投资者看中商用房产获利前景 成最后的奶酪？

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在中央和地方相继出台稳定房价系列政策措施的背景下社会上一些游资误以为这些“房产新政”都是针对普通商品住宅的而商用房产不在此例。于是纷纷把目光投入了商用房产。不惜投下重金期待日后获利把它当作房地产市场留给房产投资者最后的一块奶酪。

所谓商用房产是指包括社区商铺、商场摊位、办公公寓和标准厂房等物业在内的、个人拥有完全产权的不动产。商用房产因为政府对个人投资者历来采取既不鼓励也不抑制的态度所以也就从来没有对这类房产实施过财税、金融优惠政策。比如契税按交易标的总额3%计征；启用后需要缴纳相关的营业税、房产税；不能提取公积金和公积金贷款只能进行商业贷款(按揭)；首付金额不得低于50%且最高贷款年限10年；不享受普通住宅的优惠贷款利息等等。就是物业管理费同样的物业也要较普通商品住宅高很多。

也许正因为如此在今年出台的“房产新政”中对普通商品住宅取消或部分取消了优惠政策使得商用房产原本相对的政策劣势不明显了。反过来商用房产固有的面积小、总价低、用途广、见效快的优势也就凸现了出来再加之人们对经济发展的良好预期导致商用房产成为房产投资客趋之若鹜的新对象。

可是你是否想过在享受这块奶酪时还有一些不利因素。

商务公寓面临租赁价格挤压

青年白领小龚在一家民营高科技公司当行政经理作为公司“管家”对企业“开门七件事”了如指掌最令他为老板“肉痛”的是公司所租的200多平方米的办公室每月要向所在的“奥菲斯”大楼支付2万多元的租金心想几年下来老板自己可以买一间很有气派的写字楼了。有了这样的概念家门口开出了一幢商务公寓均价1.1万元面积在40~80平方米之间他化了73万元买了一套60多平米面积适中朝向、层次均较好的“小奥菲斯”心想随着非公经济在政府各项优惠政策的大力扶持下大大小小的经济实体会如雨后春笋般地起来届时这样的物业还愁租不出去！

商务公寓与传统意义上的“奥菲斯”相同的是可以注册公司办公经营不同的是还可以居住面积小一点的一室一厅厅可以做职员办公兼接待室卧室白天老板办公晚上睡觉。像小龚那样的多了一间房的二室一厅不过卧室是“专职的”不用白天将床翻起来而已。受到面积较小的限制会在这种场所办公的公司一般规模较小基本上属于小本经营型的所以对租金的要求特别苛刻在这些小老板看来所赚的每一分钱都不容易一个月为放几张办公桌花掉了几千元钱不值。这种想法倒是与小龚买商务公寓时的想法接近不过小老板们都这样想自然与拿到钥匙、急于招租的小龚对不上号也谈不拢租金。

可否想过商务公寓的市场需求需要较强的市场环境比如这幢商务公寓楼正好地处某个特色产业区有“店多成市”的公司密集型特点像某区的物流一条街某区的动漫制作一条街等等。除此之外商务公寓所处的地方还要有便捷的交通设施完善的公建配套较浓厚的人文、商业底蕴等等。小龚买的商务公寓恰恰这些方面都有欠缺否则不会在2004年楼市如此火爆的时候开发商才卖这个价。

小龚后来总算明白这样一个道理在中心商务区的高档商务楼买整层楼面“奥菲斯”或许能获得较丰厚的回报而在一般地段开发商见缝插针般建造的商务公寓即使投资额再小未必有稳定的租客和租金收入。

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