住改商铺位投资事项

“住改商”铺位投资注意事项

以前，广州人购房最怕就是底层住宅，因为底层住宅总是缺点多，例如：采光差，治安不好等缺点，所以底层住宅受欢迎程度较低的物业。是否底层住宅就一定“无人要”呢？进入2005年，投资临街住宅的热潮席巻全城，它如“绩优股”般吸引不少的“股东入市”，市场上还出现不少的“大户”在市场大量入货，推高整个楼价，淘金路是整个楼市中领跑者，现在该路段的底层已全部改造成商铺，许多的投资者已偿到“头啖汤”的好味道。

江南西路的商铺楼价过高，不宜过分追求

经过几年的发展，江南西路已成为海珠区最成熟的商业步行街，临街商铺的转手率已逐年减少了，供需严重不平衡，求远大于供，拉动整个江南西路商铺楼价直线上升，令到许多投资客获利不少。许多品牌店都相中江南西路，急切地获得商铺是商家的心愿，租价只不要太偏离市场价，他们都可接受，因为他们明白了没有不能“接受”的价格，只有找不到“合心水”的商铺，所以他们都会忍受这个“缺点”。

内街商铺的发展势力不容忽视，随着江南西路临街商铺的兴旺，把部分的客源带入内街消费，令到内街商铺逐步兴旺，逐步推高内街底层住宅的楼价，投资者在适当时机入市将是一个良机。

专家分析：

1、江南西路临街珍珠铺最难求租、购，二手市场楼价最贵，一直以来，该类型商铺的价格都维持在高位的水平，业主每年的收益增长率达5－6％；

2、江南西路是海珠区的一条著名的商业步行街，该路段的商铺适宜各类型的行业，例如服装、饮食、化妆品、皮具等。

3、江南西路内街商铺的发展潜力大，临街商铺的售价高，令到许多投资者持币观望，其实内街商铺，获得利润将更大，虽然内街商铺的经营行业方式有一定的局限性，但由于投资者的投入成本相对较少，随着临街商铺的兴旺将消费群带入内街，投资者所获得的收益将不少。

4、江南西路内街商铺适宜的行业：酒吧、士多店、超市、五金等行业。

5、海珠区的消费能力有相对的局限性，高消费品牌店进驻时，请相当考虑该区域的消费人群的消费力；

6、业内人士认为该路段的楼价过高，现在已处于封顶状态，建议投资者做投资决定时，请保持冷静的头脑；

东湖新村底层住宅改商铺——投资空间大

东湖新村周边有多个专业批发市场，存在一个庞大消费市场，其中经营小食店生意的商铺在该路段特别缺，而且临街商铺的租价昂贵，有饮食牌照的商铺较少，令到许多商家只好选择在住宅小区内“淘金”，东湖新村是该板块中，居住人口多，商业氛围气息浓厚，存在一定的消费力，因此各类型的“小本生意”的营运而生，例如小食店、糖烟酒、文具店、水果店、超市等。

专家分析：

1、该小区的住宅楼价相对较“便宜”，住宅改商铺的费用低，求租的客人多，存在一定的投资回报空间；

2、市场氛围决定了小区经营生意的行业，该小区常住居民多，人口居住密度大，存在一定生活需求，因此决定的了商人必需经营一些与当地居民息息相关的行业，如百货业、超市、饮食业、美容、发廊。

侨怡苑底层住宅商铺走高端品位

天河北路商务圈是一个黄金消费点，各式新派蒲点、高级食肆、购物商场等都是为白领一簇度身订造，侨怡苑是其中一个住宅改商铺的热门地点，大量的的客人求租商铺，令到商铺的租价不断上升，主要经营的行业以服装、咖啡厅、发廊、花店、水果等为主，随着市场的需求变化，租客热租大面积商铺成交量大。

专家分析：

1、侨怡苑被多个高档写字楼包围，有一定的客源保证，而这部的客源收入不菲，他们追求着高品位的享受，刺激了侨怡苑的商铺应向高端次层发展；

2、大面积的商铺，为客人提供优越的购物环境，令客人乐意享受整个消费过程，并且有一种流年往返的感觉；

3、随着侨怡苑对临街商铺的改造，该处已成为天河北路一个亮丽的风景线，更容易吸引客人的眼光，目的是为了更好地追求高消费的商家进驻。

满堂红地产商铺部专家投资建议：

1、商家需了解市场氛围，方可做投资决定；2、投资者需考虑住宅改商铺的费用，转临时商铺费用为150元／㎡，转永久性商铺需补地价，补地价标准按房管部门收费标准；3、楼龄过长的住宅则不宜改商铺；4、交通方面问题。

链接：相关政策

一、1988年1月1日之前的住宅区和单体住宅建筑之内或者解放前已经建成的建筑物（包括房管部门代管房、经租房）可以改。建于1988年1月1日至1997年4月1日的住宅，且位于15米以上（不含15米）道路两侧第一线的居住区或者单体住宅建筑，变更使用功能对城市规划没有影响的可以改。能改的时间包括：建于1997年4月1日之后的不能改为商用。建于1998年1月1日至1997年4月1日，但位于15米以下（今含15米）现有或者规划道路两侧第一线的也不能改。

二、可以改的类型包括：变更使用功能与用地性质相一致的；变更使用功能与城市规划要求相符合的。

不能改的类型包括：变更使用功能后不符合消防安全或者房屋结构安全的。属于文物古迹、古建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的民居的。经城市规划部门批准作为文化、教育、医疗卫生、邮电、环卫、自行车库、肉菜市场、居委会等市政、公用配套设施等用房的不能改。

三、可以改的地区包括：历史上已经形成商业街区并经市城市规划部门认定或者按照《广州市城市总体规划》规划为商业街区的。

不能改的地区包括：虽然建于1997年4月1日至1998年1月1日，但住宅区或者单体住宅建筑位于15米以下（含15米）现有或者规划道路两侧第一线的。

同时规定在住宅区或住宅建筑内，不得改作经营饮食、娱乐、车辆维修、车辆清洗、医院、私人诊所等产生废气、废水、噪声污染或者经营、储存易燃、易爆等危险品的行业。