丁丁看铺记(4)－国美第一商街商业投资分析

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一下子过了两周丁丁一直都在忙着安家，把周末的时间搞的格外的紧张，这周终于抽出一点时间来继续我们的看铺了，本周我们要去的地方就是国美第一商街。说到国美第一城可是“地球人都知道”，他就是中国首富黄光裕的产业。想想去年这个时候吧它以4580元的超低价格入市，一下子就火的个不得了，带热了整个青年路，短短一年的时间100万的建面就基本上销售一空，算是彻底的火爆了一把。今天我们要说得就是这个项目的商业10万平米的国美第一商街，目前售价是13000元/平米，基本上是目前住宅售价的2倍，算是一个市场平均价格吧。

我们从东三环长虹桥出发大约15分钟左右的时间就到了国美第一城的售楼处，路上看到青年路已经开始修整了估计永不了多少时日就能畅通了，不过现在真是不好走。进了售楼处基本上所有的宣传都是围绕第一商街做的，有销售方式，优惠措施等等，里面还有几对客户在说着什么，看来这里的销售还不错嘛。说明了来意，销售给我找了个最能HU的来给我讲，他归纳国美第一商街有4点优势：国美第一城的热销给第一商街的消费提供了保障，紧邻青年路和姚家园西路为商业提供了便利的交通保障，第一商街的体量与其他对手相比更容易形成商业中心，国美以及黄总的品牌让人有保障。不过丁丁可不是好HU的，下面就看看丁丁对国美第一商街的投资分析吧。

首先看项目的交通情况－商街周边紧邻城市主干道，未来交通便利，方便未来消费者到达。国美第一商街主要毗邻的有三条路分别是青年路、姚家园西路以及木材厂中路，青年路未来将是一条双向6车道宽为40米的城市主干道，姚家园西路将是一条横穿国美第一城的一条市政道路。木材厂中路也会进行改建，所以从这个角度看商街周边将拥有比较便利的交通环境。但另一方面，道路过宽且没有良好的交通规划的话同样会影响消费者的到达，特别是对开车或步行的消费者更加不利于到达，且从项目的沙盘中看到位于青年路旁的商业卖场旁并没有规划出很宽的步行地区，这些问题都将影响到后期卖场的经营。

商业产品设计层高不高，会影响一些业态的发展。国美第一商街目前开盘的分别是2＃和6＃，这两栋商业都是地上3层地下1层的建筑，地下的层高在4.2米左右，地上3层的层高在3.75米左右。这个层高相对于商业项目的一个平均层高4.5米来说还是有一定差距的，这必将影响到商业后期商业业态的选择。此外在规划中，2＃和6＃将是一个以餐饮为主题的卖场，而3层地上加上1层地下的卖场形式并不算太合理，特别是对于2、3层的餐饮商家，如何能吸引买家到2、3层消费是一个比较大的问题。目前从平层图上看，电梯的比例也并不是很多这些问题都将影响到后期商业的经营。相比这样的设计财满街的做法更加成熟取，他们在地下做了下沉式广场，在2层上做了平台这些细节都体现出商业设计对商家经营的考虑。

370万平米的消费群为项目提供支撑，同业竞争相对激烈。目前国美第一城周边的项目有朝阳园28万平米，珠江罗马60万平米，华纺易城50万平米，星河湾40万，青年汇32万平米，东岸22万平米再加上国美100万平米，总共周边将近有370万平米的项目，未来能够有数十万的消费群为商业进行支持。特别是目前国美的客户很多都是工作在CBD的白领阶层，他们都有一定的消费基础，能够保证一定比例的消费水平。但随着朝青板块商业的开发，不少项目都有了商业，而近期比较热门的财满街、国美第一商街等都规划有大型的商业设施，再加上现有的华堂商场以及未来的A-ZTOWN商业中心等，这种同业的竞争在未来会相对激烈。

区域目前商业气氛不足，未来商业氛围看好。朝青板块在这一两年的开发中前期主要都是做住宅产品，随着住宅的入住在即商业的匮乏现象越见明显。就目前来看，国美第一商街所在的朝青板块商业气氛不足，目前只有在华堂附近才有一个相对成熟商圈。国美第一商街的建设将能带动整个区域商业的发展，并且以商街10万平米的体量来看，将会成为整个朝青板块的一个商业亮点。届时同华堂商圈的华堂、A-ZTOWN商业相互呼应将成为京东商业的中心之一。

国美第一商街周边目前的商业网点主要还都是集中在十里堡周围，也就是华堂商圈附近而国美第一商街附近还没有主力的商业，国美第一商街的建设将会给区域商业的发展带来提升。

而周边的餐饮业都集中在华堂商圈，且相对档次不高，国美第一商街中餐饮将会受到周边消费者的青睐。

区域消费水平较高，将集中在“三高阶层”。从目前区域的住宅售价看，基本在6000－15000之间，而国美第一商街周边的住宅包括了星河湾、逸翠园、天鹅湾、润枫国际等价格在10000左右的住宅，从这种住宅价格上看，区域的消费水平是比较高的。我们做一个简单的计算整个区域的居住者人均年收入将不少于5万元，那么整个区域将会有70-100亿的潜在消费市场，且随着CBD的东扩，会吸引更多的流动人群，整个区域的消费水平前景看好。

商街目前只采用销售的方式，对后期的经营会有影响。目前发售的2＃与6＃都采用销售的方式进行，不过在商街的规划上这些都将是餐饮为主的商业，但后期经营中以小业主为主的商铺可能会存在管理上的问题，这将影响业主的收益。而临近青年路的商业目前的销售方式还没有最终的确定，按照一般情况，这种大型的商业将会采用出租的形式，具体情况还得等发售的时候再看。

总体看国美第一商街周边没有形成商业氛围，随着国美第一商街的建立必将促进整个商圈的发展，作为整个商圈的中心国美第一商街的投资潜力还是有的。但是就目前看商街的商业产品设计上并不是很令人满意，这将影响到后期的经营效果，毕竟商业和住宅不一样并不是卖出去就的得了，能够成功的开业和经营才是最关键的。

希望大家能够多多提出宝贵意见和建议，丁丁会继续关注北京的商铺，希望能够给大家带来一些有意义的分析。近期大中华商铺网将发布朝青板块的商业地产发展分析的专题，还请留意朝青板块投资的网民多多留意。

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