产权商铺回报越高越危险 高回报撑不住了

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返租，回报，8%……

这些关键词将众多投资者的目光一下吸引到一种新的投资方式——产权式商铺之中。

产权式商铺最大的特点是业主拥有所有权，而商铺的开发商拥有经营权。作为回报，开发商在几年内按一定比例向业主支付租金。对于开发商来说，一方面加快建设资金的回笼，一方面还以分期付款的方式得到若干年的经营权。而对于投资者，每年能拿到相对固定的收益，自己还不用为经营伤脑筋。因此前两年产权式商铺在全国风靡一时。随着夫子庙大世界、江宁女人街、盘谷亚泰、夫子庙新襄阳等纷纷开张营业，产权式商铺也迅速遍布南京各大商业中心。

然而经过几年的发展，众多购买产权式商铺的投资者发现，真实的情况并不像当初想象的那么完美。实际情况是，众多的产权式商铺，如今都在为当初承诺的高回报犯愁，因为现在商铺招商实在是太困难了。

固定回报遭遇延期

市民郑小姐前两天给记者打来电话，说她投资了一处产权式商铺，原来还能顺利收到开发商返还的回报。但是今年下半年这一期的租金却迟迟没有到位。郑小姐告诉记者，经朋友介绍，她在江宁商业中心投资了一处产权式商铺。买下的同时，就跟开发商签订了一份租赁合同，将她才买下的商铺返租给开发商，由他们统一经营，统一招商。开发商承诺，每年返还郑小姐不少于总房款8%的回报。她说正是看上开发商返租的承诺和每年8%的回报，她才会在江宁投资这处商铺。

合同是2003年签订的，当初价格已经高达每平方米9000元，仅仅10.56平方米总价就要近10万元。按照合同规定，从2004年5月，郑小姐的商铺开始收益。之后每半年，开发商将4000元打到郑小姐指定的银行账户中。今年的11月10日，应当是开发商第三次支付回报的日子，但是郑小姐却发现这笔钱迟迟未能到账。

郑小姐是通过贷款购买的这处商铺，每次开发商返回的回报，都需要用来支付银行的按揭。开发商不按时付钱对她影响很大。于是她打电话给开发商财务部门询问。对方说此次回报的资金需求非常大，开发商一时难以凑齐。郑小姐问什么时候能凑齐，对方回答说不知道。心急的郑小姐向其他购买该处商铺的业主联系，却得到一个令人震惊的消息，她购买的商铺已经停业了。郑小姐心里没底了，希望记者帮忙问一下到底什么时候能够收到应得的返利。

记者闻讯来到这家位于江宁中心商业区的大型商铺。发现其中一幢4层商场的确是处于停业状态。而郑小姐所购的商铺就在其中的三层上。据门口保安介绍，商场已经停业好几天了，所有的商家都撤出了商场。现在正在进行内部装修，预计装修将持续两个月。

随后记者电话联系了开发商，办公室一位工作人员矢口否认郑小姐的说法，称他们公司已经将这期的回报支付给业主了。郑小姐之所以没有收到，可能是银行转账需要时间。商场停业是因为即将改变经营方向，负责人正在积极对外招商。因为经营方向改变，需要重新装修。商铺并没有停业，回报也正在转账之中。但是这与合同中约定的时间已经推迟了一个多星期。看似虚惊一场，郑小姐却说自己对产权式商铺实在是放心不下。

合同无法约束开发商

这次延期让郑小姐仔细看了看与开发商签订的租赁协议，这一看让郑小姐着实吓了一跳，开发商可以肆无忌惮地损害业主的利益，而不用考虑合同规定的惩罚性条款。虽然签订的合同里对开发商不按时支付回报有相应的惩罚，但是这些惩罚实际上起不到任何作用。合同规定，开发商每延迟一天支付回报，需要承担总房款万分之八的罚息，而如果延迟超过十天，业主有权终止租赁合同。

这些条款对郑小姐来说几乎不起作用，原因是她根本不会要求终止租赁合同。她本身是公司白领，平时工作就非常忙，根本无力照顾商铺的经营。当初正是看上开发商统一招租，统一管理的承诺，她才会选择这种产权式商铺。就算郑小姐狠下心来，果断收回商铺，依然无法对外出租。

这种商铺原本就是开发商按照统一招商的设想来设计的，其布局与一般的大型商场没有任何区别。郑小姐购买的商铺只是其中三楼很小的一块。再加上商铺的得房率不到50%，她的10平方米的小铺子，实际能够使用的仅仅是5平方米都不到。设想一下，谁会来租用这么一间只能容下2个人，还深处商场内部的小商铺呢？

郑小姐原本认为很省心的这处商铺，现在让她很费心，生怕延期的事情会一再发生。“虽然这次延期只拖了一个星期，但是如果有一天开发商赖账不给了，我真的没什么办法。”身心疲惫的郑小姐开始后悔当初投资产权式商铺的选择了。

高回报撑不住了

郑小姐的担心不是没有道理的，南京的产权式商铺，经过前两年爆发式的发展，现在到了接受考验的时候。

去年11月，夫子庙大世界商场爆出新闻，开发商单方面公布“商议函”，降低产权式商铺的回报。由原先承诺的8%，一下降到5%。原先指望开发商固定的回报来支付银行贷款的业主发现，降低后的回报比银行同期利率少了近一个百分点。也就是说，众多业主花高价投资商业旺铺，即将变成替银行打工。此举立刻引发众多投资者的愤怒。被套牢资金近一个亿的温州投资者，通过集体诉讼将开发商告到法院。

开发商认为降低回报标准是“唯一的痛苦决定”，因为招商出现问题，大世界已经没有什么可回报给业主的了。为了履约，是股东自掏腰包垫付了2000多万元，再要他们执行8%的承诺已经不可能了。如果业主不接受降低标准的提议，开发商将被逼破产。虽然很不情愿，业主也只能接受这个事实。原因就是业主解除与开发商的租赁合同，业主收回商铺后，根本不具备对外出租经营的条件。只有听任开发商来摆布。

夫子庙大世界，新街口的商茂广场、盘谷亚泰，这些曾经火爆的产权式商铺都出现过危机。商茂广场是被迫回到租赁式商铺的老路，而盘谷亚泰更是被要求退房还钱。

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