上海：重心外移 商业聚集程度降低

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“这是在地产低潮时出现的一剂强心针。”美联物业顾问(上海)有限公司副总监黎志贤女士以此来表明她对当前上海商业地产潜力的看好。

在当前住宅销售滞缓的情况下，商办物业的逆市飞扬令人振奋。随着调控政策日渐发力，上海楼市市场结构出现了明显的变化，商业地产交易份额迅速提升。

后市支撑强劲

从上海“网上房地产”的最新数据可见，从8月始，上海新增商业用房的预售成交量增幅已远远高出新盘住宅的环比增幅。在一手市场成交总量大幅下降的情况下，商业地产的成交占比却有较大的增长，从3月的6.98％增至9月的9.08％。这说明上海楼市中的购房资金已有相当数量从住宅市场转而流入商业市场。

“这一回流现象，在一定程度上预示着商业地产的后市将会得到较大的市场支撑。”金丰易居上海房屋销售有限公司总裁周忻如是判断。

也正因如此，商业地产前所未有地受到沪上众多实力开发商的追捧，包括上海绿地集团、世茂集团在内的大型开发商纷纷扩大商业地产业务的份额或是转型。外资亲力亲为加入商业地产的角逐，则以新鸿基在陆家嘴的一个超级综合商业项目为最。

“按国内最高人均商业面积4.4平方米的标准来看，上海目前在籍人口平均商业面积为2.11平方米，发展潜力巨大。”上海易居房地产研究院总监崔裴教授向记者强调，“除此之外，产生这一巨量商办物业需求的宏观背景还有：目前在上海落户的跨国公司地区总部有86家，外资的研发中心达到140家。”

上海房地产交易中心副主任宋唯也在日前举行的“2005商业地产发展战略论坛”上指出，未来几年内商业地产将成为上海楼市的领跑者。

重心移向市郊外围

“从地域分布特点来看，今年上海商铺供应主要集中在内环线以外，出现明显的外移趋势，商业聚集程度降低。”上海市商业网点办公室主任浦祖建告诉记者。

近年来上海市郊大型住宅区的发展呈上升趋势，而与之相配套的集中商业和办公项目却相对缺乏，这一矛盾已经引起上海政府有关部门的关注。近期土地出让的商业地块在分布上，明显地表现出与配套房基地和远郊重点规划项目互相呼应的倾向。郊区商业项目正当之无愧地成为近期上海商业市场供应的主角。

上海“网上房地产”亦有数据表明，在上海19个区县中，商业地产预售成交排行前10名的，几乎都是原先的外围郊区，上海商业地产外围化、郊区化的倾向显而易见。

事实上，今年以来，外环外在建、在售项目达到上海全市项目总量的比例超过70％，并且这个比例还将随着大量市郊区的建成和投入使用而升高。随着上海进一步加快城市化进程，很多居民会向城市边缘迁移，这就会使郊区周边的社区商业成为今后热点，从而形成一个“城市边缘商业链”。

“上海以市级、区级和社区商业中心为支撑的多层次商业空间格局已成型”，崔裴认为，现阶段逐渐由原来的条状、块状向点状分布发展，社区型商业随着住宅的建设放量和城市化进程加速而逐渐得到较大发展空间。

“枢纽型商业”领跑

“上海东区的城市副中心五角场最值得关注。”采访中，中原地产等众多人士一致看好这一区域。由于市中心的商业用地正变得日益匮乏，特别是在传统的商业区域内，整个商业发展趋势也正在向五角场地区等次中心区域发展。

与此同时，随着轨道交通线在城市中的快速延伸，上海的区域商业中心出现了从传统公交枢纽向轨道枢纽转移的新趋势。与大型轨道交通换乘中心相伴共生的“枢纽型商业”正在上海逐渐兴起。

在上海轨道交通2号线与3号线交汇的中山公园地区，一幢总面积30万平方米的购物中心将于今年年内开张营业。而位于申城西南角的轨道交通1号线莘庄站、东北部的轨道交通3号线虹口体育场站以及五角场地区，融合交通换乘与商业功能为一体的大型购物中心也都在筹划与建设之中。

记者在不久前发布的《上海商业发展行动方案》中看到，今后几年，上海将通过网点规划、业态配套，推动轨道枢纽型商业中心的形成。预计到2010年，上海将建成10个以上轨道交通为支撑的新型区域商业中心。

“谨慎乐观”

1997年以来，受东南业金融危机的影响，上海的商业地产一直处于不景气的状态。

2000年以后市场逐渐开始回升，随着新一轮旧区改造、新的城市规划制定以及申博的成功、浦江两岸的开发，商业地产需求又逐步升温。更重要的是由于城市规划在外围区域相应配套的加强，客观上为商业地产的崛起和进一步发展提供了历史性机遇。

据悉，目前上海写字楼的保有量在4000万平方米以上，商铺保有量在2727万平方米。仲量联行中国区董事陈立民表示，商业地产在上海的确已经进入飞速发展的阶段。从1997年到2002年，办公楼的租金都是下行，直到2003年开始峰回路转，2004年、2005年快速增长，以目前的上涨势头，商业地产在未来两年仍会有很大的增值空间。他判断，“商业地产真正的高点是在2007年。”

而上海市人民政府决策咨询专家、工商业联合会副会长唐豪教授却对上海的商业地产表现出“谨慎的乐观”。他认为上海商业地产虽然拥有强大的支撑，但项目开发绝不可盲目，只有把握好发展机会才有发展空间。

上海商业地产开发过程已经证明，商业街的理念是存在一定偏差的，目前一些不良效应已经开始显现。“比如同一地区不可能有多个Mall同时存在。同一地区同时规划多个商业中心所产生的结果最终必然是优胜劣汰，适者生存。”唐豪指出。

上海普润房地产顾问有限公司分析师王水田认为，商业地产向外围扩散有助于上海郊区城市化的进程，但同时也反映出楼市存在结构性的供求矛盾，其总体供求关系即已体现出这些区域的市场风险。

“市郊新增商铺供应积压的矛盾较为突出。而某些区域的供应又严重不足，这会促使价格逆势而上。”王水田说，外围化的商业发展，既是一种必然的趋势，但同时又会带来阶段性的风险和时机选择的风险。

“现在开发商更应关注商业物业的质量而不是数量，只有那些有特色同时存在地段优势的物业才能获得投资者青睐。”世邦魏理仕一位负责人提醒道，虽然部分位于中心区域的优质零售物业仍然需求强劲，但对市场形势过于乐观而无限制放量，将使上海商业地产项目陷入过度饱和的陷阱。

“目前，上海商业地产的投资回报率已从高峰期的12%左右回归到6%～8%。”为此，另一些业内人士也持相近的观点――今年楼市的理性回调，商业地产中的个人投资行为，必须也随之进行收缩。

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