海外REITs进入中国内地运营模式与商业地产越走越近

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近段时间REITs一词似乎成了房地产业内众人谈论的焦点而让从事商业地产的人士更为兴奋的是他们得知了两个鼓舞人心的消息:其一银监会有关人士公开指出"对于境外REITs投资本地物业或境内开发商打包物业将REITs到其他地区上市银监会并不干涉"；其二"打通内地REITs融资渠道"的建议已被明确写入商务部递交至国务院的全国商业地产调查报告中。

商业地产和REITs的第一次亲密接触似乎就在眼前。那么海外REITs和内地开发商的实际行动在告诉我们什么呢?他们的投资逻辑和价值取向如何?我们不妨作一番分析和猜想。

海外REITs进入中国内地的运营模式

从现有商业地产市场发展的现状来看海外REITs进入内地进行实际操作的模式主要通过以下两种方式:

(一)投资参与开发------>培养成熟商业------>商业物业打包上市

我们认为在这种运营模式下海外REITs参与开发的根本动力可能源自对商业地产完整性的追求。这种完整性包括两个方面:其一产权的完整性；其二经营的完整性。两方面的完整性将为以后的成熟商业培养打下伏笔。此外海外REITs参与内地商业地产的开发也意味着他们对内地商业市场的长期看好。毕竟成熟商业的培养过程需要花费一定的时日。

(二)收购内地成熟商业物业------>物业组合打包上市

在这种运营模式下对海外REITs而言最大的挑战来自对内地商业地产的了解程度和自身组合商用物业的能力。但使用这种模式可以为海外REITs赢得宝贵的时间因为他们无需经历时间较长的商业培育期。对于内地开发商而言海外REITs采取的直接收购模式将是他们最可能存在的退出机会。

海外REITs在中国内地的运营方式归根结底是为塑造一个"租金稳定、产权清晰"的商业地产类型其核心价值取向在于控制商业地产具备稳定的现金流入使之符合资产证券化的一般要求提供可以预期的投资回报从而引发境外投资者的兴趣。

内地固有商业物业的打包上市

随着海外REITs在内地的实际运作和业内人士的激烈讨论REITs已经成为内地开发商们念念不忘的一词他们的实际行动也证明了这一点。

我们认为内地的商业地产开发商选择旗下物业进行海外上市的目标当中解决现时的融资困境是首当其冲的。其中大连万达的商业地产目标是到2010年建设50个以上的购物中心。这个战略目标需要资金的支撑如果将旗下物业以REITs形式打包上市将在很大程度上缓解融资问题。与此类似还有北辰实业北辰实业的奥运项目需要大量的资金融资困境是其面临的主要问题。当然以REITs形式上市旗下物业只是它融资手段的一种其他还包括A股上市、发行债券等。

因此比较而言内地REITs呼声四起的根源在于投融资渠道的缺乏而海外RE?鄄ITs进入内地操作则是看中了中国内地商业地产发展的潜力为海外投资者提供更多的投资选择。我们认为境内外对于RE?鄄ITs的理解尚未站在同一层面上。当然这并不妨碍REITs概念在内地的传播与发展。相反我们认为境内外两个方面的需求将有力促进REITs在内地的发展。

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