深圳：地铁效应成泡影关外商业坠入冰谷

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在深圳地铁开通之前，地铁对商业地产的影响成为被发展商无限放大的一个神话，似乎是“地铁一通，黄金万两”。深圳商铺投资的热潮因此一浪高过一浪，人们对商业格局的演变也充满想像。而自去年年底地铁正式通车以来，此类幻想终于尘埃落定。原有的人流密集的旧商圈的地位愈加巩固，而一些商家期盼中的地铁对偏远地区商业中心的巨大拉动却成为泡影。强者恒强，弱者恒弱，地铁使得深圳商业中心两极分化的趋势更加明显。

关内大型商业中心看好

“地铁到底是将人流集中，还是分流？”这一直是地铁开通前引起争论的一个话题。有观点认为，随着交通的便利，人们出行的自由度更大，因此，旧的商圈有可能衰落，而新的商圈会崛起。旧商圈主要指罗湖等老城区早期形成的商业中心，新商圈则包括南山、关外等原来商业不发达地区。从目前的事实来看，地铁的开通使罗湖的东门、蔡屋围等老商圈复兴，商业旺地的集中效应得到强化，也使关内的大型商业中心前景看好。

罗湖作为旧有的商业繁华地带，近几年因为交通的拥挤和福田华强北商圈的崛起，其地位有所下降。因此，罗湖商业地位衰落的论调一度风行，但是，“地铁的开通在很大程度上解决了交通问题，这使得罗湖作为市级商业中心的地位得到巩固，目前它仍然是代表深圳城市形象的标志性商圈。”戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司董事总经理程家龙认为。

“地铁对市中心的商业利好明显，而对偏远地区的商业不利，因为它会将消费的人流集中到市中心。”程家龙指出，在市中心区商业环境利好的刺激下，福田中心区大型商业中心的建设也一路快马加鞭。一个代表深圳商业未来的商圈已轰轰烈烈地拉开帷幕。置业国际的一位分析师认为，正在进行改扩建的华强北商圈与中心区商圈将连为一体，成为新的商业高地。

“深圳的市级商业中心将集中在罗湖与福田，而南山与关外地区则主要是区域性的商业中心。”程家龙分析，城市重心的西移使得住宅开发的热点西移，但这并不表示市级商业中心的位置会随之发生变化，住宅集中的地区将会主要以社区商铺为主，辅之以区级的商业中心。

区域性商业地产风险加大

当人们把视线越来越多地集中在关内的大型商业中心之时，关外商业地产热正在降温。在关外的地产开发中，宝安偏重于住宅的开发，而龙岗却一直在上马大型的商业，购物中心、物流中心、大型专业批发市场占据了龙岗地产开发的主流。这些项目大多是产权式经营，发展商主要依靠银行贷款与销售回款进行支撑，项目的经营前景则寄望于未来交通的改善给地区所增加的人流。

“头一两年可能会亏损经营，但随着轻轨的建设、深惠路的改造等交通条件的改善，人气会越来越旺。”一年以前，一家大型专业市场开发商的负责人在对记者谈到项目的经营前景时充满信心。而如今，经营举步维艰的局面使他万分尴尬。更重要的是，残酷的现实打碎了这些发展商的幻想，他们开始意识到，地铁的开通、交通的便利，只会将关外的人流带往市中心区的商业地带，而不可能将关内的人流带往偏远地区消费。在这一点上，商业地产与住宅项目刚好相反。“地铁对关外的住宅开发是利好，而对商业项目则不利。”程家龙认为，绝大多数业界分析人士也都持这样的观点。

随着银行对商业项目贷款的控制加强，龙岗一些商业项目的资金链开始出现问题，某大型物流中心几易其主，一些已建成的项目招商进展缓慢。这些项目在融资方面存在较大难度，因此如何通过加快产权式销售回笼资金成为当务之急。但是，目前产权式销售的弊端已经逐渐显现，而消费者的投资也越来越理性，关外大型商业中心经营状况不理想的局面已经形成，使得投资者对此更加谨慎，也使得销售与经营的压力更大，项目的建设也非常缓慢。位于龙岗中心城的新亚洲花园，两年前曾号称要在短时间内推出近10万平方米的商业面积，但迄今没有落实。

今年以来，宝安的商业地产开发也进入了高峰期，深圳美格行商业地产公司总经理张红卫认为，目前宝安的商业地产已经过热，新增面积要在未来几年内慢慢消化，而经营的风险也在加大。

“深圳商业地产存在区域性的风险，”张红卫认为，偏远地区的一些商业项目已经有商家因经营状况不好而退出，出现空置现象。即使一些勉强维持的商业项目，租金也越来越低廉，这其中绝大多数都是产权式项目，而且有些是在商业地产热中以较高的价格出售的，显然投资人的利益无法得到保障。

产权式商业中心日渐没落

与关外的产权式商业中心日趋加大的风险相比，关内大型商业中心的发展商多采用只租不售的经营方式，因此，风险较小。这种差别取决于发展商实力的不同，早期在关外开发商业地产的多是中小发展商，其目标往往是商业项目在销售中的高额利润，因此，对他们来说最重要的是出售项目快速套现，而后续经营几乎不在考虑范围。而关内的高地价决定了一般是比较有实力的发展商才能在关内开发商业项目，他们更注重长期经营与获利，所以，目前关内的大型商业中心几乎都为发展商持有，进行租赁式经营。

“租赁式经营的好处在于因为产权没有分割，有利于整体进行规划，也有利于招商。”张红卫认为这种经营模式才是大型商业项目未来的发展方向，产权式经营模式将逐渐没落。“租赁式经营发展商回收资金的速度慢，但从长远看收益更大。虽然在刚开业时租金的收入会很低，但随着经营的稳定和品牌效应的加强，租金将会水涨船高。”

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