商业街投资考量因素

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有专家指出，消费者在投资商业街、商业中心的商铺时，要着重考量以下几个因素：

地段交通

对于此类投资者，地段、交通是首要的考量因素。因为，地段成熟、交通方便对形成一条好的商业街至关重要。其能够辐射到的周边区域及客流量的大小直接影响到整个商业街的发展。规划定位开发商对于业态的规划、定位很重要。

开发商在最初开发项目时，业态配比是否适用直接影响其未来的发展。什么样的业态适合进商业街或商业中心，各种业态的数量如何确定，商场中一层摆什么，二层摆什么，都是有商业规律的。遵循一定的商业规律，才可以避免资源浪费。投资者在决定投入之前，可以向开发商详细地咨询相关情况，否则盲目投资，一旦开发商没有很好地驾驭整个项目的能力，就很可能失败。（邓伟东）

管理状况

整条商业街是否实行统一的管理？商业街后续配备的物业管理公司，其管理是否到位也直接影响到整体商业街的未来发展及走势。但如果把一个一个的商铺都分散卖出去，产权分散，开发商在进行后期管理时难度就大得多。

推广计划

商业街的推广有无完整的计划？一个商业街的商圈氛围及购物人群的形成和聚集，大约需要两三年时间才能培育出来，而开发商在最初开发商铺时，是否有推广预算，计划是否完善，这些都影响商业街的未来发展。

是否雷同

同一地段商业街是否过于雷同？同一地段的雷同项目过多会相互分散客流，导致竞争加剧，甚至会导致商家的不正当竞争，破坏地区的商业发展。不过，也要一分为二地看待这一问题，因为商业还讲究气氛，喜欢“扎堆”，所以要理性预算目标人群的总体消费能力，再考察现有的供应是否已经满足了这种消费需求，然后再对一个地区的商铺是否过于雷同作出判断。

先租后买

投资专家指出，“先租后买”是一种最保险的投资办法。因为，起初对商铺投资前景的预测总会与实际情况有出入，投资者先租下商铺，在经营过程中就会发现项目是否真的值得长期投资，此时再决定是否买下也不迟。如果在租赁期发现状况不好，那么损失也将是比较小的。在进行投资决策的过程中，如果自己对市场状况不了解，最好咨询专业的顾问公司，不要盲目投入。

有丰富商铺租售代理经验的广州德诚行地产代理有限公司行政总裁张基胜认为，包租客在北京路、上下九等商业旺区附近的大型商场里意外受挫，招商难度大是重要原因。

“表面上看，商场铺位租金与相邻的沿街铺位相差不远，但前者实用率一般只有五至六成，后者通常高达九成，租金其实差了一大截，商场租户还要交纳管理费、空调电费等等，而到这些地方的广州人更习惯于逛街买东西，不太进商场，生意人很精明，自然要反复权衡”，张评论说，“关键是这类铺位分隔出租的商场，最讲究旺不旺场，一旦空置率超过某个限度，其他商户就很难有信心继续做下去，会引起严重的连锁反应。”

满堂红的潘宇豪却表示，包租客经营成败的具体原因很多，恐怕不能一概而论。曾与多位资深包租投资者共事的他，对包租投资者得以成功的必备条件，倒有自己的看法：“第一，他们的自有资金调度能力往往是惊人的，因为垫付租金‘养场’的阶段往往较长，需要大笔现金周转，等闲之辈谁敢冒这个风险？第二，丰富的租户资源和强大的策划推广能力同样缺一不可；第三，也是更重要的，就是对周边市场环境敏锐的判断力，要选好点，定好位，绝不能盲目投资，否则很可能血本无归。”

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