商铺业态如何控制

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文晖路上的某楼盘，底商招商不久后就出了问题。当初开发商考虑到业主们刚刚入住，所以就一窝蜂地引进了好几家建材五金店，这些以服务装修户为主的店铺，门面根本没什么装潢，许多建材都堆放到了店门口。这样一来，超市、服务等其他商业业态看到这番景象，对这里的商铺敬而远之，建材五金店前脚搬走，后脚留下的商铺只得长期高悬招租广告。

对于社区商铺来说，开发商一直想做，却总感到力不从心，就是如何很好地控制业态。西房集团销售经理吴之红谈到开发秋水苑时，就坦陈当初并没有对业态进行控制。“我们当时不知道什么店会进来，好在商铺出售、招租以后，发现各种业态还比较齐全，现在这些商铺的人气也越来越旺。”

这种“碰运气”经营的做法现在许多开发商还在做，但运气不好的，就出现像文晖路上的那一幕。“商铺一旦做死，再想办法挽救就难了。这对小区的品质都会有影响。”众联恒商业地产营销顾问机构总经理丁强说。

在目前看来，对社区商业业态进行控制最有效的方法，就是对租售比进行控制。目前，杭州有一批开发商已经通过控制租售比而加强自己的“控制权”。比如位于建国北路的某楼盘，将底商的租售比控制在1比6，“这样一来，我们可以通过租金将不符合我们定位的一部分商家挡在门外，将那些可以长久为社区服务、具有较好形象的业态引入。”该楼盘有关人士表示。滨江某即将交付的楼盘，对楼盘底商采取全部只租不售的方式，“因为楼盘地段比较偏，商铺的买家本来就不是太多，先采用出租是一个比较可行的做法；同时，我们也确实考虑到出租的话，可以对业态进行很好的控制。”“通常情况下，租售比1比1是一个比较好的比例，一方面，开发商可以把一些面积大的商铺、一半的数量控制在自己手里，这其中哪怕有几家小商铺开不好，对整个社区商业也不会形成很大的冲击。另一方面，这也考虑到了开发商资金的合理回收。”丁强说。

目前一些开发商尝试的做法更加新颖，比如亲亲家园的商铺不考虑租售比例，但那些买了商铺的投资者要跟开发商签订协议，承诺今后出租的业态受一定限制；对入驻的品牌进行监控，同时规定所有的商铺同时间开业，而且对这样的商铺买家进行一些返利。据了解，这种做法目前在上海已经非常普遍，许多上海的开发商在将商铺卖给投资客以后都会签一个补充协议，而且还会组织招商会，让那些商业品牌与开发商形成很好的互动。

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