回报与招商矛盾让产权商铺成烫手山芋 如何降低风险

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产权式商铺为何命运多舛？

招商是大问题

高回报从何而来，自然是来自于日常的经营。南京的商铺遍布全城，竞争之激烈可想而知。

就拿郑小姐所购的那处江宁商铺来说，既远离市中心，又处于同类商铺的包围之中。为了招商，开发商开出每平方米每天一元的超低租金。郑小姐算了一笔账，就拿她所购的三楼商铺来说，满打满算只有10个平方米。即使开发商租出去每年只能收到3650元的租金。然而按照每年8%的回报标准，开发商每年要返给郑小姐8000元。虽然开发商还能从管理等方面获利，但是总体来说还是亏损的。再加上重新装修停业两个月，郑小姐严重怀疑开发商兑现回报的能力。作为以盈利为目的的商人，自然不会做亏本的买卖，郑小姐非常担心，开发商会从他们这些业主身上打主意。相比之下，延期支付不过是开始，说不定哪天开发商就会像其他商铺那样，单方面降低回报标准。

不仅是远离市中心的商铺面临招商难题，就连位于夫子庙黄金地段的大世界商城，也一直在为招商头疼。据了解，自从大世界商城开始对外经营，招商对象几乎每三个月就要换一个。服装广场、小吃世界、美食中心，如走马灯换了几茬。除了这些招商对象自身的经营问题外，过高的租金也是制约产权式商铺发展的重要原因。为了履约，开发商需要向业主支付高额回报，这些负担就要转嫁到招商对象身上。一旦对方经营发生问题，开发商收不到高租金，自然会想到降低给业主的回报标准。

开发商态度决定一切

虽然存在回报与招商的矛盾，但是产权式商铺并不是一无是处。毕竟这种新兴的投资方式是作为先进投资理念从国外引进过来的，国内外也不乏成功的案例。专业人士指出，南京多家产权式商铺失败的原因在于，开发商搞产权式商铺的初衷有问题。

专家普遍认为，国内很多产权式商铺多半是开发商为了回收建设资金而上马的。对于开发商来说，尽快收回建设成本，把商铺卖出去是关键。为了吸引客户，开发商承诺返租，不惜开出8%，甚至10%的回报。开发商完全可以将今后几年的回报打到房款里面，预先从业主哪里赚回来。更有开发商卖完楼之后就人间蒸发，全然不顾今后的经营问题。被业主逼急了就拿出最后的撒手锏——破产。公司一破到底，股东赚钱走人，吃亏的只有当初高价购买了商铺的业主。

然而作为正常的产权式商铺，开发商应当是要负责到底的。出售商铺只是第一步，关键在于良好的经营给投资者、租户和开发商带来三赢。国外的经验是，开发商将商铺建好卖给投资者后，将商铺的经营交给有经验的公司来做。有了这第四方的介入，才能将产权式商铺带入一个正常发展的轨道。国内的产权式商铺正是缺少了这一点，再加上投资者盲目相信开发商给予的高回报，才导致今天产权式商铺成了人见人怕的烫手山芋。

投资产权商铺怎样降低风险？

很多投资者有这样的疑问，既然存在那么多的风险，产权式商铺到底能不能碰。记者请教了法律界人士。专家认为，作为一种便捷的投资方式，产权式商铺也不宜被一棍子打死。法律上还是有不少方法能够降低其风险的。

南京雨花法院研究室的张法官告诉记者，产权式商铺签订的返租合同，的确是对于投资者不利。从他们审理的一些相关纠纷也看出，一旦出现经营危机，开发商会毫不犹豫地拖欠业主应得的回报。因为他们知道，业主是不可能要求法院解除租赁协议的，而屈指可数的违约金，对于开发商已经获得的暴利来说也是微乎其微。审判实例也是如此，业主告到法院多半只是要求开发商按时支付，几乎没有人要求解除合同。因为一旦解除了与开发商的租赁合同，就违背当时投资产权式商铺的初衷了。据他了解，当初大世界商场单方面降低回报比例，虽然也有业主告到法院，最后也是不了了之。关键在于，合同对开发商违约的惩罚过低。

投资者与开发商之间，既有买卖关系，也有租赁关系，两者有着必然的联系。买卖合同实际是建立在租赁合同之上的。所有的投资者是看上开发商返租的承诺，才决定购买产权式商铺的。但是租赁合同对于买卖合同却只字未提。一旦开发商违约，租赁合同只赋予投资者解除租赁合同的权利，没有赋予投资者解除买卖合同的权利。设想一下，如果租赁合约中规定，如果开发商不按时支付租金，或是单方面降低租金标准，投资者不但有权收回商铺，还可以要求退房还款，还有哪个开发商敢随意违约？正是因为开发商早就料到投资者不会要求收回商铺，才会如此肆无忌惮。

另一方面，合同中对于履约方的担保条件没有涉及。作为所有者，业主将商铺交给开发商经营就已经完成了合同义务。而开发商需要很长一段时间不断支付租金。合同没有要求开发商对于自己支付租金的行为提供担保。开发商付租金全靠开发商的自觉。一旦开发商没有信用，投资者很可能一无所获。

最后法官建议投资者，在选择产权式商铺时，不要被高回报冲昏了头脑，要通过综合考察周遍商铺的价格、回报、租金，选择一些优良的商铺进行投资。在签订返租协议的时候更要多加小心，最好能约定，一旦出现违约现象，投资者有权解除买卖合同，收回购买商铺的本金。如果这点存在难度，也应当要求开发商为今后的回报提供优质的担保，如开发商名下的不动产、或是要求信誉好的企业提供连带担保。保证即使出现开发商无力兑现回报的时候，投资者也能尽量减少损失。

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