商业地产市场表面热闹 背后风险开始显现

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市场：似乎十分热闹

当住宅地产在宏观调控政策的作用下渐趋平静之时，商业地产市场却日显热闹。

一方面，海外资金频频收购上海优质物业。继上海广场、上海世界贸易大厦被整体收购之后，杨浦区的“海上海”创意商业街也已经被香港和海外投资基金相中。另一方面，世茂、绿地、证大等国内大型开发商纷纷转投商业地产。其中，世茂集团携手时代华纳合力打造“星光大道”；上海证大斥资6﹒8亿元收购大拇指广场的两处商业物业；绿地集团更是雄心勃勃，准备在商业地产上投资50亿元。

这些迹象表明，上海商业地产已经成为中外投资商和开发商眼中的香饽饽。

风险：已经开始显现

根据商务部最近的调查资料显示，全国商业地产投资已是风险初现。今年1—5月份，全国商业地产投资高达458亿元，与去年同期相比增长38﹒7%，在建项目面积同比增长94﹒7%；商业地产项目开工面积达1﹒34亿平方米，比去年同期增加20%以上。与之相对应的是，去年我国商业地产空置面积已经达到2610万平方米，到今年一季度空置面积又上升了20﹒3%。上海的数据也不容乐观，到目前为止，上海的商业地产（商铺）总量为2857万平方米，以上海常住人口的数量计算人均达到1﹒6平方米。香港人均1﹒2平方米，美国为1﹒6平方米。

这些数据将对商业地产的现状和未来走向产生怎样的影响？

著名商业地产专家、上海在行置业投资咨询有限公司首席咨询顾问姜新国认为，目前商业地产供应量比较大，供过于求的迹象明显。尤其值得注意的是，由于国家对楼市宏观调控的连带作用，商业地产也出现了观望气氛。表面上看上海商业地产指数持续小幅上扬，然而，成交总量却相应减少。

五合智库总经理邹毅认为，在看到上海商业地产潜力的同时，投资商和开发商不应该忽视在其发展过程中已经出现和即将面临的风险。

有关数据表明，去年上海零售商铺市场总供应量为79万平方米，其中购物中心达到45﹒8万平方米，占58%；预计2005年—2006年，上海零售商铺市场总供应量将高达215万平方米，而购物中心的比例将增至66%。如此集中的业态，可能形成盲目投资和重复建设，带来市场负面影响。今年五一黄金周，上海大卖场整体零售额首次出现下降，同比下降3﹒1%。曾号称亚洲最大购物中心的虹桥购物乐园也因资金问题停工至今。

原因：经营思路不善

宏观调控之后，上海商业地产的拆零市场开始缩小，炒铺获利的销售运作模式失灵，暴利时代宣告结束，商铺投资和经营开始回归到投资属性的轨道上来。

姜新国告诉笔者，商业地产是商业和地产的结合物，它与住宅地产存在较大的区别。商业地产的开发商、投资商和经营者在利益方面“荣辱与共”。商业地产成功的关键在于聚集足够的人气，形成浓厚的商业氛围，让经营者获得良好的经营利润，投资者获得稳定的租金利润，开发商获得较高的开发投资利润。

邹毅分析，商业地产的独特之处，决定了商业地产发展过程中投资和经营的结合，价值链拉长了，对开发商的资金实力和长期投资的耐心是一个莫大的考验。

由于商业地产一次性建设成本巨大，加上招商、返租等因素，开发商在前期“养铺阶段”将沉淀巨额资金。对于资金本来就不充裕的许多国内开发商而言，无疑会增大资金断流的风险，因此，造完就卖，快速套现资金成为上海中小开发商的现实选择。这种“速战速决”的开发模式，使商业地产的运营风险开始增加。因为急于套现，开发商忽略了商业地产环境的经营，无法汇聚足够的人气，导致经营者和投资者获利不足，最终影响开发商资金回笼。同时，小业主也无法得到理想的投资回报，各方俱伤。

出路：操作模式谋变

只有遵循商业地产的发展规律，改变获利模式，才能保持上海商业地产健康稳定地发展。9月1日，上海举行了商业房地产展示交易会暨新建大型商业项目招商会，冷清的场面似乎已经显露出商业地产的某些“短腿”。

邹毅认为，第一，开发商要转变运作思路，改“分割产权销售”为“经营式销售”，租售合一，以租为主。理想的比例为80%出租，20%销售。这样，既能保证开发商管理的统一性，又能保障收益的长期稳定。第二，招商和规划建设同步，减少商业地产建设的盲目性，大连万达“定单地产”的商业地产运作模式就很值得借鉴。第三，培育运营商业地产的专业化团队，确保开发商、投资者、经营者三方共赢。

姜新国也认为，开发商业地产，急功近利最要不得。商业地产有一个培育和经营的过程。还要运用多种融资渠道确保足够的资金，实现商业地产的永续经营。当然，同时应该根据不同的商业物业特性，探索商业地产各种营运模式和盈利模式。

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