丁丁看铺记(3)－万象新天主力生活街投资分析

http://shop.soufun.com 房地产门户-搜房网 2005-11-3 14:12:00 搜房网丁丁

摘要：上次说这周要去看社区商业，这不白雪给我找了个地方叫万象新天主力生活街，今天正好没事就满足它的愿望吧。我们从东三环出发沿着朝阳北路一路向东开了大约30分钟到了朝阳区定福庄常营乡，这里便是我们的目的地万象

大中华商铺网网尽天下旺铺 http:://commerce.soufun.com

上次说这周要去看社区商业，这不白雪给我找了个地方叫万象新天主力生活街，今天正好没事就满足它的愿望吧。我们从东三环出发沿着朝阳北路一路向东开了大约30分钟到了朝阳区定福庄常营乡，这里便是我们的目的地万象新天。最近这里正在卖主力生活街是一个典型的社区商业项目。

这次和前两次看铺的的感觉最大的不同就是热闹，售楼处里面有很多对客户在交流着，看来这个项目还挺受欢迎的，赶紧找销售小姐介绍一下吧。说明了来意销售小姐热情的给我介绍了整个项目的情况，我来的还真巧商业街前一天刚刚开始排号，所以我们也算是尝了一回鲜。那接下来丁丁就给大家简单的介绍一下项目吧，这个项目给丁丁的感觉是周边配套相对缺乏，主力生活街的商业面积在7000平米，规模并不大，目前已有1、2期的业主入住会对整个商业给予一定的支持，开发商的出售方式是销售并没有对商业的业态有比较明确的规划，后期要考验商家自我经营能力。

第一，项目位置分析－位置较远，周边没有商业氛围，未来前景乐观。项目位于定福庄常营乡，南邻朝阳北路，京通高速，规划中的地铁6号线从小区旁边经过。不过就丁丁一路过来朝阳北路上并没有什么公共交通工具，基本上出了4环就能感觉到偏僻，没有商业气氛。万象新天主力生活街的商业位于朝阳北路的边上，将来会有一个宽度在30米以上的步行街。并且在商业街的东侧有一个规划面积在12万平米以上的综合商业中心，会有大型购物中心和超市，这个商业中心的建立将会大大带动万象新天主力生活街的商业。

小区西侧的东韦路，车流量不大一眼望去一个字荒

穿过万象新天的一条市政路，这么看这里不会堵车，连信号灯都不用现在不就是坏的

这就是城市主干路朝阳北路……让我想起了我曾经取过的昌平

第二，看看项目的产品－产品单一，设计较好局部商铺适合餐饮。目前在售的商业街严格意义上说是住宅底商，但从沙盘中可以看出在产品设计上，开发商还是做了一些处理的，比如底商的有些商铺是在楼体外测的，上面没有住宅，这样的设计也是方便一些有明火的餐饮商业设计的。另外商业街是单层框架结构的，层高在4米以上，面积在50-1000平米之间可以自由切分。这样的商业产品对于一般的商业业态是比较适合的。由于目前项目还在施工中，丁丁也混不进去，只好找了一期的底商的样子和大家分享，据销售人员介绍一期的底商在产品上基本上和现在的主力生活街一样，据丁丁目测大约每间商铺的开间大约在4米上下。

一期延街商铺

一期商铺的开间，估计在4米上下

第三，看看区域的发展－目前没有商业气氛，后期区域发展前景乐观。就整个定福庄看，是北京规划的十大边缘居住组团之一，而万象新天的总建筑面积在85万平米是一个超大型的社区，也是天鸿集团的一个大项目，作为国有企业的项目还是比较有可靠性的。就整个区域的商业气氛看目前基本上没有，虽说项目一期有一部分的底商，但目前看来主要是开发商自用，没有商家在经营。所以社区商业街的出现会对整个区域的商业氛围建立产生重要的影响，毕竟目前项目1、2期已经入住，有万人的固定消费群体。其次与项目一路之隔的柏林爱乐和小样楼项目也基本上没有商业配套，主力生活街也会促进周边社区的消费。沙盘上看到的12万平米的综合商业中心将成为定福庄地区的最核心的商业中心，其辐射影响应在3公里以上。据销售人员介绍目前已经有招商部门的人在洽谈商业中心招商的工作，看来未来整个区域的前景还是比较乐观的。

项目周边1.5公里内的商业设施及餐饮场所仅两家，整体商业气氛欠缺

项目对面在建的小区

项目周边的一个酷似商业的项目

第四，看区位的消费支撑－项目住户收入高会对商业有足够支撑，后期效果乐观。就万象新天项目而言住宅的价格在6000元/平米，而且1、2期的户型均为3-4居，面积至少在120平米以上，以这部分人的消费能力看，每人每月800元的基本消费是不成问题的，对于只有7000平米的社区消费支撑是能够保障的。按照简单的公式计算，周边居民有45000户，每户3人也要150000人左右。在未来商业中心启动后，还将会带来周边3公里内的消费人群。所以区域的消费是能够保障7000平米的商业支撑的。不过也要有比较配合社区商业的业态，这个问题还要投资者和经营者来自己定位。