深圳商业地产预警声中突进暗流涌动

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深圳商业地产暗流涌动

此前，商务部对全国商业地产进行检查，旨在防止商业地产投资过热。而目前深圳商业地产的开发热度却还在窜升之中。

据深圳中原地产的统计数据显示，2005年，深圳有近200万平方米的商业项目供应量。上半年商业面积供应量达83万平方米，超过去年全年销售总量。而下半年深圳商业地产总体供应量又将继续增长，超过100万平方米。

推盘量空前

自2004年的深圳大型商业项目推盘热潮在今年达到高峰，此间，12万平方米的金光华广场、19万平方米的华润万象城、10万平方米的怡景中心城购物中心、和记黄埔与中航共同投资20亿港元开发的华强北项目等接踵而至，让市场应接不暇。

这一轮商业热潮的特点在于：从业态上看，大型购物中心占据主导地位；从区域分布上看，各区域势均力敌，都不肯示弱。

早在2003年深圳商业地产热已露出苗头，对于深圳商业地产是否过剩的争论持续至今。但在不断的预警声中，商业项目还是逐渐演变成燎原之势。

置业国际的调查数据显示，今年以来深圳住宅市场略显平淡，但商业地产却逆市上扬，关内关外都是一片火爆的繁荣景象。

在关内，福田、罗湖、南山三个区的大型商业项目争先恐后涌向市场，仅在福田区中心区，商业部分已占整个中心区建筑体量的20%~25％。

作为老商业中心的罗湖，在旧城改造中新增的商业面积也在加大。

而在关外，宝坂雪岗片区与宝安中心区成为新的商业热点区域。龙岗则由于大型商业中心的超前开发，一些商业项目在开业两三年后仍未能改变亏损经营的局面。

一份来自深圳市贸工局委托综合开发研究院进行的普查报告显示，目前深圳市的大型超市、百货店等商业项目在数量上已接近饱和，但即将开业的还比较多，有可能出现过度竞争的局面。

规划滞后是诱因

“发展商的逐利性是导致深圳商业地产在短期内迅速放量内在的原因。”深圳美格行商业地产公司总经理张红卫表示，“对于商业地产的发展商来说，投资商业地产和投资住宅的回报率大不一样。”

一般来说，商铺的价格普遍比同区域的住宅高得多，即使是住宅、公寓的底商，其价格一般也是该住宅、公寓平均房价的2~3倍，普通商铺的售价在每平方米2万元~3万元，最高的能炒到每平方米10万元。

今年上半年，深圳商业地产无论是销售价格还是租金都比去年同期有所增长，上半年深圳商业项目均价近1.5万元/平方米，同比上涨30%。租金方面，几个热点区域都有不同程度的上扬，涨幅都在10%以上。”深圳中原地产总经理李耀智说。

此外，开发商越来越意识到持有物业的重要。

自己握有商用物业的好处，一是可以通过租金收入带来稳定的现金流，另一方面，在因开发需要大量资金时，也可以把它抵押出去，能够为企业换取资金，降低风险。”海岸地产董事长李奕标表示。

目前很多中小发展商也逐步意识到稳定的现金流是可持续发展的重要条件。“现在拿地的成本越来越高，如何保证开发量是一些发展商尤其是中小发展商深感担忧的问题。因此，增加商用物业的持有，靠租金的收入获取固定的回报已成为归避风险的途径之一。”

规划的滞后是造成目前深圳商业地产过热的另一个重要原因。深圳过去的商业一直以街铺为主，而在商业转型的过程中缺乏合理的规划，导致众多商业项目一起上马，市场容量迅速饱和。

市场趋于饱和？

目前，深圳商业地产的供应量足以支撑未来5年内的市场需求。

业内人士认为，庞大的供应量，政策的不确定性，加上商业地产本身的一些先天不足，商业地产的隐患正在暴露。

“发展商的风险越来越大，主要来自于资金与经营两方面。随着宏观调控和加息周期的到来，商业地产的融资越来越成问题。目前商业地产出现的问题一大半是资金问题，其开发运作各环节都缺少金融支持。”张红卫说。

森拓普策划中心总监谭伟光也表示，在其所操作的众多商业项目里，资金一直是首要问题。有的银行已停止向商业项目贷款，这导致目前在建的一些项目资金链绷紧，风险加大。

“另一方面，在未来两年供应的大型购物中心，有很大部分是由发展商来经营的，这些商业只租不售，还有一部分商业是只销售一部分，大部分由发展商自己经营。这就使得原来出售商铺时由投资者承担的风险转移到发展商身上，在商业过剩的情况下，发展商将无法获取预期的租金收益。”张红卫坦言。

他表示，现在有些区域内商用物业的租金已经开始下降，很多商用物业的年租金回报不足10%。今后这种趋势还有可能蔓延，早期商业地产中的暴利现象将不复存在，商业地产的价值正在回归正常。

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