广州闲置土地回收第一拍 投资8亿变身商业地产

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相比60亿投资的珠江新城西塔来说，一宗6000多万元的土地拍卖案并没有足够被重视的理由，但其对于广州市闲置土地却具有“划时代”意义。

“我们完全可以确认这是广州市第一次闲置土地回收成功的拍卖案。这是国土局的工作人员亲自告诉我的，而之前我们也的确没有听说过闲置土地成功收回拍卖的情况。”广州富春东方投资有限公司副总经理李镇宇说。

闲置土地拍卖第一宗

经过一年多的运作，文德路南地块于8月16日在广州市房地产交易中心挂牌，在为期一个月的挂牌时间内，无其他公司出价与广州富春东方投资有限公司竞争该地块，富春东方投资有限公司成为惟一报价人取得了该地块。广州富春东方投资有限公司称整个项目的运作也进入了快车道。

9月21日，广州富春东方投资有限公司按照程序和广州市房地产交易中心签订了文德路南地块的《国有土地使用出让合同》。新项目暂命名为“东方文化广场”，位于文德北路大塘街地段，与广州市最繁华的商业步行街北京路仅一路之隔，距离广州市地铁一号线农讲所站出口仅三分钟左右路程。

据了解，“东方文化广场”是一个集住宅、商场和写字楼于一体的综合性商业广场，占地面积约1.5万平方米，总建筑面积近15万平方米。计划开发为由5栋塔楼（4栋住宅、1栋写字楼）和5层裙楼构成的综合文化广场。

对于政府来说，闲置土地回收的目的无非是要再次进入市场使之发挥自身价值，但相对于前段时间的大量闲置土地回收，目前却只有一宗被成功拍卖。

2004年12月8日，广州市国土资源和房屋管理局（以下简称国土房管局）公开宣布，将无偿收回27宗、面积达49公顷并有前期投入的闲置土地。但这27宗闲置土地是要“依申请举行听证、质证”，到底何时真正无偿收回却未明确。这意味着，“无偿收回”并非易事，有专业人士甚至认为“遥遥无期”。

从一定程度上来说，闲置土地大多是协议出证的土地，就是那些没有按期交地价款的土地。“8·31”大限后，在将近4个月的时间里，广州市国土房管局一直讳言协议土地处置的详细结果，也不接受关于这方面的采访。

“你应该知道这些具有复杂历史背景的闲置土地涉及的方面很多，能在那个时期拿地的都是非同一般企业。”广东省国土资源厅一位工作人员对记者说。他认为广州市国土房管局是在“理性和信心”的层面上争取事情解决的主动权。

事实上，广州市国土房管局在“8·31”后“确实加大了在清理闲置土地的力度”，“加强了对原已批出的存量闲置土地的调查处理”，尽力盘活土地资源，节约政府新增用地成本。

来自广州市国土房管局公布的数据显示，仅2003年广州就清查了768宗闲置土地，而这些闲置土地“差不多都在银行抵债”。由于大量土地原来所有者及投资的补偿解决方案得不到一致认可，许多被“收回”的土地目前还是给原来开发商想办法盘活，只是不办理其他相关手续以限制开发商的脱离，这些闲置土地处于实质的“假收”状态。

据了解，此前文德南地块开发商有三个股东，其中两家投资方出钱委托另外一家股东进行开发，但这家开发商拿到钱后没有立刻进行项目开发，而是继续圈地扩张，最终导致资金链断裂、土地闲置被国土房管局回收。

李镇宇表示，闲置用地的处理对于政府及后续开发商来说都比较棘手，许多闲置用地往往背景相对复杂，面临拆迁等各种问题，比如没有拆迁的，和拆迁之后没有结案的都暗藏许多机关，大多开发商都对这类土地心有余悸。

而早在两年前，富春东方就以2亿元的价格拿下这块土地旁边的一块面积更大的开发用地。目前，文德南地块比两年前那块地每平方米贵了几百块钱，前一块地是企业转让直接竞拍的，价格约为2500元/平方米，而现在以6000多万获取的地价则达到3000元/平方米。“我们为了这块地足足等了两年。”李说。

多方资本联合操盘

李镇宇告诉记者，类似“东方文化广场”这样的大型专业的商业地产项目操作核心就两个字：做旺。而做旺的关键则在于“一定要这行人来做”。

据介绍，文德路是全国赫赫有名的字画工艺等为主的文化产品集散地，未来的“东方文化广场”将总体规划为6层，负一层加楼面五层，除了5楼做餐饮外，其他5层都以文化产品为核心主业。而富春东方希望把这条街的所有商户都吸纳到新的东方文化广场，并以此为根据地吸引全国的重要客户进场经营。其中操作的难度与风险可见一斑。

然而，整个文德路商户经营总面积只有1万平方米左右，不足东方文化广场1/3。“整个文德路都不能满足我的一半需求。”李镇宇坦言。

但富春东方似乎并不为此担忧。李镇宇表示，此前这些商家都有扩充店面的想法，但都因老城街容量有限不得不作罢。目前在商业地产这个行业，全国的专业批发市场中广州是最成功的，楼价与铺价的比例是最高的。

相对于被广泛关注的广州“十大”或“二十大”房地产商，那些潜伏在广州市场中攫取市场利益的房地产商资本实力同样不可小觑。广州富春东方地产是一个典型的深圳、广州、浙江房地产资本深度合作的范例。

广州富春东方地产投资有限公司是由深圳富春东方（集团）有限公司与广东森岛实业集团有限公司于2003年共同投资组成，主要负责开发位于广州市文德路的“东方文化广场”项目，也是森岛集团涉足广州房地产领域的第一个项目公司。深圳富春东方集团是浙江省政府和杭州钢铁集团驻香港企业富春有限公司和深圳市中康投资有限公司合资成立的以房地产开发为核心业务的大型企业，其控股股东富春集团是上市公司杭州钢铁集团在香港的窗口企业，是杭州钢铁集团的全资子公司（相关报道见本报6版《土地储备超万亩杭钢置业一鸣惊人》）。

相对广东地产商单枪匹马北上淘金，外地实力强大的房地产商却往往喜欢以合作及合资的形式进入广州乃至珠三角市场。看中本地企业对珠三角市场的了解及对商业人脉熟悉，是这些南下开发商愿意与其联手的重要原因。而广州富春东方相继拿到的文德路地块及后期与商家大范围合作确与本地资本人脉有着重要关系。

对此，李镇宇表示，若论单一实力，显然广东的房地产商会好一些。但江浙一带的房地产擅长联合作战，“而在广州，没有几十年交情是很难真正彼此合作的。”

文德路东方文化广场的总投入约8个亿左右，而整体面积达29万平方米的文化广场市场价值将达到13亿左右。“在广州做项目，你如果担心钱，那基本就完蛋了。早期的投机式操作手法在目前广州的规范程度下基本不存在可能性，目前大家都是很规矩很成熟地运作。”李镇宇说。

据了解，目前广州富春东方一直在寻地，但总体将以住宅为主，“毕竟商业地产要看地区原来的商业气氛。”

置于资金问题，他表示，东方文化广场至少目前到未来一段时间都不会考虑类似房产信托投资基金(REITs)方式以筹集资金，目前一直以自有资金为主。尽管东方富春具有上市公司背景，“但是上市公司的钱是不能随便用的，而且东方富春有足够的资金能力支持”，前期的建设投资大概在5个亿左右，剩下部分是完全可以以贷款来解决的。

李镇宇并不讳言富春东方本身的资金实力与背景，“2003年是广州房地产的一个低潮，我们拿那块2亿元的土地，光按金就预交了1个亿。因此几乎没有人和我们竞拍，毕竟直接拿出1个亿现金且运筹帷幄志在必得的买家还是少数。”

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