商业地产：结构性矛盾警报响起

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今年以来，两大主流趋势影响着中国房地产市场：一是延续至今仍未结束的以房地产行业为重点的紧缩性宏观调控，一是海外地产基金的大举进入。宏观调控的主体是住宅市场，相比之下，商业地产市场由于受到海外基金的青睐而显得景象繁荣，有人甚至乐观地估计，未来几年中国将出现“商业地产年”。

但是，越是繁荣的时候，越需要我们的冷思考。

海外基金在带来巨额资本和先进理念的同时，也掀出了国内商业地产发展过程中的种种问题。中国商业地产联盟秘书长王永平近日指出，今年上半年，全国商业地产空置面积高达2878万平方米，较去年同期增长了21%，比商品房空置率高出18%还多，商务部撰写的《全国商业地产运行报告》中则称，目前全国商业地产已呈现非理性状态。

国内几大重点城市今年的市场表现也不同程度地印证了这一论断：深圳商业地产的两极分化问题既显示出开发商投资的盲目性，更深层次地暴露出商业地产项目与地方政府城市商业规划的脱节；广州商业地产正在逐步走向成熟，而交易数额的下降则一再警醒开发商，非专业者拒绝进入；上海的商业地产显出逆市上扬的态势，然而，一些不良效应已经开始显现，例如因同一地区重复兴建ShoppingMall而导致的资源浪费；北京商业地产结构性矛盾非常突出，需求和供给的错位尚未引起企业和政府足够的重视。所有的问题都指向了一个方向，国内商业地产的非理性再次以结构性矛盾的形态显现出来。

虽然中国商业地产的市场空间巨大，虽然也有人认为惟有REITs才能拯救中国的商业地产，但编者认为，中国商业地产的结构性矛盾必须要引起足够的重视，如果听任市场在盲目乐观情绪下一哄而上，缺乏规划，盲目投资，谁能保证下一次政府不会将宏观调控的大棒挥向商业地产？

北京：货不对板

北京的商业需求并未得到满足，只是存在定位和区域的发展失衡，导致有效需求不足

许多投资者都遵循这样一条法则――“买涨不买跌”，按照这样的方法投资北京商业地产，结果就是目前市场中跟进投资置业的客户群体增势迅猛。可以说，热销的商业地产项目进一步拉动了房地产投资市场，成为现阶段楼市新热点。

国际资本加紧抢滩登陆

从2004年底开始，中国零售业已经全面对外开放，无论内资或外资，都享有一视同仁的政策待遇，加之由于地理资源的稀缺性和惟一性，形成了谁能抢得先机，占据有利的商业网点，圈得更多的商业用地，谁就会在竞争中形成绝对优势的局面。

现在，国际知名零售品牌已经加快了在中国的设点步伐，国外投资银行也将在未来两年大规模进入中国商业地产市场。从今年７月份以来，嘉德、盛阳、摩根士丹利及西蒙等众多海外投资机构纷纷进军中国商业地产。近日，位于北京中关村核心区的第三极文化主题商场更是频频接待境外投资基金的来访与意向洽谈。一时间，境外投资基金蜂拥投资京城商业地产项目。国际资本参与北京重点区域项目的开发建设，可以提升项目的品质和吸引更多的投资者，促进北京商业地产的良性发展。

城市社区商业将成为新亮点

从各种类型商业地产的发展趋势看，由于城市新社区建设步伐加快以及各级政府目前积极鼓励发展社区商业，因此2005年以来社区商业呈现出较大发展潜力。

商务部相关人士表示：当前，北京新建居住区商业设施滞后的矛盾比较突出，不仅数量少、布局分散而且设施落后、现代化水平差，离“以人为本、服务居民生活”的要求还有相当差距。商业网点建设要在促进城市商业繁华、繁荣的同时，更加注重满足老百姓日常需求的商业和生活服务的设施建设，要把社区商业作为规划的重点；在业态上，要体现便利性、实用性；在功能上，要以老百姓不断发展变化的消费需求为取向，完善服务设施，提高服务功能。

有消息称国务院将颁布《城市商业网点规划条例》以及听证制度的草案，商业网点的业态结构、布局结构将趋于合理。可以预计，今后一些适合社区商业发展的商业形态，包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等将会得到快速发展，逐渐成为商业地产中的新亮点。

商业地产结构不合理

尽管这几年北京的商业地产发展态势良好，但也存在着盲目开发、结构不合理、价格虚高等问题。数据显示，2004年北京商业地产供应量剧增，具有代表性的大型百货商厦和购物中心就有35家之多，此外还有王府井、西单几条商业街的零星供应，以及社区里的大型商业项目如苹果社区、远洋山水、中关村广场等。更为重要的是，现在开发的住宅项目一般都有底商。据不完全统计，2004～2005年之间，北京商业地产有300万平方米的供应量。

北京自2002年就掀起建Mall的热潮，但真正建起来的只有金源Mall。Mall这种商业业态从理论上说主要依赖三个条件：人均收入达到3000美元～6000美元，汽车私有化程度较高，城市扩张及郊区城市化。现实情况是，居民真正需要的便利店太少，Mall又曲高和寡。而且现在的社区商业没有统一管理，业态组合不合理。政府有关部门应该出台有关社区商业的管理条例，整合社区商业。

定位和区域的发展失衡

相对于2004年，2005年商业地产形势严峻。2005年1～6月商业用现房销售面积21.2万平方米，同比增长14.4%；竣工面积50.2万平方米，增长48.9%。1～6月商业用房批准预售面积78.72万平方米，同比下降5.9%；预售成交24.9万平方米，下降了3.9%。商业用期房买卖价格为15308元/平方米，同比下降203元/平方米，降幅为1.3%。商业营业用房空置面积为42.7万平方米，占商品房空置面积的10.6％，同比涨幅为133.2％。

从数据可以看出，在销售面积大幅降低的同时竣工面积激增，致使空置量高涨。同时，销售价格进一步下降。这似乎说明：北京市商业地产已经供过于求。但据权威部门调查，北京人均商业面积仅为0.78平方米，与上海1平方米/人、国外发达城市1.2平方米/人的标准尚有较大差距。因此，北京的商业需求并未得到满足，只是存在定位和区域的发展失衡，导致有效需求不足。

缺乏专业商业地产经纪公司

一方面是供大于求，空置率上升；另一方面是外资零售企业找不到合适的商业物业。这种矛盾的出现，主要是因为地产商的商业规划和使用者需求没有对接，因此迫切需要有一批能够把经营者需求和开发商建造目的联结起来的专业公司出现。

目前，北京的商业地产领域里，咨询、策划、代理公司还不成熟，专业的地产经纪公司不多，同时缺乏商业地产领域的专业管理人才。据了解，在北京的商业地产界，物业管理人员、商户管理人员、营销人员不能协调配合，导致商业物业经营管理不善，没有发挥出商业资源应有的价值。

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