房地产进入金融时代 对接海外资本关键在"接口"

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一直以来，金融与地产都处于“各自分割、自娱自乐”的阶段。各种论坛的参与者，往往是单方面人士的聚会，不是清一色的地产界人士，就是全部来自金融行业。

针对这一现象，以“城市精神·亚洲商机”为主题的CIHAF2005第七届中国地产节暨亚洲地产博览会，今年将推出“中国房地产金融展”，旨在加强房地产行业与金融界的联系，实现房地产界与金融界的高端对话。

上海瑞思房地产投资管理有限公司董事长王世渝认为，本届住交会把房地产与金融两个最热门元素相结合，恰当地把握住了今年的行业重心。

“在这次调控结束之后，应是我国房地产金融时代的真正开始，而中国房地产行业的变革与分化已经不可避免。”王世渝如是说。

行业演变的三大趋势　

在接受本报记者采访时，王世渝指出，今后的房地产行业多元化趋势将越来越明显，在这种趋势下，行业将展现三种变化：

一、整合、并购活动增多。一些小的开发商卖完房子，就会选择退出这个行业，但大的地产商依然存在，保存着他们的辉煌。

“大吃小”的现象会增加。传统的经营模式、企业运营模式、盈利模式将在并购活动中进行调整，房地产企业的管理提升和企业价值重新定位势在必行。

作为行业风向标的万科在运营中也会采取“有所为有所不为”策略，当项目做到一定规模的时候，就会确定每年卖多少，留多少，多少是持有性的物业，多少是卖出去的物业。如果没有类似调整，万科也很难生存下去。

二、产业细分加剧。房地产整个产业链条会出现纵向切分，企业更趋向于专业化，专注于链条中的某一个环节，而不会像以前那样追求“大而全、小而全”。产业链的专业化分工会加快整个行业的资金流动速度。

三、企业融资多元化。一直以来，房地产企业都单一依赖商业银行作为主融资渠道。随着中国金融市场的逐渐开放，房地产行业的升级，企业的投融资结构也会发生较大调整，今年这一趋势更加明显，直接融资渠道逐渐拓宽，融资产品也丰富了很多。

企业融资多元化趋势下房地产企业的选择，也因此成为2005CIHAF的主流话题。住交会金融展应该“站在行业的高度”，进行地产与金融的资源整合，为全行业带来帮助支持。

第一只REITs意义重大

每届住交会都会根据当年行业变化的特点，提出具有总结性和前瞻性主题。

今年中国的房地产行业里最热门的话题恐怕就是“谁是中国第一支REITs”了。王世渝认为目前“形势尚不明朗”，无论“越秀”还是其他，最终要看谁最先挂牌，最先到了香港联交所才算。

我国的REITs起步较晚，截止目前仍无一支REITs。“谁做到了国内第一支，这将是具有里程碑意义的。”王世渝说，只要这条路一走通，明年就会有几十亿、上百亿，甚至过千亿的资金进入中国，这意味着一个时代的来临。相信REITs将成为今年CIHAF的热点话题。为此2005CIHAF也将是一次房地产与金融的盛典。

转变模式做好对接

今年住交会将在房地产金融中扮演什么角色？

海外基金的游戏规则与国内的游戏规则完全不一样，主要是以美国模式为主导的。现在很多企业还不明白怎么与海外资本对接。

“海外有很成熟的资本市场，并且海外金融机构在中国的渗透范围越来越广，业务越来越大，我国的企业和投资者却错失了不少机会。”王世渝说。海外房地产金融的概念已经被基金化，而国内地产金融的概念却是贷款化，所以在人家拿钱投进房地产市场的时候，我们的钱却没有释放出来。

上海瑞思房地产投资管理有限公司董事长王世渝站在金融业人士的立场指出，在今年的住交会上“我们需要很好地去学习，通过学习调整我们自己的接口，做好与海外资本的对接。”

200多位国内外地产界和金融界的泰斗巨擘，将于12月16日至18日在上海新国际博览中心上演一场“群英会”，围绕中国房地产市场和房地产金融的走向，进行最为空前的碰撞、最为前沿的交流和对话，并由此推动中国房地产金融迈向一个全新的阶段。我们期待着……

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