎比较好看，但是在购物情况下就不是很理想。通常中国的建筑设计事务所，设计的商场使用率大概是40%～70%这么高，但是一般欧美国家设计的商场使用率，通常都在20%～35%左右。

开发商的营销队伍问题。很多开发商，当他招商的时候用一批人，卖住宅的时候又是同一批人，卖商铺的时候还是同一批人，一个销售队伍既卖住宅，卖商铺，又要招商。这样的销售队伍不符合专业划分要求，很难保证项目的成功。

以上五个问题不解决，交学费的阶段仍不会绕过去。就目前而言，国内商业地产的自赎之路刚刚开始，还需要勇气和韧性走下去。

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