广州：不专业，就遭淘汰

大中华商铺网 网尽天下旺铺 http:://commerce.soufun.com

广州商业地产的发展，与广州城市的发展历史密不可分。

有“铺头文化”美誉的广州是个历史悠久的商业城市，几乎全民皆商，铺头无所不在，强调个人经营，城市形态全浓缩在铺头中，这也是决定广州商业地产特色与发展路线的基础。

无意识的城市规划与商业扩张的冲突

在商业业态向高层次推进的时候，街铺依然在广州人的投资领域及消费场所中占据重要地位，商业规划对各个层次的品牌都有容纳空间。并且，由于铺头需要人流，对买东西的各种人都普遍尊重，体现平民化特色，这也是决定广州商业不会快速集约经营、完全品牌化和高级化的主要因素。

广州的城市定位在历史上一度出现摇摆，这与广州毗邻香港、深圳两个强势城市有直接关系。作为全国重要的交通枢纽，广州的钢铁、石化、汽车、房地产每年为广州提供超过1000亿元的产值，这是广州日渐显示其珠三角龙头地位的底气来源。广州商业地产经历了从20世纪70年代的海珠广场、80年代的环市路、90年代的天河北到今天的以珠江新城为核心的城市CBD形成和迁移。而传统商业区则从南方大厦向天河城及北京路转移。

一直以来，广州的城市规划在传统商业扩张主义的自由萌芽发展推动与城市自身发展对规划的迫切需求之间来回摇摆，并为此付出高昂代价。

以前商业繁华的沙面、南方大厦、人民路一带，由于政府有关部门为了缓解城市交通压力，架起了许多高架桥，从而使城市景观与商业氛围同时遭到破坏；而一向凝聚高档购买力的环市路由于火车站与区庄立交桥的阻隔，使商业空间受到挤压，难以形成十里洋场。天河北商圈的扩张亦同时遭到高架桥的阻隔而被限制在固定的规模范围内。

与此同时，无意中广州形成了多中心的商业区，除了个别的社区环境特色外，基本没有大规模的垄断型商业区域。从南方大厦单行线的划设，及天河城停车场的告急都无不体现了城市规划的无序与城市商业的扩张之间日益显现且愈演愈烈的矛盾与冲突。目前，广州许多商业地产开发商是从住宅地产商转过来的，都是套用比较熟悉的住宅开发模式，对商业规律不是很了解，因此不少商业项目的建筑设计与商家的需求无法相匹配。

如一些大型的连锁经营准备扩张众多分店，尽管广州商用物业众多，但商家们普遍表示，许多开发商在建设商场时并没有考虑过将要做什么，所以往往在面积、规划、设计、停车场等各方面都不符合他们的需求。同时，有开发商也表示，在招商和经营裙楼商铺时发现，开发商与商家存在着信息不对称，即商家有租用的需求，却找不到合适的场地。

“专业”有待补课

“数据只能说明一点，有些商业地产是由于操盘者的问题而陷入困境，这纯粹是一个经营问题，是操作者的不专业所导致。”对于有数据显示广州今年第一季度写字楼及商铺成交量在下降，富春东方广州公司副总经理李镇宇表达了他对广州商业地产现状的看法。

至于部分业内人士认为，广州的金融中心地位发展滞后可能会影响商业地产下一步发展动力，李镇宇认为“广州的金融其实比较发达，只是我们看不到。”广州旧东山区过去一直在发展总部经济，尽管由于政治地理因素，广州的总部经济可能不如北京、上海那么发达，但是广州已经在重新打造自己“沿海”城市的形象与定位，物流、港口、码头等新产业将随之兴起，带动经济功能进一步完善。

拥有十几年广州商业地产业内经历的李镇宇向记者阐述他的关于广州商业蓬勃的核心因素的另类观点：广州商业地产的推动力还来自于许多看上去不仅不为人知甚至难以理解的原因――许多拥有专业技能的广州中年人在时代前进更迭的时期，面临自身的专业技能过时，文化潮流的换代更新，他们通常凭借早期改革开放的积累，转身投入商业经营，来避免专业过时而坐等被时代淘汰的命运。大批拥有一定原始积累并具有相对专业素质的中年市民经商意愿是广州传统商业一直保持繁荣的重要原因之一。依此类推，广州商铺形态的商业地产的持续兴旺也可略见一斑。

广州一家玩具城曾经出现过500家商户同时经营同一款HelloKitty玩具的局面，大家的经营生存能力和商业游戏规则都很顽强。而同为地铁口上端的中旅商业城没有出现中华广场的成功局面是因为经营的核心问题，主要是卖散了，部分出售部分自营一定会出现这样的状况，而中山四路的五月花广场则坚持走“无论多么辛苦也要完全自己经营的路线，而目前也的确步入上升趋势。

事实上，目前被认为广州最为成功的地铁商业地产――中华广场也历经困境，最后由收回经营权开始转变经营方向。那些关于广州商业地产交易额下降趋势的数据实际上在告诉外界这样一个事实：不专业的商业地产将被无情淘汰，而不是整个商业地产本身出现下降趋势。

广州市政府之前规划的20条商业街，由于目前缺乏专业规划与操盘的商业，也将很快面临被淘汰的境地，广州的商业地产及商业规划亦刚刚开始步入成熟期。

更多商业地产资讯      更多商家动态资讯